2016营改增最新政策报道，营改增首次将不动产纳入抵扣范围，房地产营改增确定从5月1日开始推行，但具体的算法和相关配套政策还未发布，专家称目前各种关于增值税的税额算法也都是推测出来的，营改增详细税费政策近期即将公布。
房地产行业营改增已经确定从5月1日开始推行，税率定在11%，这也让营改增再度成为热门话题。二手房市场上，一些看房人也开始担忧“营改增后税费增加”。有业内专家分析，营改增虽然确定了时间点和税率，但具体政策和细则还未发布，网络上流传的一些计税公式也只是推测而来，还需要等正式版本确认，现阶段没必要因此而恐慌。
未必给二手房“火上浇油”
按照正常情况，无论是营业税还是增值税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房人担心，一旦二手房交易实现营改增，这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施营改增后买房更实惠吗?
“现在也是劝客户，能过户的就赶快过户，5月份就不好说了。”一位房地产经纪人对记者说。目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房，税率为5%;而在上周五，相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。“虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。”中央财经大学税务学院教授黄桦说。
增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。
其实，在很多数据面前，这样的信息也有待考量。来自伟业我爱我家(博客,微博)的数据显示，3月上半月，北京(楼盘)全市二手住宅成交均价为4.1万元/平方米左右，与2月是基本持平的。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析，虽然二手房市场近几月热度不减，但房价并未出现明显上涨，未来随着各项利好政策边际效应的递减以及市场理性的回归，北京二手房均价将整体保持平稳。
目前各类税额算法只是推算
虽然目前房地产行业的营改增已经确定在5月1日后开始实施，税率也已经确定在11%，但具体的算法和相关配套政策还未发布。有专家告诉记者，目前各种关于增值税的税额算法也都是推测出来的。
网络上关于二手房增值税计算较混乱，有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。记者注意到，这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。
不过，也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。
记者对比发现，这两种计算方法得出的结果也“差之千里”。比如，一套房买入时200万元，卖出时400万元(均不含税)，以11%的计税方法，税额大约为22万元;如果以3%计算，价格则为12万元。两者相差就有10万元。
“虽然目前大的方向确认了，但是具体的算法、政策还没有发布。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说，目前这些公式都还是推测出来的，真正的万能公式还需要以正式政策为准。
此外，也有一类房子的计税方法是未定的。按照目前的政策，买入满两年的普通住房是不需要征收营业税的，而实现“营改增”后，这类房子是否免征收增值税也是无法确定的。
详细税费政策近期即将公布
距离正式实施营改增已不到两个月，未来究竟如何计算增值税?记者了解到，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
国家税务总局此前也回应，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。
此前，我国部分行业已经试点营改增。参照先例来看，营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。
上周国务院常务会上也已经明确，在营改增试点全面推开过程中，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，税制设计不增加企业负担。
二手房交易税费是增还是减少
5月1日起，“营改增”(营业税改征增值税)将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。日前，国家税务总局局长王军表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。那么，二手房交易环节的“营改增”后，二手房交易的税费是增加了还是减少了?对市场又有什么影响?昨日，记者就此采访了相关业内人士。
营改增将有哪些变化
营业税是指对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。
增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税，没增值不征税。
今年2月22日起，财政部、国税总局、住建部联合发文，对房地产交易环节契税、营业税优惠政策作出调整。即：个人购买不足2年的住房对外销售时，全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售时，免征营业税。
记者从福州市房屋登记中心了解到，目前福州市二手房营业税的税率为5.6%。原则上是卖方交，但实际交易中，卖方都是实收，这部分的成本会转嫁到买房者手中。
“全面实施营改增后，二手房交易的营业税将改为增值税征收。”双安房产总经理郑爱新说。
业内：等方案出台才好评估
二手房交易“营改增”后，市民买卖房产，税是多交了还是少交了?对此，骊特房产东街片区经理刘小丹认为，对市场的影响要等具体方案出来才好评估，目前不好预计，如果税费能比之前的少，无疑会利好整个二手房市场。
昨日，记者按照增值税11%的税率，对比了二手房“营改增”后的税费差异：首先是出售购买2年内的房屋。以一套售价150万元的普通住宅为例，目前要缴纳5.6%的营业税，即8.4万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是150万元，但最初买入价是100万元，抵扣掉进项税后需要缴纳5.5万元，相比营业税要省下2.9万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。比如出售价格为220万元，按照营业税需缴纳12.32万元，增值税就需缴纳13.2万元。
另一种是出售购买已满2年的房屋。按现行政策，免征营业税。而税务总局已经明确，原则上将延续过去的优惠政策，这意味着，“营改增”之后这部分税很可能也会免征。
记者了解到，对于二手房“营改增”，业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，比如说，如果征收税率定为3%，同样出售一套100万元不满2年的住宅，需要缴纳增值税3万元。
需要指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及契税、土地增值税、印花税等税费。“营改增”只涉及营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。
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