西安市物业管理条例修订草案（上）
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《西安市物业管理条例(修订草案)》(上)
第一章 总则
第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条【适用范围】 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
第三条【选聘原则】 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第四条【行政管理体制】 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施统一监督管理。
区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
开发区管理委员会按照本条例规定负责辖区内物业管理活动的监督管理。
建设、规划、市政、水务、城改、民政、公安、价格、工商、城市管理、环保、质监等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。
镇人民政府、街道办事处在区县物业行政主管部门的指导下，按照本条例规定的职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
第五条【居民委员会义务】 居民委员会应当协助镇人民政府、街道办事处和开发区管理委员会开展物业管理相关工作。
第六条【行业自律组织】 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。
第二章 前期物业管理
第七条【前期物业管理责任】 建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
第八条【物业管理区域划分】 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。
区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内进行划分，并书面告知建设单位。区、县物业管理行政主管部门划分前应当征求物业所在地街道办事处或者镇人民政府的意见。
第九条【物业管理区域调整】 物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成调整方案，并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。
调整方案应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
第十条【划分物业管理区域的要求】 物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，按照下列规定进行具体划分：
(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;
(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;
(三)已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;
(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
对物业管理区域划分有争议的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会确定。
第十一条【住宅前期物业服务企业选聘】 现售商品房出售前三十日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十二条【临时管理规约】 建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约。临时管理规约应当包括下列内容：
(一)业主共有部分的使用和维护规则;
(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;
(三)物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;
(六)违反规约应当承担的责任。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第十三条【前期物业服务合同和临时管理规约备案】 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起十五日内向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案，并向物业买受人明示、说明。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第十四条【物业销售方案内容】 建设单位应当将下列材料写入物业销售方案，并向买受人明示：
(一)前期物业管理招投标备案表;
(二)物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属;
(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;
(六)共有设施设备名称、用途及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第十五条【前期物业服务合同】 前期物业服务合同可以约定附期限;期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十六条【前期物业管理承接查验时间】 新建住宅建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第十七条【前期物业管理承接查验要求】 物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验，签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。
承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。
物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的，由建设单位承担。
第十八条【前期物业管理物业移交】 建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，并同时移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单;
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)进行物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会办理备案手续。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，经有关部门鉴定，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第十九条【物业管理用房】 新建物业管理区域应当配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供;
(三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。
第二十条【物业管理用房的补充配置】 因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照第十九条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第二十一条【前期物业服务企业更换】 前期物业管理期间，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：
(一)前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的;
(二)物业服务企业擅自撤离小区的;
(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;
(四)法律法规规定的其他情形。
第二十二条【前期物业服务企业退出】 前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但住宅小区尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域三个月前书面告知业主，并向物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会提出申请，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会组织业主召开业主大会会议，确定小区管理模式。
第二十三条【前期物业服务终止后资料移交】 前期物业服务合同终止或者解除后十五日内，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房，并按照本条例第十八条的规定移交相关资料。
第二十四条【前期物业管理服务费】 物业交付使用前的物业服务费由建设单位全额承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
第三章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第二十五条【业主自治】 物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第二十六条【首次业主大会召开条件】 物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议：
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;
(二)首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。
物业管理区域符合前款条件后十五日内，建设单位应当书面告知物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会。建设单位未及时履行告知义务的，已售物业业主人数百分之二十以上可以联名向镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会提出召开首次业主大会会议的书面要求。
镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会应当自收到书面告知或者业主书面要求三十日内，组织成立业主大会筹备组。
第二十七条【组建业主大会筹备组】 业主大会筹备组由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会工作人员一名，建设单位代表一名，业主成员若干名组成。筹备组组长由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委会工作人员担任。业主成员由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委会组织业主推荐产生，并不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组成员名单应当在物业管理区域内公示，公示时间不少于七日。
业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委会协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、开发区管理委会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第二十八条【筹备组所需资料移交】 建设单位应当提供筹备工作所需的下列资料，物业服务企业应当予以配合：
(一)物业管理区域划分证明;
(二)业主名册;
(三)建筑规划总平面图;
(四)附属设施设备交付使用备案证明;
(五)绿化竣工总平面图;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十九条【筹备组成员条件】 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;
(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为。
除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。
第三十条【筹备组职责】 业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积;
(四)拟定业主委员会委员选举办法;
(五)提出业主委员会委员候选人名单;
(六)首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项内容在物业管理区域内公示。
第三十一条【筹备组职责终止】 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议选举产生业主委员会七日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。
第三十二条【分期开发项目业主大会】 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第三十三条【业主大会会议分类和召开形式】 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。
采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会或其委托的居民委员会现场监督指导下进行。
第三十四条【业主大会临时会议】 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主书面提议;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议十五日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第二项情况除外。
应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第三十五条【特殊情况下业主大会的召集】 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会责令限期召集;逾期仍未召集的，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会按规定程序组织召集。
第三十六条【业主大会的权力】 业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)续筹和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(八)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
(九)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫;
(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十七条【业主大会会议表决】 业主大会会议表决采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。
一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
第三十八条【业主代表】 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。
第二节 业主委员会
第三十九条【业主委员会备案】 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地镇人民政府、街道办事处及区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案：
