据国家统计局近日发布的统计数据显示，截止到今年2月，贵阳市二手房住宅已经实现连续9个月的价格上涨，均价达到6518元/平方米的最高水平。3月底，中央财政部正式公布“营改增”细节，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
让市场颇为惊喜的是，营改增后，二手房交易的税费不仅没涨，反而降了。这一利好政策，让本已回暖的贵阳二手房住宅市场信心大振。业内人士认为，个人二手房买卖税负不增反减，这将有利于二手房交易。可以预见的是，降低了购房者负担，令交易市场更加活跃。
贵阳二手房价连续9月上涨
近日，国家统计局对外公布了2月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，全国70个大中城市中，房价上涨的城市有47个，涨幅较上月有所扩大，且上涨的城市个数进一步增加，城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。
2月份，贵阳市新建住宅、商品房环比、同比上涨0.3%，二手房环比上涨0.2%，同比增长1.0%。新建房价格两个月连续增长，二手房呈现热销态势，房价更是连续9个月增长。
回顾贵阳的二手房市场，2015年“3?30”新政出台后，普通二手房对外销售免征营业税，由过去的五年下调至两年(含两年)，这一政策导致二手房市场出现了迅速的小波反弹;据筑房网统计数据显示，进入去年下半年，二手房市场开始平稳上扬，下半年6个月的二手房成交量全部都突破了千套，其中11月份达到2015年的最高峰，成交为1699套，12月份则为下半年最低，成交也达到1087套。
据贵阳市城调队的统计数据显示，2015年贵阳二手房市场成交量稳步回暖，并以13541套的成交量创下了近三年来的新高。进入2016年2月，契税新政出台后，二手房市场进入暖春之季。根据新的契税政策，二手房交易不再区分普通住宅和大面积住宅，只要购买满两年，再次销售全部免征营业税。新政一出台，贵阳二手房市场再度掀起一个销售小高峰，价格方面更是环比增长了0.2个百分点，同比增长了1个百分点，均价在连续9个月的上涨后，达到了6518元/平方米。
业内分析指出，今年楼市政策迎来空前宽松，继非“限购”城市购买首套房最低首付款比例降至历史最低后，契税、营业税优惠政策相继出台，而从过往两次税费减免的效果来看，市场表现不俗。由此，今年2月迎来了淡季中的最佳行情。此外，受到上海、深圳房价领涨，全国看涨情绪推使买家追涨入市，供不应求的局面推升房价迅速上扬，也进一步影响到了贵阳新房及二手房房价上涨。
营改增后税额不升反降
记者了解到，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。对于普遍关心的房地产营改增税率，财政部与国家税务总局近日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》作了具体规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，并将于5月1日起实行。
所谓营改增，就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。什么是营业税，什么是增值税呢?营业税，顾名思义，营业税就是对营业额征税，应纳税额=营业额×税率。按照行业、类别不同分别采用不同的比例税率。比如饮食行业为5%，销售不动产为5%。
增值税是对增值额征税，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交是税额。计算公式为：应纳税额=销项税额-进项税额，其中销项税额=含税销售额÷(1+税率)×税率。
拿二手房交易来说，假如出售购买2年内房屋，增值税率和营业税都是5%，所以如果销售总价100万元，本来需缴营业税100×5%=5万元。现在按增值税算，把100万视作含税销售额，那么应缴纳增值税额就是：100-100÷(1+5%)=4.76万元。这样看来，税负减轻了，比按营业税少缴了2400元。
业内人士分析认为，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。整体看税收变化不大，政府还是希望实现市场稳定，靴子落地后恐慌性反应会减弱，市场也会逐步趋于理性。
营改增或带动贵阳二手房成交
记者了解到，2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。
自2012年8月1日起至2012年底，国务院扩大营改增试点至10省市。截至2013年8月1日，营改增范围已推广到全国试行。从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点;从2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。
营改增政策的推行，不仅为企业带来减负，而且为产业结构调整、加快服务业发展、打造服务型经济带来质变。因此，从今年5月1日起，营改增政策将在全国全面施行，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
营改增政策将扩大到房地产业，一时间，有关二手房交易的营改增政策备受社会关注，在细节出台之前，一些城市二手房交易市场也出现了恐慌性的过户潮。分析人士高先生表示，此政策在一定程度上提高了北上广深等一线城市的二手房交易成本，而对二三线城市的影响则相反。营改增的落地给那些急于售房的售房者吃了一颗定心丸，“营改增”落地后，二手房交易税费并无增加反而略降，可能会促使两年以内的房子市场流通量增多。
