2016营改增对四大行业的影响解读(2)

　　♦房地产业：

　　除了复杂的金融业之外，房地产业是另一个在此次营改增中备受关注的行业。

　　“我们的房地产业客户目前也正在根据细则内容进行测算，整体来看对企业的影响应该是偏正面的。”李军表示。

　　尽管房地产业的税率从之前的5%上升到11%，但此次细则对房地产企业的最大利好就是销售收入可以在扣减土地出让金之后差额征收增值税。

　　“从之前的营改增政策来看，政府对使用差额征税的方式是非常慎重的。所以之前房地产企业会担心土地出让金会不会采用差额征税的形式来进行。如果用进项税抵扣的方式，企业在交土地出让金的时候需要先交增值税才能拿到专用发票，对企业的现金流和利润都有影响，对于征管上也会产生很多复杂的问题。现在差额征税的方式对于企业来说相当于‘一块石头落地了’。”李军称。

　　当然，最终的应纳税额情况视土地占整个项目的比例价值以及建筑劳务和材料占项目开发总价值的比例。“如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。”毕马威表示。

　　为了避免因房地产业行业特点导致营改增初期税负上升，此次细则一大亮点是为房地产业设置了过渡政策。细则规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的合同开工日期在4月30日前的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率计税;一般纳税人出租扩围日期前取得的不动产，可以选择按照5%征收率预缴增值税。

　　“供应商可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产公司就住宅希望按照5%征收率采取简易征收方式，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。”毕马威表示，“另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。”

　　“除了测算影响之外，房地产企业还担心系统方面如何尽快地根据细则修改，另外一般房地产企业在全国各地都有很多的项目公司，如何管理这些项目公司的增值税合规性包括发票管理及纳税申报是一大挑战。”李军表示。

　　毕马威方面称，许多开发商通过项目公司运营各开发项目，如果汇总申报无法实现，意味着每次开发新的项目时，都需要让每个项目公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，我国并不广泛就进项税留抵税额予以退税(这与其他很多增值税税制国家不同)。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以项目公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。

　　♦建筑业：

　　建筑业与房地产业作为同一产业链条的直接上下游环节，和房地产相同的11%税率有助于实现两行业纳税人的税负均衡。

　　“对于建筑业来说，他们最大的挑战在于进项税的管理。是否能及时从供应商那里获得增值税专用发票是供应商管理中的重点之一。 因为增值税是一种‘隐藏成本’，应该抵扣却没能抵扣的部分不会有一个专门的会计科目显示出来，但却隐藏在成本中。”李军表示。

　　另外，毕马威认为，由于建筑业总包商下有很多分包商为小规模纳税人，无法开具增值税专用发票，该部分的进项税只有拿到税局代开的增值税专用发票方能抵扣。

　　申银万国研究报告称，营改增以后影响建筑企业税负的核心因素是可抵扣比例(可以拿到增值税进项税的成本/总成本)。按照建筑企业平均15%的毛利率估算，可抵扣比例需要大于56%才可以达到减税的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。总的来说，建筑行业成本中原材料占比50%~60%，机械使用成本占5%~10%，融资成本在5%左右，剩余为人工成本，可抵扣比例较难达到减税的程度。但营改增最终达到博弈的平衡点后，企业盈利水平不会有太大波动。

　　“营改增推出后，建筑企业会更多的选择能够开具增值税发票的供应商，当然同时也会造成成本的提升，但是由于工程合同都是按照‘成本+合理毛利率’的方法定价，建筑行业已经是一个充分竞争的行业，利润率非常微薄，行业成本和税负的整体提升最终一定会传递到下游，体现在合同报价的提升上面。所以营改增推出后，短期可能存在报价混乱阶段，造成合同签约下滑和利润率波动，但是中长期看，对企业盈利水平不会造成太大波动。”申银万国表示。

　　和房地产业一样，建筑业也有类似的“老项目”过渡政策。此次细则规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程(发包)提供的建筑服务，可以选择3%征收率的简易计税方法计税。

　　“对此两类业务允许选择简易计税方式，主要考虑纳税人收取的价款中大部分为人工费、管理费及辅料费用，且营改增前购入的存量资产和人工成本均不得抵扣。如果某些建筑企业觉得自己的进项税抵扣较小，可能未来会更倾向于提供清包工的方式，这样就可以选择较低的3%征收率。不过，纳税人需结合主要物资采购情况、下游环节房地产纳税人抵扣需求，测算不同处理的税负影响，慎重决策。”李军表示。

