房地产市场调查报告模板3000字

　　房地产市场调查报告总结

　　调查对象:桂林临桂新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。

　　调查目的:通过对临桂新城区房地产市场的调查,为资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。

　　调查内容:

　　一、摘要

　　目前临桂新城区规划面积107平方公里，人口40万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着奥林匹克花园、金水湾、山水凤凰城、远辰国际文化新等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之临桂中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，临桂中心区即将成为桂林的又一个居住中心。

　　二、城区规划背景(桂林新城：未来桂林的城市副中心)

　　临桂新城区其定位为桂林未来的桂林市新的政治、经济、文化、商务中心和工业、物流、商贸基地。该区域规划总面积107平方公里，临桂新区到2015年应完成13.96平方公里的建城区目标，人口达到15万;到2025年应完成47.63平方公里的新城区目标，人口规模为40万人。临桂新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的桂林的城市副中心，充分发挥其桂林城市副中心的优势，分担桂林主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。

　　临桂新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了机场路、万福路西延长线、桂雁路、临苏路和临雁路大道等主要交通道路。其中，临桂新城规划道路骨架为“三横、五纵、两环”， 创业大厦、飞扬国际大厦、新中路新建工程、山水大道新建工程、西城大道景观工程、文化产业建设项目、“一馆两院”、桂林市职业教育中心学校临桂分校、临桂县中等职业学校、桂林医学院临桂校区新校区等总投资超过25亿元的项目集中开工，掀起了新桂林建设的高潮。新中路的两岸布置为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。西城大道春可赏花,夏季绿树成荫,秋可观叶,冬浴暖阳。根据规划，临桂新城区空间环境特色可概括为：主要工作是完成市民中心片区修建性详细规划,规模为1.5至2平方公里。主要包括:行政办公区、商业商务区、会展中心、信息中心、市民办事大厅、展览馆、文化宫等修建性规划。同时完成临桂新区环水系修建性规划,通过新区补水工程,将沙塘河、蔡塘河、兰塘河、太平河沟通联接起来,满足将来游船通航的需要。

　　三、已建成或在建楼盘：

　　1、桂林奥林匹克花园：由桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司开发，奥林匹克花园位于西城区世纪东路中段， 桂林奥林匹克花园以总占地1091.5亩、总建筑面积近160万平方米、规划入住人口约为3万人的浩大规模。情景洋房、花园洋房、小高层、高层、别墅等。主要以二居91平米、三居128—130平方米、四居150平方米为主，楼盘均价3600元/㎡。规划的30万平方米的商业区集五星级宾馆、大型购物商场、大型体验式美食城、环湖千人歌剧院、大型儿童反斗城、多功能国际会展厅等于一体建设有奥林匹克文化广场、奥林匹克运动城、体适能检测中心、湖滨会所、体育会所、半山会所以及奥林匹克小学、两所双语双幼儿园等。91路公交车终点站，交通比较便捷。

　　2、金水湾：由桂林正通房地产开发有限责任公司开发，位于金水路与机场路交汇处，总建筑面积达25万平方米。社区景致优美、 400米康河穿流而过。社区内的配套设施完善：健康直饮水、金水湾社区图书馆、桂林中国画院陈列馆、金水湾幼儿园、金水湾四星级大饭店等，所有的配套都是为业主营造境界之上的人文生活。公交车公交车直达社区，交通比较便捷。

　　3、山水凤凰城：由临桂山水凤凰城房地产开发有限公司与桂林一品堂联合开发，位于桂林临桂大学北路，规划面积1320亩总建筑面积102139平方米，户型以别墅、小高层、高层为主，建筑风格以欧式、现代简约、中式风格为主，主力户型为250—380平方米的别墅。设有游泳池、网球场、门球场、篮球场、医院等多个配套设施。北距机场路约500米，距桂林市区仅15分钟车程，北近桂柳高速等高速公路，交通便捷。

