2024江苏物业管理条例

时间：2024-04-03 10:59:58 丽华规章制度我要投稿

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2024江苏物业管理条例（通用11篇）

　　在社会一步步向前发展的今天，人们运用到制度的场合不断增多，制度就是在人类社会当中人们行为的准则。大家知道制度的格式吗？以下是小编为大家收集的2024江苏物业管理条例，仅供参考，大家一起来看看吧。

　　2024江苏物业管理条例 1

　　江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过，根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。

　　第二条　本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

　　新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

　　配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

　　配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

　　第三条　省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

　　市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

　　县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

　　第四条　县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

　　物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

　　第二章　业主自治管理

　　第五条　业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的，应代为转交。

　　业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。

　　第六条　业主享有下列职权：

　　(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决;

　　(二)业主委员会的选举权和被选举权;

　　(三)监督业主委员会的工作;

　　(四)选择物业管理企业;

　　(五)与物业管理费用相符的服务;

　　(六)监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(七)法律、法规规定的其他职权。

　　业主承担下列义务：

　　(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

　　(二)遵守业主公约;

　　(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

　　(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;

　　(五)按照国家和省有关规定交纳维修基金;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第七条　业主大会行使下列职权：

　　(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

　　(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

　　(三)审议业主委员会的工作报告;

　　(四)监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

　　(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

　　(七)法律、法规规定的其他职权。

　　第八条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

　　业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

　　召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。

　　业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　第九条　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第十条　业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

　　(三)经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(四)经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹;

　　(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;

　　(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(七)执行业主大会的有关决定;

　　(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

　　(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

　　(十)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

　　第十一条　业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

　　业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第十二条　业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

　　第十三条　业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

　　业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

　　第十四条　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

　　省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

　　第三章　物业管理企业

　　第十五条　物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

　　对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

　　第十六条　物业管理企业享有下列权利：

　　(一)依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度;

　　(二)收取物业管理服务费用;

　　(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼;

　　(四)选聘专业公司承担专项经营业务;

　　(五)拒绝任何形式的摊派;

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　物业管理企业承担下列义务：

　　(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

　　(二)履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益;

　　(三)接受业主、业主委员会的`监督;

　　(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计;

　　(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第四章　物业管理服务与收费

　　第十七条　新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

　　新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

　　物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

　　第十八条　前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)双方的权利和义务;

　　(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业管理服务费的标准和收取办法;

　　(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

　　(六)维修基金的管理和使用;

　　(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

　　(八)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(九)双方当事人约定的其他事项。

　　第十九条　前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

　　(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

　　(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;

　　(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

　　(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;

　　(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;

　　(六)物业档案资料的管理。

　　前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。

　　第二十条　一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

　　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

　　第二十一条　物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

　　第二十二条　物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

　　普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

　　确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

　　第二十三条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

　　上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十四条　物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。

　　第二十五条　物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

　　第二十六条　经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。

　　第五章　物业的使用和维护

　　第二十七条　新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。

　　开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

　　配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

　　第二十八条　物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

　　物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

　　物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)私搭乱建;

　　(四)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

　　(七)未经批准摆摊设点;

　　(八)无序停放车辆;

　　(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

　　(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条　业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。

　　第三十一条　物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。

　　第三十二条　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

　　第三十三条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

　　第三十四条　业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

　　物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第三十五条　物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

　　第三十六条　房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

　　(一)房屋室内部分，由业主自行维修;

　　(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

　　第三十七条　一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金(简称维修基金)。

　　维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。

　　维修基金应当按幢建账、按户核算。

　　业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。

　　第三十八条　维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。

　　业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。

　　第六章　法律责任

　　第三十九条　业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

　　第四十条建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。

　　第四十一条　物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：

　　(一)未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。

　　(二)违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款;

　　(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。

　　(四)接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

　　第四十二条　未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

　　违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十三条　违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第四十四条　物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十五条　当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第七章　附则

　　第四十六条　本条例中有关用语的含义：

　　(一)本条例所称业主，是指物业的所有权人;

　　(二)本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

　　(三)本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

　　(四)本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域;

　　(五)本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

　　(六)本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四十七条　设区的市可以根据本条例制定实施细则。

　　第四十八条　本条例自20xx年3月1日起施行

　　2024江苏物业管理条例 2

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

　　第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

　　对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

　　第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第二章物业管理区域

　　第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

　　第九条县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

　　第三章业主、业主大会与业主委员会

　　第十条房屋的所有权人为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十三条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十四条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

