(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
物业共用部位、共用设施设备和相关场地,与业主所拥有的物业不可分割,业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分,不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下,依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益,因此,每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
( 九 ) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下,为了保证房屋的维修和正常使用,依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有,其是否完好,运行是否正常,不仅关系到相邻物业,整幢楼,甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用,关系到全体业主的共同利益。因此,专项维修资金的使用和管理,必须受到业主严格的监督,以防止专项维修资金被挪用使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。
(十) 法律、法规规定的其他权利
除以上权利外,业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时,有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利;等等。
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务 :
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
( 二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维妒等方面的规章制度;( 三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金 ;
( 五 ) 按时交纳物业服务费用 ;
( 六 ) 法律、法规规定的其他义务。
[释义] 本条是对业主在物业管理活动中应履行义务的规定。权利和义务是相对应的,业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则
业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约,业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照业主公约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则,它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结业主公约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束,有利于形成良好的物业管理秩序。业主公约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力,每位业主都要自觉遵守业主公约和业主大会议事规则的规定。
( 二 ) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项, 事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为了维护这种共同利益,业主大会可能制定或者授权物业管理企业制定一系列的规章制度,要求全体业主共同遵守。每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。
( 三 ) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
业主大会的决定是全体业主共同作出的,代表了全体业主的共同意志,符合业主的共同利益,理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机关,具体实施业主大会所作出的决定,同时经业主大会的授权也可以自行作出对一定物业管理事项的决定,它所作出的决定业主同样应该执行。
( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金
专项维修资金是保障物业得以正常维修改造的必要条件,业主应承担缴纳专项维修资金的义务。实际生活中,有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金导致了物业的加速老化和毁损,使物业贬值,并危及到广大业主的生命财产安全,这种情况必须得到改变。
( 五 ) 按时交纳物业服务费用
物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。它是确保物业管理正常运行的必要前提,是物业管理企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与业主生活相关服务所收取的费用。物业管理服务行为是一种市场行为,应当遵循等价有偿的市场原则。业主在享受物业管理企业提供的服务的同时,必须按照合同的约定按时支付一定的对价,即缴纳物业服务费,不得无故拖延和拒交,否则物业管理企业有权依法要求其承担违约责任。
( 六 )法律、法规规定的其他义务
