2016最新《南京市住宅物业管理条例》解读
《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准，于今年7月1日起施行。该《条例》引入了第三方评估制度，规定如果小区10%以上的业主对物业服务质量不满意，可以启动第三方评估。经评估物业服务不符合履约标准的，可以更换物业，或者要求物业限期整改。
物业费可突破指导价
但要经半数业主同意
据了解，南京目前的物业费标准还是按多年前的政府指导价执行的，多层小区物业费最高1.5元/平方米，高层小区物业费最高1.9元/平方米。对此，不少物业公司提出异议，某些小区其实已经变相突破了最高限价。
针对这一情况，《条例》 为物业费突破政府指导价留下了空间，但需要执行严格的程序。《条例》规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业需要对收费标准进行调整的，首先要委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示30天，然后将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示30天，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门。
最后，调价方案要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。
业主不交物业费可录入个人信用档案
如果业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
此外，如果小区发生电梯故障、消防设施故障等危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，要立即进行维修、更新和改造的，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请，住宅专项维修资金管理部门应当开辟“绿色通道”，自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。
【解读】
《条例》第二十八条规定，需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。“比如某小区有1000户业主，需要分立出来的部分涉及100户业主，那么100户业主中要有超过50户业主同意分立，同时，这些同意分立的业主的专有面积之和要超过100户业主的建筑总面积的一半。”钟连勇就分立举例说。南京市人大常委会立法咨询专家、江苏朗华律师事务所主任武孝奎认为，在实际操作中还需要注意的`是，比如在分立或合并前，业主已经与物业达成服务合同，分立或合并后，合同并未到期，除非业主认为，物业服务不符合合同要求，向法院提出诉讼，要求中止合同，并被法院并最终判定，否则，不能因为分立或合并而随便提前终止原先合同。紧急情况维修资金可走绿色通道一边是大量的维修资金闲置，另一边却因为维修资金启动程序繁琐，房屋得不到及时维修，根据《条例》相关规定，这种情况将得到根治。“住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。”
《条例》第六十二条规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;楼顶、楼体外立面存在脱落危险;其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。对此，武孝奎说，以往维修基金的启动周期比较长，因为要两个“三分之二”以上的业主通过，审批期限也比较长。南京物管条例在省条例相关规定的基础上，提出，对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以走绿色快速通道，这种做法非常值得肯定。
【最新《南京市住宅物业管理条例》解读】相关文章：
《南京市住宅物业管理条例》最新解读01-02
南京市住宅物业管理条例最新解读01-02
《南京市住宅物业管理条例》解读07-16
《南京市住宅物业管理条例》问答解读07-16
南京市住宅物业管理条例（草案）解读02-08
2016《南京市住宅物业管理条例》解读02-09
南京市住宅物业管理条例解读「热点」02-25