　　业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

　　第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

　　第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。

　　第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议;

　　(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第二十九条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

　　第三十条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第四章前期物业管理

　　第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十二条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的.物业服务企业。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

　　第三十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　第三十四条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

　　第三十五条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。

　　第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

　　物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

　　物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第三十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

　　本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

　　专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

　　第三十八条前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第三十九条建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建住宅小区应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第四十条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

　　现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第四十一条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他与承接查验有关的文件。

　　物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十二条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。

　　第五章物业服务

　　第四十三条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

　　从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第四十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第四十六条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

　　第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第五十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

　　第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　第五十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　第五十四条物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

　　住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　第五十五条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　第五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

　　(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

　　(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十七条物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第五十八条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开。

　　第五十九条单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

　　业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：

　　(一)自行管理的执行机构、管理人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)聘请专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第六章物业的使用和维护

　　第六十条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第六十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

　　第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　第六十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第六十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

　　物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第六十六条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

　　第六十七条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业的规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　第六十九条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　第七十条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

　　第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　第七十三条物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

　　物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

　　第七十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五条住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

　　本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第七十六条发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第七十七条住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

　　业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

　　第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

　　住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

　　住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

　　第七十九条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府确定。

　　旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第八十条旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　第七章法律责任

　　第八十一条违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第八十二条违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接物业未进行查验的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

　　第八十三条违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

　　第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第八十六条违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。

　　第八十七条有下列行为之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书：

　　(一)违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

　　(二)违反本条例第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

　　第八十八条违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

　　第八十九条违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第九十条违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第九十一条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员职权、玩忽职守、，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章附则

　　第九十二条本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

　　(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第九十三条本条例自2013年5月1日起施行。

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　　车位不得“只售不租”

　　“小区只规划了地下停车位，没有地面停车位。要是不买车位，车子将来在小区根本没法停车。以后只能将自己的爱车停在附近的马路边上了。”这是太湖新城一高档小区业主吐的苦水。记者了解到，根据此前的相关规定，开发商对拥有产权的车位可以自行处理，即采取出售或是租赁两种方式。但是大部分新建楼盘在卖房时，为了尽快回笼资金，对车位采取“只售不租”的做法，业主无奈接受。为此，近几年不少小区因为这事引发了风波。

　　针对这一问题，昨天无锡市物业管理协会负责人表示，刚实施的新条例给想租车位的业主撑了腰。条例规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。”

　　“人防”车位最多租三年

　　人防工程汽车泊位问题是社会普遍关注的。不少停车位问题突出的小区，不得不临时将人防工程的停车位拿出来出租给业主。前不久，无锡市物业管理中心就接到投诉，称开发商通过“买房送车位”的形式，将依法配建的防空地下室以买房赠车位形式“送”给了业主。

　　“开发商在没有取得人防工程产权的情况下，是无权这样做的。而且按规定防空地下室车位只能出租，不能出售或变相出售。”相关人士解释说，根据人民防空法规，住宅小区修建的人防工程是老百姓战时和遭遇突发灾害时的保命工程，国家有着非常严格的强制性标准，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。也就是说开发商没有赠送车位的权利。

　　现实生活中，有些开发商为回笼资金，硬性规定停车位租赁合同必须好多年一签，相当于变相出售。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年且逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

　　路面停车位收益归业主

　　有关小区停车收益的归属，在锡城从来没有停止过争论。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。

　　这次新条例规定，占用业主共有道路或者其他场地的，所得收益的百分之七十应当纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费。相关人士解释说，收益归业主，业主分到的不是钞票，而是将这些停车收益“取之于业主、用之于业主”。物业公司应该对这部分停车位的收益进行单独建账，并附有公示的'义务。也就是说，业主对这笔“公共财务”收支享有知情权。业主可以通过业委会，由业委会出面跟物业公司交涉，物业公司应积极配合。业委会应该将收支情况向业主大会汇报。

　　车子被划伤物业可免责

　　家住北塘区一老小区的市民反映，称他的车子停在小区收费停车位上，却屡遭人划伤。去找物业时，物业却表示不在自己管辖范围内。王先生恼火了，既然已经交了物业管理费，而且地上停车位的费用每月也是按时缴纳的，那么物管就有保障业主车辆安全的责任。