除以上义务外 , 业主还应承担法律、法规规定的其他义务。如有配合物业管理企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业管理企业告知的义务;有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务; 等等。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
[释义] 本条是对业主大会的组成与宗营的规定。
第一款明确规定了业主大会由物业管理区域内的空体业主组成。《条例》申业主大会制度的建立,吸收了德国、日本等国家的建筑物区分所有权制度的一些规定。业主大会是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。只要是物业管理区域内的合法的物业所有人均享有参加业 主大会,对物业共同事项进行管理的权利。因此业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会成立以后人住的业主将自动成为业主大会的成员。
第二款规定了业主大会的宗旨。业主大会是业主为实现自己对物业的自我管理, 为对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成的。业主大会成立后,业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。业主大会不仅仅要通过开会对有关物业的共同事项作出决定,更重要的是应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,这是业主大会成立的宗旨所在。业主通过一定程序成立业主大会,其目的就是要通过它代表自己行使管理共同物业的权利,就是要通过它维护自己在物业管理活动中的合法权益。广大业主通过业主大会的集体决策,以主人公的身份参加管理,集中全体业主的智慧, 共同创造整洁优美、安全舒适、文明健康的物业环境。另外,业主大会只能代表本物业管理区域内的全体业主,而不能代表该物业管理区域以外的业主,将业主大会的活动范围限定在其所属的物业管理区域内,可以防止业主大会从事与本物业管理区域无关的物业管理事项,有利于保障全体业主的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
[释义]本条是对物业管理区域划分办法的规定。
第一款规定了一个物业管理区域内成立业主大会数量的限制。由于在一个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相关场地在构造和权利归属上的整体性,本款规定一个物业管 理区域内只能成立一个业主大会。
第二款是对物业管理区域的解释。目前,我国绝大多数物业,特别是新建物业,都有规划、土地等部门的批准文件,其占用土地的四至界限是明确的,附属设施设备的产权是清晰的,一般情况下不需要再划分物业管理区域。但也有少部分在计划经济体制下建造的旧住宅,在房改售房后,其共用设施设备的产权不明晰,实施物业管理时,随之带来维修养护责任不明确。还有过去零星插建的旧住宅或其他房屋建筑,其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强,若单独实行物业管理,不是侵占相邻物业业主的利益,就是成本太高,浪费资源,难以运转。以上情况,在推 进物业管理工作中,需要政府有关部门依据实际情况,制定划分物业管理区域的办法。在实践中,物业管理区域有的按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照建筑物的规模大小等来划定,包括居住区、大厦区、工业区等。由于我国不同地区物业管理发展水平差异性很大,《条例》不宜对物业管理区域 作出统一并具体的规定,只规定物业管理区域划分的具体办法由 省、自治区、直辖市根据各个地方的实际情况制定,但在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,以便于业主大会的成立与运行,以便于在物业管理区域内实施统一的物业管理。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的技票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖 市制定。
[ 释义 ] 本条是对业主大会如何成立和业主在首次业主大会会议上投票权确定方式的规定。
第一款是对业主成立业主大会的规定。对此款应从以下几个方面来理解 :
1. 业主大会成立的主体是业主。我国有些地方对于业主大会的成立都规定在物业销售面积 ( 或者入住率 ) 达到一定比例或者物业出售满一定年限的条件下,由建设单位或者物业管理企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。如《上海市居住物业管理条例》第 7 条规定:公有住宅出售率达30%或者新建商品房出售率达50%或者住宅出售已满两年的,由政府房地产行政主管部门会同建设单位组织召开第一次业主大会。《深圳市经济特 区住宅物业管理条例》第 9 条规定 : 住宅区入住率达到50%以上或者自第一个业主人伙之日起满两年的,由政府房地产行政主管部门召集第一次业主大会。虽然这样做可能有利于业主大会的及时成立,但这忽略了业主大会是代表和维护全体业主利益的性质,理应由业主自主组建 的基本原则,容易造成建设单位和政府部门对业主大会的不正当的干预,应当将成立业主大会的权利交由业主自己来行使。
2. 成立业主大会也并非业主惟一可以选择的自我管理的形式,在只有一个业主,或者业主人数较少的情况下,业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出决定,没有必要成立业主大会。《条例》允许业主根据自身的实际情况,决定是否采用业主大会这种管理形式。