　　4、远辰国际文化新城：由桂林远辰地产开发有限公司开发，位于桂林市临桂新区西城北路东侧，总建筑面积约60万平方米。有80㎡的两房至130㎡的三房、120㎡～170㎡的楼中楼户型售价3400元/㎡(建面)。有BLOCK时尚商业街区、3000平方米的大型演艺广场、国际商务中心、国际商务公寓、游泳池、幼儿园、小学、山体公园和半山泛会所，以及各种丰富的社区健身器材。公交车可到达项目周边。

　　五、长岛16区：由广西长岛房地产有限公司/广西恒龙实业股份有限公司开发，位于桂林市临桂县城世纪大道北侧，总用地面积约280亩。项目为集别墅、低层洋房、多层公寓为一体的复合型景观社区，临桂中学，首都师大附中在项目附近，四面黄龙山、神山、同月山、金鸡山环抱项目，楼盘售价3200元/㎡。88路，89路公车经过项目附近。

　　六、调查定论

　　从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，临桂房地产主要开发商在参与打造桂林新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业2010年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的奥林匹克花园、山水凤凰城最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来临桂新城区的房地产市场还将持续走高。

　　“桂林山水甲天下”，800年来一直作为点评桂林山水景色的不朽名句。“建设桂林国家旅游综合改革试验区”，2009年底《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》，再次让桂林这座国际著名旅游城市成为世界关注的焦点。按照国家在旅游综合改革方面已经初步构建的“一省(云南省国家旅游综合改革发展试验区)一岛(海南国际旅游岛)一市(桂林国家旅游综合改革试验区)”格局，桂林经济和房地产的发展将迎来一个新的春天。相比于海南三亚、山东青岛、福建厦门等其它国际知名旅游城市动辄过万的房价，2010年4月份桂林每平米仅4600多元的房价绝对有巨大升值的空间，桂林房产升值前景不可估量!而临桂的每平米仅3000多元的房价可谓绝对的洼地，临桂房产升值前景更不可估量!桂林房地产的消费群体定位应该是高端消费群体,产品质量定位必须是高品质产品。就是要依托桂林得天独厚的山水自然环境、宜人的气候条件、深厚的历史文化底蕴以及日益凸显的交通区位优势,放眼全国,走房地产外销的路子。要高品位、高标准、高质量做好楼盘的规划设计和建设。要做出甲天下的楼盘,与甲天下的桂林山水相匹配,以吸引世人的目光。因此，临桂房产升值前景是绝对不可估量!

　　房地产市场调查报告范文

　　第一部分 市场背景及经济发展动态

　　一、石家庄简介

　　石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、 文化的中心。

　　1、地理交通

　　华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。

　　2、科技教育

　　石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

　　3、国际合作

　　石家庄市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市; 与100多个国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司，如日本的富士通公司、美国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西亚的金狮集团等均在区内投资建立了企业。

　　4、产业布局

　　石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系，是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。

　　5、经济基础

　　石家庄2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点2003年人均GDP达到25508元。凭借紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列，经济技术开发区的大规模建设成果显著。

　　二、石家庄市总体社会及经济发展状况

　　(一)20xx年石家庄1-3季度经济发展状况

　　1、GDP指标

　　1—3季度全市GDP总量达到1158.5亿元，同比增长14.4%，继续保持着1999年以来全市经济增长的最高值。

　　2、固定资产投资

　　1—3季度，石家庄市第一产业实现增加值149.9亿元，增长6.4%;全市实现工业增加值506.3亿元，同比增长20%，其中，规模以上工业企业完成增加值334.6亿元，同比增长25.5%;石家庄市第二产业发展迅猛，实现增加值563亿元，增长19.2%。 ; 第三产业实现增加值445.6亿元，实现了11.3%的增速比去年同期非典过后的增速提高了2.4个百分点建筑业仍然保持良性合理的发展态势批;1—3季度建筑业增加值增长12.6%，较上半年回落0.2个百分点。

　　3、服务业经济

　　今年以来，服务业经济指标运行良好，邮电通信业务飞速发展，消费市场进一步活跃，金融存款稳步增长，服务业税收大幅增加，各行业经济均呈现较快增长势头，其中批发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势显著，同比分别增长13.9%、12.5%，交通运输仓储及邮电通信业和其他服务业增长幅度分别为10%、10.8%。