　　“爱车被划伤了，这种心情可以理解，我们平时接到的投诉也比较多。”相关人士表示，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。此次出台的条例规定：业主对停放的车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订协议。这名负责人告诉记者，车子划伤了物业可免责，这听上去好像不可思议，难以理解。但是业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停车位的使用费。并不是业主交了停车费，就像交了保险，物业公司就应该承担责任。相反，根据新的条例理解，物业公司对业主的车辆没有保管的义务。

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　　一、物业服务范围

　　1. 小区物业服务的范围包括但不限于以下内容：

　　(1)小区公共区域的日常清洁，绿化养护，设施、设备的检修、维护和保养等工作;

　　(2)小区安全、卫生、秩序管理等工作;

　　(3)小区设施设备的维修和更新，特别是公共场所的电气设备、给排水系统、供暖系统、通讯系统等的规范维护，确保小区设施设备的良好运转;

　　(4)对业主和居民提供安全、便捷的服务，如快递、报修、接待来访等工作。

　　二、物业服务内容

　　1. 物业服务人员必须保持良好的服务态度，遵守职业道德。

　　2. 物业服务人员必须履行其职责，按规定时间到岗、下班，不早退、不晚到，值班期间必须保持专注。并且，物业服务人员应定期接受培训和考核，提高自身服务素质。

　　3. 物业服务人员应贴心解答业主居民的问题，尽可能地帮助解决他们的疑问和困难。

　　4. 物业服务人员应当加强对小区的巡查，及时发现并汇报小区存在问题，同时采取措施加以改善。

　　5. 物业服务人员应当保证小区的安全和卫生状况，做好小区的环境清洁工作，加强消防安全工作、动火审批和开放车库的管理等。

　　6. 物业服务人员应为业主居民提供快递、报修、接待来访等服务。

　　三、费用收费

　　1. 物业费用制度：

　　物业费用是由业主共同缴纳，缴费标准应由业主委员会、物业管理公司和物业总公司三方面协商制定，既要考虑小区的运营需求，也要考虑业主的负担能力。

　　2. 物业费用收费标准划分：

　　(1)物业服务费：包括小区的日常清洁、绿化养护、设施设备检修、维护和保养等工作。

　　(2)公共基础设施维护费：包括小区公共基础设施如电梯、电器、供水、供暖等的维护费用。

　　(3)公共基础设施更新费：包括小区对公共区域的基础设施更新和升级费用。

　　(4)装修保证金：业主在装修前应按规定缴纳装修保证金，作为对装修过程中对小区设施的损害的赔偿。

　　四、物业服务投诉处理制度

　　1. 业主或居民遇到物业服务问题，可以通过小区公告栏、业主委员会、物业办公室、物业管理公司人员等渠道进行反映。

　　2. 物业管理公司应在接到业主或居民投诉后，第一时间派人前往处理，并在24小时内解决问题，确保服务质量。

　　3. 物业管理公司应建立服务台账，记录业主和居民的投诉情况，并对服务质量进行定期考核和评价，按照评价结果对物业服务人员做出奖励和处罚。

　　五、小区安全管理制度

　　1. 物业管理公司应将小区安全管理工作作为头等大事，成立专门的小区安全管理小组，配备专职保安人员。

　　2. 物业管理公司应建立小区安全管理制度，明确保安人员巡逻线路，设立安全守卫室，定期组织保安人员进行消防演练和安全检查。

　　3. 物业管理公司应着力提高业主和居民的安全意识，加强小区安全宣传教育。

　　六、小区绿化管理制度

　　1. 物业管理公司应将小区的绿化工作纳入日常管理范畴，建立绿化维护小组，负责绿化维护等工作。

　　2. 物业管理公司应按照规定的要求进行定期养护和更新绿化设施。

　　3. 物业管理公司应严格禁止车辆在绿化带上行驶，切实保护小区绿化带的美观及绿化带内的`植物生长。

　　七、物业公司服务承诺

　　1. 物业公司承诺在小区管理中遵守法律法规和小区规章制度，遵循便民、安全、高效、优质的服务宗旨，持续提升管理服务水平，争取业主满意度的优异表现。

　　2. 物业公司承诺严格控制物业费用，将业主合理支付收费内容公示并不断透明化。

　　3. 物业公司承诺坚持“关爱业主”的服务理念，情感和个性化引导客户的服务需求，供业主提供优越的服务，并维护和谐的社区，保护和发展业主利益。

　　八、应急服务管理制度

　　1. 物业公司应建立应急服务管理制度，定期组织应急演练，提高应急服务的处理能力和反应速度。

　　2. 物业公司应与小区居民建立紧密联系，及时了解小区状况和居民需求，安排专人负责应急服务事宜，做好服务记录。

　　3. 物业公司应根据小区特点，准备必备救援设备，并切实保障应急救援服务的有效开展。

　　九、安全监控管理制度

　　1. 物业公司应加强对小区安全监控设备的完善与管理，保证安全监控的可靠性及时性。

　　2. 物业公司应进行安全监控设备的巡查，发现问题及时处理，保障小区安全。

　　3. 物业公司应加强对安全监控系统的数据备份与存储，保障数据的完整性和安全性。

　　十、业主监督制度

　　1. 物业公司应建立业主监督制度，接受业主、业主委员会的监督和管理。

　　2. 物业公司应及时解决业主提出的问题和建议，公开管理信息，接受业主评价。

　　3. 物业公司应定期召开业主大会和业主委员会议，向业主汇报工作，并接受业主监督。

　　十一、法律责任

　　物业公司应遵守相关法律法规和相关规定，依法行使职能，妥善处理业主投诉和纠纷。违反相关法律法规和规定，将承担相应的法律责任。