(一)业主委员会备案登记表;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会成员的基本情况。
区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。
第四十条【业主委员会职责】 业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)审核需要业主分摊的费用;
(五)监督管理业主共有收益;
(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;
(八)调解物业使用纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第四十一条【业主委员会会议召集】 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。
有三分之一以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。
第四十二条【业主委员会会议】 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。
业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。
业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。
第四十三条【业主委员会义务】 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
四十四条【业委会委员禁止行为】 业主委员会委员不得有下列行为：
(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;
(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;
(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第四十五条【业委会委员资格自行终止】 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;
(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;
(四)被判处刑罚的。
第四十六条【终止业委会委员资格条件】 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：
(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;
(二)不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;
(三)违反本条例第四十四条规定的;
(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;
(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十七条【业委会委员资格终止】 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。
业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。
第四十八条【业主委员会换届】 业主委员会应当在其任期届满前二个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于百分之二十，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。
业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。
第四十九条【业委会资料移交】 业主委员会应当自业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，在镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会指导下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会或者公安机关协助移交。
第三节 物业管理委员会
第五十条【物业管理委员会成立条件】 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会反复指导后仍不能成立的;
(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
第五十一条【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第二十九条的规定。
物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显着位置公示。
第五十二条【物业管理委员会履职】 物业管理委员会应当依法履行职责。
物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显着位置公示，公示时间不少于三十日。
物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，物业管理委员会应当终止行使职责。
第四节 其他规定
第五十三条【召开首次业主大会费用承担】 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第五十四条【业主大会、业主委员会与居民委员会关系】 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十五条【违法决定的撤销】 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会书面提出撤销申请。
受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。
第五十六条【物业管理联席会议】 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会负责召集，由公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第四章 物业服务与管理
第五十七条【物业服务企业管理】 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。
外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质等资料进行核对。
第五十八条【物业服务企业服务范围】 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，提供物业服务。
第五十九条【物业服务合同备案】 业主委员会应当与选聘的物业企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。
物业服务企业应当按合同提供服务，不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第六十条【专项服务委托】 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。
第六十一条【物业服务企业承接验收】 受委托服务的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
交接各方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方顾问或评估机构协助现场查验。
因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
第六十二条【物业服务收费】 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照物业服务收费相关法规在物业服务合同中约定。
物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
第六十三条【物业服务费的交纳】 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务相关费用。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
第六十四条【物业服务企业应急预案】 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。
发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。
第六十五条【重大事项报告】 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会及相关部门报告：
(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;
(四)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;
(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;
(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。
第六十六条【专业经营设施设备管理】 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。
通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。
第六十七条【专业经营设施设备移交】 建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。
专业经营单位将依法承担的物业管理区域内相关管线和专业经营设施设备的维护保养等事宜委托给物业服务企业的，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。
配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合市、区、县人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。
第六十八条【专业经营设施设备移交】 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位;决定无偿移交的，物业管理区域所在地区、县建设行政主管部门或者开发区管理委员会应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。
第六十九条【专业经营单位收费管理】 专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，代收服务费由委托单位支付，不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
专业经营单位应当对公共能耗独立安装计量装置进行计量。公共能耗费可以委托物业服务企业代收，并据实向专业经营单位缴纳。专业经营单位酌情支付一定手续费，具体标准由双方协商约定。
第七十条【物业服务企业退出交接】 物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务，应当向业主委员会履行下列交接义务：
(一)移交服务档案资料和物业管理用房，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财务档案;
(二)撤出管理区域内的物业服务人员;
(三)清退预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第七十一条【物业服务企业退出】 物业服务合同依法或者依约解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起十五日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
第七十二条【纠纷处理】 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会调解，也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。
第七十三条【业主违约责任】 物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业管理服务的行为，有权要求业主恢复原状，停止侵害，排除妨害等并承担相应民事责任。
第七十四条【物业服务信息公公示】 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：
(一)物业服务企业的资质证书，物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;
(四)受委托代收代缴事项;
(五)水、电等公共能耗总量及费用分摊方式;
(六)共用部位和共用设施设备经营所得收益;
(七)法律法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。
第七十五条【物业服务企业考核和信用评价】 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。
区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。
镇人民政府、街道办事处、居民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
第七十六条【物业服务企业信用管理】 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。
物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：
(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;
(二)出租、出借、转让资质证书的;
(三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的;
(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;
(五)泄露业主信息的;
(六)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的;
(七)其他违反法律、法规规定情形的。
物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的，物业管理行政主管部门一年内不得将其纳入物业管理招标投标平台。
第七十七条【物业服务项目负责人责任制】 物业服务项目实行项目负责人责任制。
物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：
(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;
(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;
(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;
(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;
(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;
(七)其他损害业主利益情节严重的。
有前款规定情形之一的，业主可以向镇人民政府、街道办事处、区县物业管理行政主管部门、开发区管理委员会投诉。镇人民政府、街道办事处、区、县物业管理行政主管部门、开发区管理委员会应当进行核查，并书面告知业主核查结果。
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