　　(二)2003年石家庄总体社会及经济发展状况

　　1、GDP指标

　　2003年石家庄市的经济综合实力明显增强，2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点。2003年人均GDP达到25508元;同比增长10.6%。第一产业稳定增长。第一产业完成增加值180.5亿元，比上年增长5.2%,占GDP的比重为13.1%。第二产业增长较快。第二产业完成增加值668.8亿元，增长15.5 %，占GDP的比重为48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复很快，全年呈现了较好的发展态势。第三产业完成增加值527.3亿元，增长11.7%,占GDP的比重为38.3%。

　　2、固定资产投资

　　2003年石家庄固定资产投资额560.2亿元，比去年同期增长36.9%，国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高38.4个百分点。其中，基本建设投资完成212.0亿元，增长49.6%，更新改造投资完成105.4亿元，增长31.7%，房地产投资增势迅猛，完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点。国有及其他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59.0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成33.3亿元，比上年增长2.2%。全市商品房销售面积116.0万平方米，销售收入 18.5亿元，分别增长16.0%和2.2%。

　　3、消费指数

　　居民消费需求明显转旺，2003度全市社会消费品零售总额456.6亿元，比上年度增长11.0%;人均可支配收入7741元，同期增长6.9%;人均消费性支出6094元，增长4.7%;城市居民人均消费性支出食品占主导，娱乐教育文化用品支出比重占15%，是食品消费之后的第二大消费。衣着支出首次呈负增长态势。居住消费支出比重占10%。

　　4、外资利用程度

　　2003年新注册三资企业93个，比上年增长36.8%;新增利用外资合同总额7亿美元，增长192.4%，合同外资额3.7亿美元，增长134.2%。实际利用外资2.6亿美元，增长28.7%,其中外商直接投资2.4亿美元，增长34.6%，增速比上年提高16.3个百分点。全市引进市外资金102亿元，比上年增加31.4亿元，增长44.5%。 “振兴河北”战略的提出，世界及中国对石家庄这个市场的关注程度会越来越高，外资的吸引程度也将会提高。

　　5、存贷款

　　全市金融机构存款余额1932.3亿元，增长16.5%。城乡居民储蓄存款余额继续增加，年末城乡居民储蓄存款余额1044.5亿元，比年初增长13.5%，其中农村居民储蓄存款余额290.4亿元，比年初增长7.2%。金融部门贷款余额1377.4亿元，比年初增长7.7%。其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生活观念。

　　6、居民消费价格指数

　　居民消费价格总指数2.3%，居住价格指数下降1.2个百分点。

　　小结：

　　Ä 各项经济指标显示2003-2004年内石家庄市经济运行处于良好状态。

　　Ä 按国际经济组织统计表明，当一个地区的GDP经济增长速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在着极为广阔的前途。

　　Ä 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进一步形成。

　　Ä 政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。

　　(三).石家庄经济发展政策

　　产业政策：石家庄目前的产业政策——纺织工业基地和最大的医药工业基地为主，石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。

　　金融政策：未来石家庄的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断上调，并没有影响开发商融资，对于贷款买房的个人利率不上涨，使人们放心消费。

　　房地产政策：我国第一部物业管理法规《物业管理条例》的实施;《国土资源部71号令》的实施;石家庄已购公房可以上市交易;石家庄的房地产市场由政府指导，统一规划，五年之内完成 “城中村改造”; 石市物价局和房产管理局联合出台了《石家庄市物业服务收费管理实施办法》。

　　人才政策：“振兴华北”战略提出，高新区的启动，人事部推出的人才开发规划、政策扶持、人事制度改革等措施将会吸引、提高石家庄的外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的增长。