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　　一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。

　　二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。

　　三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。

　　四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。

　　五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。

　　六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。

　　七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。

　　八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。

　　水、电工管理制度

　　一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。

　　二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。

　　三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。

　　四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的`收费、损耗情况。

　　五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。

　　六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。

　　七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。

　　八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。

　　九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　　十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50％负担。

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　　医院物业管理制度是指对医院环境、设施、设备、秩序等进行管理，以确保医院正常运行的一系列规章、制度和措施。

　　一、医院环境管理

　　1、医院环境卫生由专业保洁公司负责，确保每天对公共区域进行清洁和消毒。

　　2、定期对医院环境进行彻底清扫和消毒，包括但不限于病房、办公室、会议室、走廊、楼梯、电梯等。

　　3、对医院垃圾进行分类收集、处理，设置醒目的垃圾分类投放点，方便员工和患者正确投放垃圾。

　　4、确保医院绿化美观、绿植生长良好，及时修剪枯枝黄叶，维护绿化设施。

　　二、设施设备管理

　　1、设立专职设施设备管理员，负责医院设施设备的日常检查、维护和报修。

　　2、定期对设施设备进行检查，确保消防设施、电梯、空调、供水、供电等设备正常运行。

　　3、建立设施设备档案，记录设施设备的使用情况、维护维修记录等。

　　4、定期对设施设备进行保养，确保设备性能良好，延长设备使用寿命。

　　三、停车场管理

　　1、设立专职停车场管理员，负责停车场的.日常管理、车辆疏导和停车费收取。

　　2、确保停车场交通标志齐全、明确，停车位划线清晰，方便车辆停放。

　　3、对停车场进行定期检查，确保消防设施、照明、监控等设备正常运行。

　　4、停车场实行电子收费系统，方便患者及家属快速缴费。

　　四、安全管理

　　1、建立医院安保队伍，实行24小时巡逻制度，确保医院安全秩序。

　　2、在医院入口处设立安检设施，防止违禁品进入医院。

　　3、对医院重点区域进行监控，建立远程监控系统，方便实时查看医院情况。

　　4、定期进行消防演练，提高员工和患者的消防安全意识。

　　五、患者服务管理

　　1、设立服务台，提供患者咨询、投诉、建议等服务，及时解决患者问题。

　　2、定期对患者进行满意度调查，了解患者需求，持续改进服务质量。

　　3、加强医护人员礼仪培训，提高服务水平，营造和谐医患关系。

　　4、提供护工、送餐、配送等便民服务，方便患者就医生活。

　　六、后勤物资管理

　　1、设立后勤物资库房，负责医院物资的采购、保管和领用。

　　2、定期对物资进行检查，防止物资积压、损坏和过期。

　　3、建立物资入库、出库登记制度，做到账物相符。

　　4、定期对物资采购计划进行统计分析，优化物资采购流程，降低采购成本。

　　七、员工管理制度

　　1、建立员工档案，记录员工的基本信息、岗位变动、绩效考核等。

　　2、定期组织员工进行业务培训，提高员工综合素质和服务水平。

　　3、加强员工劳动纪律管理，定期对员工进行考核，奖优罚劣。

　　4、建立健全员工投诉建议机制，维护员工合法权益。

　　八、突发应急管理

　　1、制定应急预案，明确应急组织机构、职责、应急措施和应急资源。

　　2、定期组织应急演练，提高员工应急处置和救援能力。

　　3、发生突发事件时，立即启动应急预案，协助组织救援和善后工作。

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　　为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。

