《南京市住宅物业管理条例》7月1日起实施
筹备组正式开展筹备工作前，街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第二十一条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)个人信用记录良好，无犯罪记录;
(四)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。
筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费、专项维修资金等义务，不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为。
第二十二条 筹备组应自成立之日起九十日内，完成下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案，其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表大会、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;
(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显着位置公告，公告时间不少于七日。
业主对公告的前款内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。
筹备阶段发生诉讼、复议的，诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。
第二十三条 设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。
同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
第二十四条 业主小组议事由该业主小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主共同讨论决定下列事项：
(一)本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(二)推选本小组参加业主大会的业主代表;
(三)其他有关本小组范围内共有和共同管理的事项。
业主小组做出的决定应当符合议事规则、管理规约的规定，并在做出决定后七日内向业主委员会备案。
第二十五条 业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在议事规则中规定。业主代表资格终止的，其受业主委员会或业主大会委托保管的相关资料应当在七日内移交给业主委员会。
第二十六条 业主代表履行下列职责：
(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;
(二)组织开展本条例第二十四条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;
(三)向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议;
(四)建立本小组工作档案;
(五)议事规则规定的其他职责。
第二十七条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。
业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：
(一)不具有完全民事行为能力;
(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;
(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;
(四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;
(五)出租房屋侵害其他业主合法权益;
(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益;
(七)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录;
(八)违反业主大会议事规则、管理规约;
(九)其他原因不宜担任业主委员会委员。
第二十八条 业主大会成立及业主委员会选举完成后，业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)备案。
备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。
业主大会成立后，可以凭备案证明文件到区民政部门登记，领取登记证书。
业主大会在民政部门登记后，首次业主大会的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第二十九条 业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布，接受业主质询;
(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;
(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;
(七)根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设备设施的经营方式，管理、使用经营收益;