　　三、石家庄城市规划及城市建设状况

　　(一)石家庄城市规划

　　1、城市发展定位

　　——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。

　　——行政功能定位：河北省省会。

　　——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。

　　——交通功能定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。

　　——商贸功能定位：华北地区重要商埠。

　　——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。

　　2、城区发展方向

　　2003年，石家庄市聘请了中国城市规划设计研究院、上海同济大学和南京大学三个单位对省会的空间战略发展规划进行研究，在这三个国家顶尖级的规划设计研究单位的方案基础上，北方设计院汇总编制了石家庄市的空间战略发展规划。在这个空间战略发展规划中，明确强调今后石家庄市的空间发展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优”就是西部主要是以生产优化为主;“东拓”，就是在高速公路以东，在高薪技术开发区和良村经济技术区的基础上扩展新城;“南延”就是城市继续延续原来的发展，向东南方向延续发展;“北跨”，指的是远期，跨过滹沱河向正定发展;“中枢”就是讲要疏减城市中心区的人口。

　　3、城市发展目标

　　(1)立足冀中南，借助京津，步入更广泛区域合作的开放城市;

　　(2)极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市;

　　(3)回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市;

　　(4)延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市。

　　4、城市发展战略

　　(1)“1+4”市区发展新体系

　　石家庄城市未来将构建以石家庄主城区(含高新技术产业开发区东区)为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向的高速公路和铁路为纽带的“1+4”市区发展新体系。

　　(2)打造“双核”中心城市

　　主城区由中心城区和新城区(石家庄高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区和石化区)组成。

　　(3)整合旧城区现有资源

　　发挥老城区优势，继续强化市级商业，文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林城市空间结构，培植中心城市形象。

　　(4)打造新型城市

　　以产业建设为先导，全面整合高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区、石油化工区，规划建设百万人口的以新经济为中心的石家庄现代化新城区。全面整合现有园区，合理组织新区功能。建立南北轴向中心，导引新城区发展。

　　(二)石家庄城市建设状况

　　1、侧重城中村改造工程

　　石家庄市二环路以内45个城中村占地约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住着4.77万户14.93万人。2002年初石家庄市正式启动城中村改造工程，预计到2010年把城市规划建设用地范围内的村庄基本改造完毕。

　　到2004年10月石家庄已完成城中村改造投资近四亿元。部分启动改造早的城中村，目前基本处于建设、拆迁阶段。二环路内45个城中村开工建设的达28个，拆迁腾地160.18公顷，完成拆迁面积98.45万平方米，竣工86.42万平方米。正在拆迁建设的有休门、东三教、姚栗村、谈固、方北、城角庄等14个村。

　　2、新行政区(裕华区)的成立

　　裕华区是经国务院批准于2001年3月21日成立的行政区。裕华区，位于石家庄市区东南部，是省会城市总体规划未来发展的主导方向和重点区域，面积101.45平方公里，人口40万，辖9个镇、街道办事处。

　　新设立的裕华区土地资源丰富，拥有近7万亩土地可供项目开发和建设，是全市的投资热点区域。裕华区功能定位鲜明，发展思路清晰。今后5-10年建设以“四区一城”(高科技工业园区、高效生态农业园区、现代商贸服务区、现代化居住区和大学城)为标志的“商贸会展发达、科技教育领先、体闲娱乐高雅、绿色社区怡人”的生态产业区、现代商业区、科技文化区、绿色居住区和休闲娱乐区，使新区成为能够充分展现石家庄现代化大都市风貌的标志性区域。

　　3、大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部

　　2000年至2004年石家庄市相继完成了城市重要干道中山路、体育大街、槐南路、吴家庄立交桥、仓丰路立交桥、石纺路立交桥的改造与建设;完成了民心河、人民广场、绿荫广场、明珠公园、世纪公园、欧韵公园等市容建设项目。

　　近期大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部，顺应了石家庄东南部为主要城市发展方向的规划。

　　4、城市环保

　　缺乏地表水资源的石家庄，常年靠超量开采地下水维持城市发展，以至地下水漏斗逐年扩大。水资源的匮乏，造成了生态环境的连锁恶化。滹沱河常年年断流，河床裸露，黄沙漫漫，成为尘土飞扬的策源地;严重干旱，环境恶化引发的“热岛效应”，把石家庄推进了全国夏季气温最高的“火炉城”;市区和近郊的几条排水明渠，污水横流。市政府聘请专家经过了反复论证，投巨款引水入市——民心河，民心河环绕石家庄市城区，净化空气，改善环境。