　　一、物业管理范围：

　　凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

　　二、物业管理机构：

　　业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　三、物业小区的使用与维修。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的'临时停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00—12：00下午14：00—17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　四、物业服务费用的交纳。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

　　五、财务管理。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　本物业管理制度自20xx年一月一日起执行

　　本物业管理制度由业主委员会负责解释。

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　　一、20xx物业管理制度

　　（一）、安全职责

　　1、严格执行公司的各项管理制度；

　　2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

　　3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

　　5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

　　6、建立健全和管理好系统档案资料；

　　7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

　　8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

　　9、完成领导交办的其他任务。

　　（二）、护卫岗位职责

　　1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

　　2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

　　3、上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

　　4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

　　5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

　　6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

　　7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

　　8、值班时间，对岗位内发生的'各种情况要及时认真处理，并作好记录；

　　9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

　　10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

　　11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

　　12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

　　13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

　　14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

　　15、认真完成领导交办的其他任务。

　　（三）、电梯服务标准

　　1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

　　2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”；

　　3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守；

　　4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录；

　　5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

　　6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

　　7、按计划进行大、中修，并提前２天通知管理服务中心，经同意方可实施。

　　（四）、安全质量管理

　　1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

　　2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修（周）检查表》。

　　3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

　　4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

　　（五）、电梯设备档案管理

　　1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

　　2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

　　法律规定：

　　《物业管理条例》

　　第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

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　　第一章总则

　　第一条为加强公司员工的人事档案管理，使公司人事档案得到有效保护和利用，根据《中华人民共和国国档案法》、《浙江某某物业管理有限公司人事管理制度》等有关规定，特制定《浙江某某物业管理有限公司人事档案管理制度》。

　　第二条员工人事档案是记载员工个人经历、政治思想、品德作风、业务能力、工作表现、工作实绩等内容的文件材料，是历史地、全面地考察、了解和正确任用员工的重要依据，是本公司档案的重要组成部分。