3. 业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。由于业主大会的成立关系到广大业主的切身利益,甚至关系到物业管理区域内的社会稳定,因此,业主大会的成立活动应当接受政府部门的指导。这种指导主要体现在业主向政府房地产行政主管部门咨询召开业主大会的法规政 策、报告业主大会的筹备情况、邀请政府房地产行政主管部门参加首次业主大会会议等方面,政府房地产行政主管部门应当对业主大会的成立予以指导帮助。
4. 业主大会成立时应当选举产生业主委员会。由于业主大会往往需要通过执行机构来具体地行使有关物业管理事务,因此,在成立业主大会的首次会议上就应当选举产生业主委员会,以使在业主大会会议土业主作出的各项决定在业主大会成立后落到实处。
第二款规定了业主在首次业主大会会议上投票权的确定方式。业主享有参加业主大会会议并在会议上进行表决的权利。值得注意的是,这里只规定了业主在首次业主大会会议上投票权的确定方式。至于业主在首次会议召开以后的业主大会会议上的投票权,应当按照首次业主大会会议上通过的业主大会议事规则中约定的投票权确定办法确定,以保证业主在这个问题上也拥有充分的自主权。
《条例》实施以前,我国有些地方在业主的投票权数的计算方式上主要有两种做法:一是根据住宅套数确定,如按一户一票的方式;二是根据建筑面积确定,如按 100 平方米一票的方式。根据住宅套数确定投票权数,优点是对于同一类型的物业便于计算,容易操作,但缺点是在物业管理区域内的物业的建筑面积差异很大的情况下,不利于占有物业份额大的业主意志的体现和保护。根据建筑面积确定业主投票权数,体现了业主所享有的表决权是与其所享有的物权份额的对应关系,相对比较公平,但在计算上比较繁琐。有的地方针对不同的物业类型分别采取这两种方式,如《广东省物业管理条例》规定:"业主投票权,住宅按每户计算表决权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权 "， 《江苏省物业管理条例》规定:"业主的投票权数,普通住宅实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。"由于两者各有利弊,且各个地方在实践中已形成自己的做法,《条例》不宜对此规定过死,本条只是原则性地规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,而具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责 :
(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则 ;
( 二 ) 选举、更换业主委员会委员 , 监督业主委员会的工作 ;
( 三 ) 选聘、解聘物业管理企业 ;
( 四 ) 决定专项维修资金使用、续筹方案 , 并监督实施 ;
( 五 ) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ;
( 六 ) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
[释义]本条是对业主大会职责的规定。
业主大会的职责是业主大会对其所管辖的物业管理区域内物业管理事项行使权利和承担义务的范围。除了业主能够单独享有的权利之外,多数业主的权利只能通过业主大会的形式才能实现 的。明确业主大会的职责有利于业主大会在其权限范围内规范、 健康地从事活动。业主大会主要有以下职责 :
( 一 ) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则
业主公约和业主大会议事规则是业主自我管理、自我规范最基础的规约,涉及每一个业主在物业管理中的利益,理应由全体业主共同制定和修改。在召开首次业主大会会议以前,规范业主在物业管理中权利与义务的是建设单位制定的临时业主公约,首次业主大会会议召开,业主大会成立之后,业主通过业主大会制定正式的业主公约。业主大会议事规则由业主在首次业主大会上制定通过,议事规则要对业主技票权确定办法等重大事项作出明确约定,以规范业主大会和业主委员会的运作。业主大会在不违反法律、法规的前提下,有权根据本物业管理区域内的实际情况 对业主公约、业主大会议事规则进行修改和补充,使得业主公约、业主大会议事规则的内容真正能够体现广大业主的利益。
( 二 ) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作业主委员会作为业主大会的执行机构,由业主大会产生,对业主大会负责。业主委员会委员思想道德素质和管理水平的高低,直接关系到业主委员会能否顺利或者优质地完成业主大会交办的各项任务,应当在业主委员会委员的任职资格上做一定的要求,因此本条规定业主委员会委员由物业管理区域内热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力的业主担任。业主通过业主大会会议选举能代表和维护自己利益的业主委员会委员。对不符合法规和业主公约规定条件的业主委员会委员,业主大会可以更换,重新选举出符合条件的业主委员会委员。对于业主委员会的工作,业主大会有权代表业主实施监督,保证其以符合广大业主 利益的方式运行,这种监督一般采取昕取业主委员会工作报告的方式进行。作为业主大会成员的业主,在平时也可以监督业主委员会的工作,在业主大会中提出自己对业主委员会工作的监督意见。
( 三 ) 选聘、解聘物业管理企业
物业管理企业按照与业主签订的物业服务合同的约定,为业主提供服务。由于物业管理涉及物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的事务,单个业主无法选聘、解聘物业管理企业,业主只有通过业主大会集体决策,才能作出选聘、解聘物业管理企业的决定。这种聘用制有助于建立良好的物业管理市场竞争机制。物业管理企业必须依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费才能挤进和占领市场,从根本上促使其服务态度的改变、服务水平的提高。