　　♦生活服务业：

　　生活服务业作为营改增后的新设行业类别具有“兜底”的特点，是将原征收营业税时散落于“文化体育业、娱乐业、服务业”等税目中，且在非生产流通环节、有突出个人消费属性的应税服务综合而成。

　　普华永道认为，对于纳税人而言，虽然生活服务业6%的税率与原营业税政策下5%税率相比上升不大，但企业若不能足额取得进项税额，仍存在自身税负上升的风险。

　　生活服务业的纳税人数量大，种类多，提供的服务包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

　　“从政策来看，生活服务业相关的增值税规定面临诸多难点。首先，某些生活服务业是基于现金交易的，营业税下税务合规水平亦不高(例如餐饮服务);其次，难以区分生活服务的消费是出于公司商业目的还是个人消费(例如住宿服务);最后，部分生活服务是为了满足公众的基本需求，通常由政府提供扶持及补贴(例如教育医疗服务)，但也可能由个人投资提供相关服务。”毕马威表示。

　　另外，一些生活服务业企业提供的服务是综合性的，酒店业就是最好的例子。“比如一个酒店里既卖货物，又提供住宿、餐饮等服务，不同业务税率不同，如果按照税法严格执行，就要把这些综合性服务分割开来缴税，这样经营管理的工作任务也比较重。”梁因乐表示。

　　不过，此次细则在过渡政策中对于生活服务业的一些子行业给予了免税政策，例如托儿所、幼儿园、养老机构、婚姻介绍、一些展馆的门票收入等。但值得注意的是，营业税下医疗服务普遍享受免税待遇，而新增值税法规详细定义了免税的医疗服务的范围。“很多医疗行业的私人机构实操中可能将适用6%的增值税税率。”毕马威表示。

　　尚有未明确之处

　　虽然此次营改增的试点方案及其附件足足有近100页，但是仍有不少问题尚待明确。

　　毕马威举例称，此次细则并未对再保险业务的增值税处理进行明确规定。对于再保险业务在实践中应当采用何种增值税处理，目前有两种观点。一种观点认为，增值税将继续延续营业税下的处理方法。在这种方式下，如果初保将被征收增值税(或免征增值税)，那么再保险将不再征收增值税。另一种观点认为，由于再保险是对保险公司提供的保险业务，那么其增值税处理应适用与初保同样的税务处理。

　　对于建筑业及不动产业销售和租赁选择简易征收方式的，购买方是否可以抵扣进项税也是很多企业关心的问题。“作为中小型的金融企业，我们并没有购置不动产的能力，办公场地是租赁的，房租支出也并非是小数目，如果这部分支出不能抵扣，也会对我们的税负和利润造成一定影响。”上述中小型保险公司财务人员称。

　　另外，如何区分酒店、经营性住宿场所与居民住房租赁也是一个酒店业关注的问题。毕马威表示，酒店、酒店式公寓适用6%的增值税税率。房屋租赁一般适用11%的增值税税率，过渡时期适用5%的征收率，个人出租住房则适用1.5%征收率。许多大型酒店已经将服务延伸到既可以为顾客提供短期居住服务，也可以为顾客提供长期居住服务。

　　而一些行业是否可以采用汇总申报和汇总缴纳，也是很多试点企业十分关心的问题。

　　“此次实施办法有很多尚待明确的问题完全是在市场预料之中的。因为实施办法从性质看是一个整体的框架性政策，不可能对于所有行业、所有问题都有很明确的指引。接下去对于各个行业所适用的具体政策, 会有许多问题被陆续提出。税务机关目前一方面在加班加点进行交接纳税人资料、组织培训等工作, 同时也在积极搜集纳税人的反馈，对实操上反响比较大的问题及时进行研究和调整。”李军预计，在5月1日之前，还会有若干解释性文件或指引出台。

　　如今距离5月1日仅有不到一个月的时间，准备时间已相当紧张。普华永道建议新增试点纳税人在这段时间中需加紧营改增准备工作，包括研究过渡期方案，在进行税负有效性测试的基础上评估影响;积极与主管税务机关配合，做好营改增前的一系列征管准备工作;对业务模式和内部流程进行调整，细化系统改造工作;修改增值税管理的各项规章制度、编写操作手册、确保增值税合规。