　　第三条本公司的人事档案工作任务：

　　1、保管员工人事档案；

　　2、收集、鉴别和整理员工人事档案材料；

　　3、办理员工人事档案的查阅、借用和转递；

　　4、通过人事档案了解熟悉员工，为人事工作提供情况；

　　5、逐步实现员工人事档案管理手段的科学化和现代化。

　　第四条本公司的员工人事档案管理由公司综合服务部负责。

　　第二章人事档案的收集和归档

　　第五条员工人事档案材料的收集、归档，是公司综合服务部与其他各部门的共同任务，必须按照有关规定，互相配合，认真做好。

　　第六条员工人事档案材料的收集归档范围，严格按照公司的人事档案管理要求执行。员工人事档案材料内容：

　　1、员工登记表（含照片）。

　　2、个人简历。

　　3、考核材料（如试用期满考核鉴定、见习期满考核鉴定以及近三年的年度考核记录、素质测试记录等）。

　　4、各类证书复印件、原件：（包括：

　　①学历证书复印件；

　　②各类资格证书复印件；

　　③身份证复印件；

　　④职务聘免复印件；

　　⑤体检表、干部身份表；

　　⑥其它等）。

　　5、奖惩材料。

　　6、兼职情况（包括出任董监事情况、担任社会职务情况等）。

　　7、承诺书、劳动合同（应做到文本齐全完整，时间连续及时）、各类因公出国协议或培训协议、担保书等。

　　8、各类审批材料（复印件，包括

　　⑴应聘材料；

　　⑵面试材料；

　　⑶录用审批材料；

　　⑷职务聘免审批材料；

　　⑸调整工资审批表；

　　⑹因公出国审批材料；

　　⑺用工性质晋升审批表；

　　⑻离职审批表，辞职批复；

　　⑼离退休审批表；

　　⑽调令单、分配单；

　　⑾其它）。

　　9、其它可供参考材料（如近三年内的员工个人年度工作总结或述职报告、各类培训总结、培训成绩、出国培训总结等）。

　　第七条收集归档的人事档案材料必须是文字、内容清楚完整，印章手续完备，且办理完毕的正式审核、审批、签署、落款文字材料。

　　第八条员工人事档案材料必须用毛笔或钢笔书写，字迹要工整、清晰，不得使用圆珠笔、铅笔、红色墨水和复写纸书写。

　　第九条形成员工人事档案材料的部门，在形成正式材料后的一个月内，负责按要求把应归档的材料送交综合服务部归档。

　　第十条公司综合服务部发现送交的人事档案材料不符合归档要求时，要及时通知形成档案材料的部门，补送材料或补办手续。形成材料的部门要按规定认真办理。

　　第十一条员工人事档案管理人员要经常了解和掌握干部人事档案材料来源的信息、沟通渠道、及时收集应归档的材料。同时，要熟悉收集归档工作的各项规定，对收集到的材料，认真鉴别，严格把关，及时入卷归档。

　　第十二条形成员工人事档案材料的部门，向公司综合服务部送递材料时，如其他档案管理部门也需要收集归档，则材料形成部门要事先考虑制作材料的数量，必要时协商联系，以防造成员工人事档案材料的短缺。

　　第三章人事档案的保管

　　第十二条员工人事档案由公司综合服务部设专人妥善保管，不得泄密。

　　第十三条员工人事档案应存入保险柜，有防盗、防火、防潮等安全措施。

　　第十四条档案管理人员应对保管的.档案逐一登记编号，并每年进行一次检查、核对，防止错放或丢失。发现丢失或问题，应及时查找并采取措施，以保证档傅耐暾桶踩

　　第十五条档案移交要填写清单，交接双方应共同清点并签字留据。

　　第十六条严格防止任何人私自保存他人的档案材料，对造成泄密或其它后果的，视情节轻重，给予严肃处理。

　　第十七条档案管理人员调动时，必须严格履行交接制度，未交接清楚，不得离去。

　　第十八条建立坚固、安全的。库房，配置符合要求的档案柜。防火、防盗、防潮、防蛀、防光、防高温六项措施落实到位。

　　第十九条档案库房是机要重地，无关人员不得随意出入；查阅人员须在档案管理人员陪同下方可进入。

　　第二十条逐步实现员工档案管理工作的科学化、现代化。

　　第四章人事档案的查阅和借用

　　第二十一条公司员工查阅或借阅人事档案，经公司综合服务部总经理同意，办理登记手续后方可查阅或借阅本人人事档案。

　　第二十二条外单位人员凭介绍信等证件经公司综合服务部总经理批准后方可查阅员工档案；档案原则上不外借，确因特殊情况必须外借时，应写明原因并经执行总裁批准同意方可。

　　第二十三条查阅或借用员工档案，必须严格遵守保密制度和阅档规定。员工阅档后摘录的材料应由档案工作人员与原文核对无误后，写明材料出处和时间，并加盖公司公章。严禁对档案进行圈划、涂改、拆换员工档案材料，不得向无关人员谈论或泄露员工档案内容，违犯者将视情节轻重，给予批评教育甚至纪律处分。

　　第五章人事档案的转递

　　第二十四条员工人事档案的转递是一项严谨、细致的工作。档案管理人员应具有高度的责任感。在办理档案转递过程上，要认真细致，有条有理，切不可匆忙、马虎，防止出现丝毫的差错。

　　第二十五条人员内部调动，档案转递要做到档随人走，公司综合服务部应将其档案密封转到新的归口单位。

　　第二十六条档案转递必须填写《员工人事档案转递通知单》，并通过机要转递或由档案管理员专程送取，严禁个人携带。对个人携带档案的，公司综合服务部应拒绝接收。

　　第二十七条转递的档案必须是经过鉴别、清理、整理的档案。转递档案必须一次转出，不能分批转出。

　　第二十八条对转进的档案在核对无误后，及时将《员工人事档案转递通知单》回执退回。

　　第二十九条对违反转递规定，造成档案丢失或发生抽取，更换材料等问题的要追究、当事人和有关管理人员的责任。

　　第六章

　　附则

　　第三十条本制度由综合服务部负责解释。

　　2024江苏物业管理条例 10

　　第一条采购

　　1、商场内部维修需购买物品，相关物业主管应首先到现场查实并填报请购单;相关品名、规格、型号、数量、报价、用途、用于位置等栏目需填写清楚、完整;如需做布幅、广告牌等其它广告则应填报广告制作申请单。如发现有谎报、虚报等不实现象，扣减经办人当月绩效考核5分;