　　今年7月13日，国家环保总局公布了《2003年国家环境保护重点城市环境管理综合整治年度报告》，石家庄是惟一一家列入大气污染严重城市后10名的省会城市。面对来自社会各方面的巨大压力，石家庄市市委、市政府把环境保护的弦绷得更紧。7月23日，石家庄市市长臧胜业率有关负责同志到市环保局现场调查指导，研究确定了推广使用优质低硫煤、十大污染企业限期治理、继续拆除燃煤锅炉、强化建筑施工扬尘管理等7条治理措施。截至10月15日，省会市区综合达标天数(即二级和好于二级以上好天气)在全国47个重点城市中，位列第37位。在这230天中，一级天气达到16天，比去年增加了15天;空气中三项主要污染物可吸入颗粒物、二氧化硫和二氧化氮平均浓度同比分别下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距离年底还有77天的时间，有关方面估计，到年底，省会市区二级天气有望突破250天。据了解，自2001年起，石家庄市区二级以上好天气分别为：95天，181天，211天，今年任务目标是230天。

　　第二部分 石家庄房地产市场总体分析

　　一、20xx年石家庄房地产概况

　　1、 近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。 来自省直房改办的消息表明，《河北省省直已购公有住房上市交易管理暂行办法》(以下简称《办法》)已于近日公布。《办法》规定，省直已购公房上市后，该家庭不得再按房改价购买公有住房或经济适用住房。在省城，房源总量近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。《办法》规定，对于省直已购公房的上市实行交易备案制度。已购公房上市交易政策改变，随之为久已缺少活力的二手房市场带来了新的气息。

　　2、石市物价局和房产管理局联合出台了《石家庄市物业服务收费管理实施办法》，该办法自7月1日起实施。《办法》规定，物业服务收费将实行统一政策，分级管理。这一办法，使消费者在物业收费、服务内容、服务等级等方面都可有章可循，保护自己的利益不受侵犯。

　　3、石家庄房地产市场新开盘多个别墅项目，反响效果不错，堪称“2004石家庄别墅年”。但是，房地产别墅市场还是几家欢喜几家愁，7月上市的纳帕溪谷一期TOWNHOUSE 1136套销售一空，而天山集团推出的水榭花都二期36套TOWNHOUSE却是无人问津。

　　4、据专家分析指出，在顺驰集团以5.97亿元的天价拍得石家庄009号地之后，石家庄的土地价格一路上扬，加大了建筑成本，随之商品房价格也是不断上涨，近一两年不会有太大的变化。

　　5、1-8月统计情况：据石家庄市房地产交易市场管理中心统计分析， 1-8月交易面积97.8万平方米，成交额25.07亿，去年同期交易面积为74.4万平方米，成交额19亿，分别增长31.5%和31.9%;存量房交易，增幅较大，1-8月交易面积103万平方米，交易额10.4亿，分别增长57%和52.8%。今年1-8月我市商品房平均价格2562.4元/平方米，比去年(2400.8元/平方米)同期增长161.6元/平方米，增幅为6.7%。其中商品住宅均价2296.0元/平方米，同比增长(2206.6元/平方米)89.4元/平方米，增幅为4.05%。

　　6、火爆的7月房地产市场。今年多个项目都选择了在7月开盘，其中以国际城和纳帕溪谷最为抢眼，两个项目都依托自己的优势，都在短时间内形成了快速销售。在本地明星楼盘强势高调的同时，其他各个项目都保持了自己的个性。自由港，小户型，主打投资和低首付、低月供概念，燕都·金地城主打入住和生活氛围，花样年华则向人们展示了一幅美好的缤纷的生活画卷。7月石家庄的广告有很重的北京风格，以“东方新世界”这个商业地产项目为代表，恢弘大气的视觉效果，出位震撼的语言运用，表示石家庄的地产正在逐步融入等多样的元素，尝试借鉴更多的先进经验

