《南京市住宅物业管理条例》7月1日起实施
有下列情形之一的，在规划设计时应当划定为不同的物业管理区域：
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的。
分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区，配套设施设备无法分割并独立使用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
分期开发建设项目，先期交付部分应当符合物业管理用房配置要求。
第十一条 建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时，应当依据本条例第十条规定，提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取区物业管理行政主管部门的区域划分意见。
第十二条 新建住宅物业出售前，建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案，提供下列材料：
(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);
(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;
(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。
第十三条 建设单位应当将下列材料在物业管理区域在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：
(一)前期物业管理招投标备案表;
(二)物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属;
(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;
(六)共有设施设备名称、用途及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第十四条 已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区，物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理备案，并提供第十二条第二至四项规定的材料。物业服务企业无法提供的，应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量，以及除专有部分外共有部分的情况。
物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)依法征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第十五条 物业管理区域需要分立或合并的，应当形成区域调整方案，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
物业管理区域调整后，应当重新办理备案手续。
第三章 业主大会与业主委员会
第十六条 业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等，以实名方式参加业主自治活动，行使权利，履行义务。
业主请求物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)提供协助、指导和监督的，应当提供有效身份证明。
第十七条 业主大会根据物业管理区域的划定成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以设立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。非业主代表的业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。
第十八条 符合首次业主大会成立条件的，建设单位应当按照物业所在地街道办事处(镇人民政府)的要求依法报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照总建筑面积的一定比例承担，具体比例由市物业管理行政主管部门另行制定。
建设单位应当在办理房屋销售许可手续前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)，由业主大会筹备组使用。
筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
第十九条 划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十条 符合成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安机关、司法所、城市管理行政主管部门、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。