　　2、请购单应上报商场经理审核签字，若商场经理未认真履行职责，随意签字，扣减当月绩效考核10分;

　　3、经商场经理审核签字，请购单报商场财务部定价(根据公司价单)，500元以上金额由总经理审核，500元以下200元以上金额由商场总监审核，200元以下金额由商场经理签字即可购买;

　　4、购物程序完毕，商场经理用备用金定专人购买，供货单位由集团财务部采购指定，若另行购物发现有假冒商品，须立即退货，若造成经济损失，则须查究相关人员责任;

　　5、购进商品由商场保管员建立实物收支台帐，入库后方能领用;

　　6、办公用品由集团公司行政办填报请购单统一购买、保管，若商场用则应指定专人领取。

　　第二条费用报销

　　1、商场财务应验正发票，发票须与购物单各栏相符，财务人员还需到现场查实数量、使用情况，并在购物单上签字确认;

　　2、报销单上应有报销人、商场经理、验收人签字;

　　3、500元以上金额、数量大的商品须由集团财务部采购定价、购买并监督入库，使用，并在发票上签字，各商场财务方能办理报销付款事宜;

　　4、付款报销完毕，各商场财务室专人应在物业费用登记表上登记(登记表中备注栏应填清金额);

　　5、购买办公用品，费用报销参照以上条例执行。

　　第三条其它

　　为节省物业维修费用支出，商场经理、物业主管在巡场工作中应重视商场内卷帘门、电梯、线路、水管检查，督促电工对以上物品常维护保养以延长其使用寿命。年终经财务核算，若商场物业管理费未超出计划，则按节约金额的10%作为商场节约奖发放。

　　2024江苏物业管理条例 11

　　员工行为准则

　　（一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。

　　（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性。

　　（三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。

　　（四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。

　　（五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

　　（六）不得有损坏公司利益的行为。

　　（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责赔偿。

　　（八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。

　　保安队岗位职责

　　一、遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。

　　二、必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警电话及公司值班电话。

　　三、应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保密，不得泄露。

　　四、应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者进入物业管理区域。

　　五、在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

　　六、听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。

　　七、保安实行24小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。

　　八、若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

　　（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

　　（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。

　　（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

　　九、服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。

　　保洁班岗位职责

　　一、依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所。

　　二、告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点，请勿置于走廊、楼梯等公共部位，以免影响卫生。

　　三、发现任何影响卫生的行为都有权利去制止，发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的要及时报告上级。

　　四、清洁公共部位时要坚持避让原则，回答业主或物业使用人的问题时要有礼貌，不清楚的要明确给出其他的解决办法如拨打物业公司的热线电话。

　　五、在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

　　六、遇雨、雪天气，及时清扫路面的积水、积雪，在入楼处放置防滑设施及防滑标识，并且要加强楼内的保洁频率，减少雨雪天气对卫生的影响。

　　七、协助做好公司其他部门的配合工作，如漏水及时通知维修组、发现可疑人员要通知保安队等。

　　八、完成公司交给的其他任务。

　　维修组岗位职责

　　一、维修人员应自觉遵守公司的各项规章制度。

　　二、熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能，做好日常的维修管理。

　　三、维修人员应随时注意个人仪容仪表，按规定着装。

　　四、维修人员在工作时应遵守操作规程，避免出现意外。

　　五、在维修过程中遇到大问题应及时向部门主管请示、汇报。

　　六、在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系，应与客户保持良好的关系以便工作。

　　七、不接受客户的任何赠送品，不允许有吃、喝、拿现象。

　　八、在维修过程中，将检查情况详细记录并教会客户正确使用和保护设备设施，以延长使用寿命。

　　九、在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

　　十、工作过程中严格按照公司制定的《物业管理无偿服务项目、有偿服务收费标准》向客户提供服务并通知财务部进行收费。

　　十一、维修工作完成后维修人员应及时清洁工作现场。

　　十二、工作时间要合理使用文明服务用语。

　　十三、按时完成公司交给的其他任务。项目部管理人员项目部管理人员工程部纪维修人员项目部管理人员项目部管理人员项目部管理人员项目部全体人员项目部管理人员项目部全体员人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员《条例》细则问答人事管理技巧常用设备自控原理及维护公共关系学怎样处理客户投诉经济合同物业管理相关法规如何有效激励员工消防安全知识实用礼仪简易维修常识工作技巧和语言技巧急救常识员工守则