　　7、10月石家庄市秋季住交会，地产大阅兵。10月4-7日，在石家庄市省博物馆广场举办了石家庄市秋季住交会。顺驰、卓达、天山等近20家参展企业上演了一场品牌、形象大战。顺驰集团借助现场设置的顺驰集团、顺驰置业、顺驰蓝郡三大展台，对顺驰的企业和品牌形象进行整体宣传。卓达的“星辰一号”、“太阳城”和“山水园林”分别以商业、住宅、别墅等形式参加房展。“天山水榭花都”在促销手段上别出心裁，虽然没有设立展位，但他们搬来袋鼠模型游走会场吸引市民的眼球。销售形势看好的“香榭里”没有任何促销的意思，他们以房展会为契机，突出展现品牌形象。在本届房展会上，还有多家二手房置业中介公司和装饰装修公司也来参展。天昊房产、顺驰置业的现场售房吸引了众多市民。业之峰、东易日盛等多家装饰装修公司的现场洽谈也吸引了不少客户。

　　8、10月28日，第二届中国·石家庄国际健康节全面启动，七个项目被评为“健康家园”。中国·石家庄国际投资贸易洽谈会暨第二届中国·石家庄国际健康节全面启动。大会包括投资项目洽谈、商贸展览与交易、旅游展览与推介和健康节活动四个方面的内容。“一特三健”健康产业推介周将从10月28日到11月4日在省会文化广场进行。内容包括特色医疗、健康食品、健身器材、健康家园四类宣传展览推介。平安·万河园、卓达太阳城、天山水榭花都、珠峰国际花园等七个项目被评为“健康家园”。

　　9、10月——12月，中国住交会(河北区)评选活动开始，活动持续到12月。经过中国住交会(河北区)组委会和中国住交会(河北区)三名评选专家委员会的紧张工作，结合读者的投票结果，在诸多参评单位中评选出“2004年中国住交会·河北地产英雄榜”，共产生“精品楼盘、最佳别墅、最佳商业地产、明星企业、风云人物、最佳地产中介机构、最佳营销策划机构”七个奖项。精品楼盘：卓达星辰花园、滨海城、顺驰·蓝郡、联邦名都、平安·万河园、珠峰国际花园;最佳别墅：纳帕溪谷;最佳商业地产：新休门·燕赵财富中心、卓达星辰商业广场;明星企业：卓达集团、河北天山实业集团房地产开发有限公司、石家庄市爱地房地产开发有限公司;风云人物：卓达集团总裁杨卓舒、河北天山实业集团总裁吴振山、河北滨江置业有限公司汤英松;最佳地产中介机构：河北顺驰房地产经纪有限公司;最佳营销策划机构：海那恒企划顾问有限公司、石家庄新风格视觉营销顾问公司。本次荣获殊荣的楼盘和企业代表着河北的最高水平，同全国各地入围项目一起，共同展示2004年中国房地产发展的最终成果和整体形象。

　　10、2004年省会房地产市场的基本走势分析：第一，商品住宅需求逐渐增大;第二，住房供应趋弱;第三，房地产价格会继续稳步上升;第四，新建商品住房以二室、三室面积在70-130平方米之间的住房为主要销售户型。

　　二、石家庄房地产总体市场态势分析

　　1、总体投资

　　石家庄市房地产投资从1999年到2003年连续逐年增加，尤其是2003年石家庄市房地产投资增势非常迅猛，2003年全年完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点，占当年固定资产投资的11%。

　　2、供应量

　　石家庄房地产市场供应量与销售量相对持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅总供给量达到83.73万㎡，需求量则在99.95万㎡，说明市场已在逐步消化质素较低的部分存量房，而在住宅施工面积中，别墅施工面积相对较小，别墅产品相对供应不足，市场供应仍以市区普通住宅为主。

　　3、销售量

　　房地产销售面积和销售收入持续高速增长，以2001年和2002年的情况最为明显，2003年的数据表明，市场的需求对于产品、配套平庸的项目已经趋于理性，同时将市场空白点表露清晰。以上表格可以看出市场对商品房的需求是比较旺盛的，甚至出现了需求量大于供应量的情况。