高先生认为，营改增以后，买卖二手房无需再考虑房屋面积，因为都是按照购买日期是否满2年来区分的，新政帮改善型购房节省了一笔税费，更多的鼓励交易、流通。同时，营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。个人二手房买卖税负不增反减，这将有利于二手房交易。
高先生表示，由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他提醒，要谨防售房者借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。
二手房交易仍享税收优惠
“营改增”放水养鱼 “爆发式”增长可期
国务院总理李克强拍板“营改增”，必须确保所有行业税负“只减不增”。经济之声《央广财经评论》关注：“营改增”放水养鱼，“爆发式”增长可期。
据报道，“定了，营改增全面推开!”，“总理拍板营改增!”——刚刚过去的这个周末，很多重要财经媒体的微信公众号，都醒目地用了这样的标题作为头条。
大家期盼已久的“营改增”全面落地，终于来了。在上周五举行的国务院常务会议上，已经被李克强总理多次在各种场合提到的“营改增”全面推进工作，了实质性进展。会议决定，从5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
中国社科院财经战略研究院税收室主任张斌说，这不仅是我国现代税制改革的完善，也是重大的减税措施，有利于推动产业转型、结构优化。
张斌：我们的目标是把原来所有征收营业税的行业纳入增值税征收，这不仅能够完善增值税本身，也可以发挥增值税的中心作用，并促进行业的公平发展，从而使市场发挥决定性的作用。在全球经济增长乏力，尤其是主要发达经济体不断使用负利率等政策、中国经济也面临着稳增长和调结构压力时，出台全面“营改增”政策，对于促进经济转型和稳增长来说非常重要。
中国财政科学院院长刘尚希分析，“营改增”最重要的原则是，一定要保证所有行业税负“只减不增”。而从长远来看，这对老百姓来说也是非常有好处的。
刘尚希：全面推行“营改增”对企业以及老百姓都会产生影响。在这个过程中，如何保证税负整体不上升，涉及到抵扣政策的规定。保证行业的税负只减不增，针对的是行业整体，而不是每一个企业。
全面实施“营改增”，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”，更是今年的一步“先手棋”。就像李克强总理强调的，减税相当于“放水养鱼”，只有大多数企业能够受惠，最后才能实现“爆发式”增长。
关于“营改增”全面推开对于中国经济发展的意义，全国政协委员、会计审计专家张连起做出更深入解读。
记者：对于普通老百姓来说，“营改增”，到底改的是什么?
张连起：“营改增”是财税方面的一项重大措施，它完全消除了重复纳税，从而对产业结构和经济转型升级起到重要的助推作用。总的来说，就是用综合降税的“减法”，来换取经济中高速增长的“加法”和产业迈向中高端的“乘法”。
企业活了，企业的现金流量就增加了，企业职工就能明显受益;另外，大家一直很关注二手房，这项政策也基本平移了原有的税收优惠政策。还有，大家纳税人的意识也会增强。
记者：早在2011年，我国就开始进行营改增的试点工作，这一次把建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也纳入营改增范围，是出于怎样的考虑?为什么这四个行业最后才被纳入进来?
张连起：首先，这四个行业所占的比重非常大，可以说是一块最难啃的“硬骨头”。同时，这四个行业的试点全面推开，实际上意味着完全停征营业税，虽然还没有被明令废止，但是营业税已经事实上退出了历史舞台。这四个行业的情况非常复杂，如何保证只减不增，如何对一些老的项目、老的合同、特定行业采取过渡措施，并延续一些原有的税收优惠政策是一个很大的挑战。
对于绝大部分企业来说，“营改增”政策在不同程度上降低了它们的税负，虽然在某一个时间节点上，个别企业的税负可能有所增加，但是随着抵扣链条的完整和投资的增加，我们是会看到显著效果的。
记者：这几个行业在实际征收税费的过程中，会存在哪些问题?
张连起：首先，这几个行业都要尽快从营业税与增值税的差异入手，梳理现有的业务，分析经营模式和税收结构，梳理存量合同。总之就是要尽快对接，适应并遵从新税制，特别是要用好、用活有关不动产抵扣的这项政策。
记者：此次营改增的一个原则就是保证所有行业的税负只减不增，在实施过程中是不是会遇到一定的困难?
张连起：保证所有行业的税负只增不减，确实是一个很大的挑战，因为不动产要扩大的比例非常大，占了总减税额的60%左右，也就是原来考虑按照10年来计扣不动产，现在我们把它分成两年，第一年60%，第二年40%，五步并为两步走。
记者：此次“营改增”的一个关注焦点就是把不动产纳入抵扣范围，怎么理解这项措施?
张连起：新增的不动产，包括外购的、租入的以及自建的都是全部可以抵扣的。第一，抵扣的范围比较大，面比较宽，力度也比较大，可能会占到5000亿减税总额的60%，也就是差不多3000亿。现在我们分成两年进行，这就释放了一个明确的鼓励投资的信号，也是吹响了打赢“三去一降一补”的财税改革战役的号角。
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