　　管理人员服务过程中应注意的事项

　　一、管理人员必须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。

　　二、对待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。三必须严格遵守公司规定的工作时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况请假时，应履行正常的请销假制度。

　　四、管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

　　五、物业管理区域内房屋的出租、出售办法由公司与开发商统一商定，任何人不得私自参与物业的出售与租赁（主要指业主的委托）。

　　六、各部门的管理人员应该按时执行公司的各阶段任务，并定期召开各级员工的会议，向公司做定期的报告。公司员工必须服从公司关于工作调配及岗位编排。

　　七、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

　　八、不得有损坏公司利益的行为。

　　九、不得向业主、物业使用人或与公司有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

　　十、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。

　　十一、遇有特殊事件发生，各部门要按照公司的特殊事件处理应急预案执行，做好公司分配给自己的任务。

　　十二、必须遵守和执行公司所发出的一切通告。突发事件处理预案明确一个概念：突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、卫生、救急等方面掌握四个原则：快速反应原则、统一指挥原则、服从命令原则、团结协作原则快速反应原则：

　　办公区管理制度保安值班制度

　　1、必须明了及熟悉区内各种保安设施操作效能，例如：对讲机、报警系统，妥善运用已有的设施。

　　2、熟悉区内各客户，同时详细记录客户姓名及联系方式，但该资料必须保密且妥善存放。

　　3、各值班人员于交接班时应传递防盗讯息，认真填写交接班记录。

　　4、严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职员，应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询或向上级领导反映。

　　5、应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑应通知各有关客户或向上级领导反映，如访客携带可疑物品更须提高警觉。

　　6、至少每两小时巡逻一次，但不应固定时间，以免坏人乘虚而入，巡逻时必须有警惕性，特别注意楼梯、走廊、配电房、机房及其他隐藏地方、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案，并留意公众地方之门边、暗角是否预先藏备盗窃工具等。

　　7、如听到客户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封锁出入口处及其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动而不知会警方。

　　8、应留意商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，例如：防火门、卫生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案，应加强保安。

　　9、详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

　　10、不无故空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在岗中谩骂、殴打外来人员及客户；不在岗中闲聊与工作无关的事；不徇私情，不打击报复，不诽谤、侮辱他人。

　　11、值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹，不准听收音机和进行与值班无关的活动。

　　12、若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

　　（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

　　（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。

　　（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的.车牌号及坏人逃走方向等。

　　保安部交接班制度

　　1、接班人员提前15分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登记簿上记录接班时间。

　　2、查阅上一班的值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作需记录以便跟进。

　　3、接班人员清点岗位上所有公物，如对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺疑要立即向班组长提出，并要求交班人员说明物品去向及做好记录。

　　4、接班人员要检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要求交班人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录，交班人员要等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得超过15分钟。

　　5、各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。

　　6、所有事项交接清楚后，交班人员离开岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。

　　7、接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题两人共同负责。人员、物品出入管理制度

　　8、商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限本商务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效。

　　9、商务楼出入证只在敞开办公时间内有效，非正常办公时间进出商务楼需作登记。

　　10、来访客户需先与本商务楼内客户联系后方可进入，进入时填写来客登记，离开时需有楼内客户签字方可离开。

　　11、若来访者说不出所找客户，保安人员有权不让其进入。

　　12、租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼内。

　　13、保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登记工作。

　　14、租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼貌检查放行手续，如已经办理有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与放行条列明的物品是否相符，不相符只放行放行条列明的物品；如没有办理有效放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；物品经核查无误放行后，保安人员应及时在放行条上签署姓名及日期。

　　15、物品放行后，保安人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上。

　　停车场管理制度

　　1、本停车场仅供方大创新园内客户使用，其他任何单位无临时通行证的不得停放。

　　2、需要在停车场停放车辆的客户，需到智强物业管理办公室登记，由管理部发放统一的通行证，持有此证，方可停放。

　　3、进场的车辆，保安人员应检查其车牌号是否与通行证上的登记相符。

　　4、临时进场的车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安人员注意收回。

　　5、夜间进场的车辆，保安人员要做好车辆检查记录。

　　6、车辆进场时，保安人员应迅速指引车辆慢行，安全的停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走贵重物品，保安人员不代管任何物品。

　　7、进场的车辆，保安人员要检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详尽记录。

　　8、进场的车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

　　9、严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

　　10、当有车辆离场时，保安人员应及时检查车主证件，若发现异常情况，应立即拦截车辆并及时通知主管前来协助处理。