( 四 ) 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施
专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,其所有权属于业主。由于物业共用部位、共用设施设备的使用和维护涉及业主共同利益,专项维修资金的筹集和使用也关系到全体业主的共同利益,因此专项维修资金的续筹与使用方案要经过业主大会的同意。至于首次住房专项维修资金的缴存,将在有关规章制度中,做详细的规定,业主大会主要是对住房专项维修资金的使用和续筹方案进行决定。资金的续筹是专项维修资金制度长期运行的必要保障。当住房的共用部位、共用设施设备遭到老化、陈旧、损坏,为了保障住房正常的使用功能需要动用专项维修资金来进行修缮时,有关业主、业主 委员会或者物业管理企业可以提出专项维修资金使用方案,经过业主大会审议同意之后可以支取专项维修资金进行相关修缮活动。为了保证专项维修资金的使用安全,业主大会应当对专项维修资金的使用、续筹方案的实施情况予以监督。
( 五 ) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度为了保障业主和物业管理企业的物业管理活动规范进行,物业管理保证和谐的物业管理秩序的形成,业主大会有权,也有必要制定、修改一些物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。如房屋的定期维修制度;设施设备管理规定;绿化环境卫生管理规定;住宅装修管理规定;车辆交通方面的一些规定;消防方面的一些规定;物业服务费用分摊及缴交管理规定;等等。当然,这种规章制度的制定和修改,有些是物业管理企业在业主大会的授权之下做出的。
( 六 ) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责除了以上职责外,业主大会还应当履行法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。如监督共用设施设备、公共场地的使用和维护;对业主、物业使用人违反业主公约的行为,依照公约的规定进行处理;昕取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告,并监督其实施;配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;等等。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选 聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
[ 释义 ] 本条是对业主大会会议的召开形式和条件、业主大会作出决定的方式、决定的法律效力的规定。
第一款首先规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但是,在业主人数较多的情况下,受时间、场地等因素的限制,召开全体业主亲自参加会议缺乏现实的可操作性。这时可以考虑其他的会议召开形式,如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式,不一定是开会集体讨论,这样会更有利于业主行使参加业主大会会议的权利。
第一款还对业主大会会议召开的条件作了规定。业主大会作出的决定要代表和维护全体业主的共同利益,如果参加业主大会会议的业主所代表的物权份额太少,就体现不出广大业主的意志,达不到召开业主大会会议的效果。因此要求,不管业主大会会议采取何种形式召开,必须有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加,业主大会会议才可召开。
第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。召开业主大会会议时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决定,但是,由于业主可能因故不能亲自参加业主大会会议时,应当允许业主委托代理人参加业主大会会议。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利,视同业主本人行使权利。
第三款规定了业主大会作出决定的方式。为了保障业主大会有关决定能够真正地代表全体业主的整体利益,避免少数业主滥用权利侵犯多数业主利益的情况发生,本款对业主大会决定的通过作出了最低投票权数的限制。根据业主大会作出决定的事项性质的不同,表现为两种不同的作出决定的方式 :
1. 普通多数决定方式,即业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过。对于一般常规性的物业管理事项决定的通过可以采取此方式。
2. 特别多数决定方式 , 即业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业。专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。因为以上特别议事关系到全体业主重大的共同利益,为了保证决策的慎重和决策的执行能获得绝大多数业 主的支持,会议的决定须经全体业主中拥有2/3以上投票权的通过才能生效实施。 2/3 以上投票权数的通过已经代表了绝大多数业主的共同意志与共同利益。
第四款 规定了业主大会决定的法律效力。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,它通过合法程序作出的决定全体业主都应当遵守。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域,对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20% 以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