　　4、销售收入

　　房地产销售收入在稳定增长，但涨幅不大，以2003年的情况最为显著，2003年的数据表明，销售面积增加了16.05万平方米，而销售收入仅增加0.4亿元。

　　5、价格分析

　　石家庄近年来的房地产销售价格呈现逐年稳步上升的态势，在经过2001年和2002年的高速增长期后，2003年的增长趋于缓和。2003年的增长比率的下降，表明市场正处于一个蓄势阶段，也表明了不规范的销售行为已经逐渐的被市场所放弃，但现在仍然是市场上的普遍现象，意味着巨大的市场空间。据相关资料显示，石家庄2003年的平均房价为2000元/㎡，低于同期全国大中城市平均房价2200元/㎡，作为省会城市，这种现象在全国较少见，随着城市人口的逐步增长，可开发土地的不断下降，预示着石家庄市房地产市场的价格有巨大的上升空间。

　　三、石家庄市场客户整体特征

　　为了对石家庄住宅市场消费者的特征有整体把握和了解，因地域性限制，我们运用多种方法和形式，梳理出以下特征：

　　1、消费者现住房所有权多半属自己所有

　　目前石家庄已有71%的家庭自购房，其中购房改房的家庭占98.3%，购商品房的占1.7%。

　　2、现住房面积在40-60平米最多

　　消费者现在所住房子的面积在40-60平方米的最多，占43.3%，

　　20-40平方米的占34.1%，60-80平方米的占9.3%等。

　　3、住房建筑面积在80至100平方米的二室二厅房受青睐

　　据调查显示，建筑面积在80至100平方米的住房最受欢迎。其次100平方米以上

　　和60至80平方米的住房也拥有一定的喜爱度。按年龄分析，30至40岁家庭打算购买

　　住房面积在80至100平方米的居多。

　　4、住宅建筑式样两居室居多

　　石家庄市目前家庭单元配套式住房率达到84.1%，其中以二居室所占比重最大为52.5%;其次为三居室，占21.8%;一居室7.5%;四居室1.9%。配套设施不完善的普通楼房和平房分别为3.0%和12.9%。

　　5、 消费者最希望的户型二室二厅

　　户型选择上，石家庄人青睐二室二厅的占31.6%，其次为三室一厅和三室二厅分别为25.5%和23.5%。

　　6、市民对住宅面积不满意的居多

　　目前石家庄市居民家庭户均建筑面积近60多平方米，而且多是过去一间半和二间半的老户型。对现有住房有9成的消费者不甚满意。其中对住房面积不满意的居多，占39.2%。其次对房屋结构、质量、环境等不满意的分别占13.4%、12.4%和10.3%。

　　7、 扩大居住面积是买房的首选

　　增加住房面积、改善居住环境已成当今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭计划一年内买房(19.8%家庭打算购买现有公房)。在有意购商品房的家庭中，35.7%的家庭想扩大居住面积，27.6%的家庭则希望购买户型结构更好的房子。

　　8、消费者购房时首先考虑的是价格、环境

　　房价和环境二者密切相关，地段好、环境好则房价高，看重价格和环境的人占30%左右。购房考虑因素重点不一，30岁以下年轻人重环境的居多，占37.8%;31岁至40岁和41岁至50岁年龄的人较看重价格，分别占32%和41%;50岁以上老年人最看重户型结构，占35.7%。

　　9、一套商品房10万元左右是普通工薪家庭期望的房价

　　就石家庄市目前的居民家庭户均收入1.9万元的水平与合理的房价收入比(一般房价为家庭年收入3至6倍时较为合适)看，10万元左右一套房子是普通工薪家庭期望的价位。

　　10、购房资金选择银行贷款的家庭有4成多

　　在家庭购房资金来源上，有42.9%的家庭选择银行贷款。其中，30至40岁的人居多，占46.7%。这部分家庭储蓄尚不充裕，但观念超前，乐于接受贷款消费这一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月还款额在100元以下的居多，占91.8%。

　　小结：

　　l 居民现住房所有权多为个人所有;

　　l 现住房面积以40-60平米的两房为主;在将来的购房中有31.6%人选择二房，经济的面积更贴和市场需求;

　　l 房屋环境、价格、户型结构是购房考虑的主要因素;

　　l 10万元是普通大众能够支付的最高房价;

　　●选银行贷款的家庭所占比例大。