将于5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”，标志着已实施4年多的“营改增”改革迎来“收官”之战。财政部与国家税务总局3月24日联合下发通知，一举公布四个细则，为“营改增”5月1日在全国彻底落地护航。那么，“营改增”能否为房企减负?是否会拉动商务办公项目快速去库存?对省会房地产市场下一程发展将有哪些深远影响?
日前记者邀约省会房地产行业人士就房地产“营改增”各抒己见。业内认为，“营改增”的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。其中，“营改增”鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
商务资源聚合型品质写字楼率先迎利好
根据国家统计局的最新数据，2016年1-2月份，全国商品房待售面积73931万平方米，其中非住宅待售面积18393万平方米，办公楼和商业营业用房面积同比增量均在20%以上。石家庄同样面临商业商务地产去库存压力。
如果说“冀20条”是对住宅市场去库存的最强音，但对商业商务地产的作用却只能用“小火慢炖”来形容。但“营改增”无疑将给商业商务地产开启“新燃点”，抛开对二手房市场影响不说，其最大利好就是将购置不动产纳入增值税抵扣范围，买办公用房可以抵税必将会成为拉动商务办公项目去库存的一道良方。这也是继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。这将加大企业减负力度，促进扩大有效投资。
从房地产“营改增”直接效果看，预计五一以后省会品质较好、位置地段比较好，证件齐全可贷款的公寓办公类产品有望率先迎来去库存“东风”，成交量上涨。结合新合作城市广场近期销售情况看，作为新华区品质型写字楼和商务资源聚集型写字楼，虽然“营改增”细则政策上周刚刚落地，但是销售现场已经明显感觉到来咨询项目的中型企业明显增多。有新华区区域内客户看好新合作城市广场的国企背景，感觉项目更靠谱;也有客户是有办公使用需求，看到五一“营改增”后买不动产可以抵税，提前来考察项目的。从年后伴随住宅市场和二手房市场的回暖，新合作城市广场的公寓写字楼产品来电咨询和到访量明显增加，客户质量也在拔高。
从对房地产整个行业的影响来看，“营改增”将不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式;其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营;再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修+家具”，有利于减少建筑垃圾;最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。
另外，从国家政策延续性来看，不动产相对单体价值大，可以作为保证税负只减不增的“压舱石”，但考虑到房地产和建筑业也是刚刚纳入营改增，未来与不动产相关的增值税征收办法肯定还需要进一步完善，“营改增”对房地产市场的长远影响预计将随着后续办法的更趋完善逐渐显现。
将加速房地产行业整合
所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。而“营改增”规定的“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，”这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。“营改增”政策的实施，推动了企业新一轮的投资热情和对不动产采购的需求，房地产市场将迎来又一队抢房大军，商务办公产品需求量的快速上升也会让房价迎来新一轮的涨幅!
以荣鼎天下近期的客户到访成交情况作为参考，房地产“营改增”对商务办公销售去化库存有很大的积极推进作用。“营改增”对一些正在犹豫购房的企业主无疑是一剂强心针、催化剂;对一些原本没购置办公楼想法的成长型企业主也会产生实质影响，这部分群体为了以后的发展、为了减轻企业税负而萌发购买意愿;对一些大型公司有实力的大中型企业主而言，现在企业有闲置资金，就会考虑购买品质好的办公楼，改善办公条件的同时避免人民币贬值，买办公楼可以增加固定资产同时又能合理避税;另外，营改增政策出台后，也明显拉动了市场中的投资者对购买商务办公产品的信心。
从另一个层面考虑，“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;加上购房需求的增长会增加房企信心，加速土地流转，兴建新的商务办公项目。
从宏观角度来看，“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，与年后政府出台的一系列对住宅的利好政策形成呼应，证明政府对房地产的坚定的扶持态度，从而拉动整个房地产市场的发展趋势继续向好。
中大型机构关注写字楼的多了
眼下“营改增”细则刚刚落地，大家都还处于学习研究阶段。“营改增”对市场的真正作用力还未明显显现，但是助推作用正在悄然积累。“营改增”作为国家一项重大税费政策调整，从长远看必然将更好地规范市场，为开发商减负。从短期市场反应来看，最近市场上咨询写字楼的客群，尤其是中大型投资机构客群明显上涨。上周就有一家金融投资机构正在四处考察二环内优质写字楼项目要选购2万平方米的办公，像这样的机构型客户加入到写字楼公寓产品销售中，势必将拉动省会商业商务地产有效去库存。
从年后尤其是进入3月份，写字楼公寓市场从年前的冷清门可罗雀，到访量咨询量在日渐回升。从这些机构的关注度来看，地段区位优势好、五证齐全的写字楼公寓项目成为首选。但是机构型客户也往往根据客户行业和属性来选择适合自己的办公产品。比如地缘性客户一般会考虑一、两千平方米以内，地段距离家不太远的产品;还有一些行业属性的客户比如外贸公司通常都会选址在新华区范围。所以，从对商业商务办公类产品的去库存影响来看，五证齐全、市中心位置的中高端写字楼公寓项目将成为首先受惠者。
从“营改增”对房地产开发企业的影响来看，短期看将对小型企业减负明显。但是从对开发企业来说，不排除短期阶段性地会推高企业税负甚至转嫁到房价上。“营改增”必然将规范开发环节，以前不开发票走低价格的方式未来肯定行不通了，只要建筑企业或者下游产品供应企业开具发票，在抵扣票具体实施方案尚不明朗的前提下，不排除将拉动开发商建筑安装成本的增加，阶段性地推高成本。但是从长远影响看，营改增必然将规范房地产开发市场，完善流程，更有效地保障各产业链条企业和购房者权益。
“营改增+房产税”=“胡萝卜+大棒”
房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
具体来讲：房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”;营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;其次，营改增还将加速房地产行业整合;营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房。
总的看来，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此而获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是对于不动产或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲，后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。由此，我们可以判断，营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，降低了税负，同时，给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业“甜头”，就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”，市场也会因此而出现大整合与并购的趋势;房产税还会继续推进，当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构，抑制投资投机性需求，这也可以称作是对于企业的约束，或者称之为“大棒”。
综上所述，“营改增+房产税”=“胡萝卜+大棒”，一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，“胡萝卜+大棒”的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局也即将从此开始，未来的市场也将显得更加扑朔迷离。
解惑：“营改增”是什么?
“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。国务院总理李克强12月4日主持召开国务院常务会议，决定从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。
2016年1月，李克强主持召开座谈会。决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负;增值税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整，引导各地因地制宜发展优势产业;2016年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度，将带来大规模减税。据统计：全面推开营改增预计减税规模将达9000亿元。
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