西安市物业管理条例(修订草案)新规定
住宅小区内到底可不可以开设小饭桌?可不可以经营私房菜?小区内的车位、地下车库产权到底归谁所有?物业服务企业被更换后赖着不走咋办?对于这些市民关心、影响市民生活的问题，看看昨日提交市十五届人大常委会第三十二次会议初审的《西安市物业管理条例(修订草案)》，都做了怎样的规定。
住宅内可从事经营活动吗
小饭桌托管班老年性餐桌可以
住在环城南路某小区的张路女士对开在楼内的私房火锅非常不满，每天穿梭于菜馆的顾客不仅挤占了电梯，满楼道的火锅味也让她受不了，大夏天的甚至不敢开门。
现实中，部分业主擅自改变物业用途，在住宅内开设娱乐及服务场所、加工作坊，往往会导致小区秩序混乱，车位、水、电公共设施负担加重，造成一定安全隐患。对此，《条例(修订草案)》明确，禁止在住宅内开设除小饭桌、托管班、老年性餐桌以外的经营性餐饮、娱乐服务场所。
市房管局局长夏俊山解释说，为了缓解利用住宅从事经营活动给居民带来的干扰，减少可能存在的安全隐患，在征求社会各方面意见、专项立法听证的基础上，《条例(修订草案)》对利用住宅从事经营性行为进行了限制，其中并不包含作为社会刚性需求的小饭桌、托管班和老年性餐桌。
共有部位车位车库产权归谁
车位产权属业主 车库产权看出资
随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，私家车数量逐年递增，作为物业管理区域内公共配套设施的车位供求关系逐渐失衡，因车位、车库的所有权及收费、管理等问题产生的矛盾和纠纷也越来越多。
因此，市人大城建环资委员会建议将《条例(修订草案)》第八十条修改为：“物业管理区域内地面共有部位的车位产权属业主。物业管理区域内车库的权属根据业主购房出资公摊情况决定，业主出资公摊的车库，产权属业主;业主未出资公摊的车库，产权属建设单位。建设单位不得将属于业主产权的'车位、车库通过出售、附赠方式转让。”
“车库产权是否由业主出资公摊，应当在房屋销售合同中明示。车库产权不由业主出资公摊的，建设单位办理商品房房屋预销售登记后，应当在房屋销售场所显著位置告示拟出售、附赠车库里车位的相关信息。”
“物业管理区域内的车位、车库，建设单位应当优先满足业主的停车需要”，并增设相应的处罚。
原物业被辞退赖着不走咋办
可请辖区内公安机关给予协助
现实生活中，因物业服务合同期满或者其他原因，业主委员会已经选聘了新的物业服务企业，但原物业服务企业拒不退出、拒绝办理交接手续的现象时有发生，使得业主的正常生活受到影响，小区的管理陷入困境。
市人大城建环资委员会审议认为，《条例(修订草案)》应针对这一现象做出相应规定。建议增加：“物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主有权拒绝。对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。”
水电暖不达标而强制交房咋办
物业应确保项目配套设施齐全
据悉，目前我市物业管理中，建设遗留问题突出，容易引发群体性时间，特别是房屋交付使用后，水电暖不达标而强制交房的行为，严重侵害了广大业主的合法权益。
《条例(修订草案)》明确，物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，经有关部门鉴定，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应依法承担赔偿责任。同时明确了物业管理区域内各相关行政主管部门职责，明确了水电气暖等管网线设施的产权，特别指出水电气暖等专业经营单位应直供到户并收取费用。物业服务企业要按照房屋的前期介入直至交付使用，确保项目手续、配套设施齐全的项目，按时、按期交付至业主手中。
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