[ 释义 ] 本条是对业主大会会议制度的规定。
第一款规定了业主大会会议的两种类型。一种是定期会议,由业主委员会按照业主大会议事规则的规定在固定时期或者日期组织召开;一种是临时会议,一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时,由业主委员会临时召集。
第二款分别规定了业主大会应当召开定期会议和临时会议的情况。本款并没有硬性规定必须定期会议召开的时间与次数 , 而是规定按照由业主大会议事规则规定召开,这样更符合实际情况和符合业主意愿。召开业主大会临时会议的条件,规定为经 20% 以上的业主提议应当及时召开,这种情况一般发生在有重大 事故或者紧急事件需要及时处理时,或者业主公约中规定的召开业主大会临时会议情况发生。业主大会临时大会会议的组织者也由业主委员会承担。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议 , 应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
[释义]本条是对召开业主大会会议的会前通知、告知和会议记录制度的规定。
第一款明确规定了召开业主大会会前通知的时间。由手业主 大会会议是业主行使权利的重要途径,因此召开业主大会会议的时间、地点、内容等事项应当提前在物业管理小区内公告或者将会议通知等材料送达全体业主。为了使全体业主都有足够的时间了解会议的情况并作好参加会议的准备,本条规定召开业主大会 会议应该提前 15 日通知。
第二款是关于召开业主大会会议应当向居民委员会告知的规定。居民委员会是基层群众性自治组织,在社区内行使自治管理职能,带有比较明显的社会公共性的色彰。在住宅小区内,物业管理是社区建设中社区服务的主要实现方式,从便于居民委员会对业主大会的相关工作进行指导和监督,促进两者相互配合、相互协助的角度出发,应当建立两者间必要的沟通机制。因此,本条规定,在住宅小区内召开业主大会会议,应当告知相关的居民委员会。之所以是相关居民委员会,是因为业主大会与居民委员会之间,不是简单的一一对应的关系,一个物业管理区域只有一个业主大会,但完全可能有两个以上的居民委员会,只要是相关的居民委员会,业主大会召开会议都应当告知。非住宅小区的物业管理区域由于一般不涉及居民社区事务,是否告知居民委员会,《条例》不做要求。
第三款是关于业主大会会议记录制度的规定。由于在业主大会会议上讨论的是物业管理区域内有关物业管理的各种事项,广大与会业主要就此发表意见并进行技票表决,决定的结果关系到全体业主的共同利益。因此,为了保证会议的民主和公正,业主大会会议的召开过程和业主们发表的意见应当以书面形式作详细 真实的记录,并形成业主大会开展工作的重要档案材料。这样做既便于业主对业主大会进行监督,又便于将来可能发生有关争议或者纠纷时有案可查。做好业主大会会议记录的职责由业主委员会来承担。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构 , 履行下列职责 :
(一) 召集业主大会会议 , 报告物业管理的实施情况;
(二) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议 , 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四) 监督业主公约的实施 ;
(五) 业主大会赋予的其他职责。
[释义] 本条是对业主委员会性质与职责的规定。
本条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构,从而建立了一种业主大会和业主委员会并存,业主决策机构和执行机构分离的管理模式。这种模式有别于过去多数地方实行的单纯的业主委员会制度。在单纯的业主委员会制度下,业主大会只是名义上的权力机构,业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身, 由于少数业主甚至个别人控制物业管理的决定权,同时缺乏必要 的监督机制 , 少数人甚至个别人意志凌驾于广大业主意志之上,容易发生侵害大多数业主合法权益的情况,导致矛盾产生。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。本条规定了业主委员会的主要职责 :
( 一 ) 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
除了首次业主大会会议外,业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理,因此,业主委员会应当定期召集业主大会会议,将有关物业管理事 项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。
( 二 ) 代表业主
与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
业主大会享有选聘物业管理企业的权利,但业主大会的成员是全体业主,不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。客观上,物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后,应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业正式签订物业服务合同。
( 三 ) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业雇行物业服务合同
业主对业主委员会的工作享有监督权,并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。物业使用人基于其对物业实际上的使用,不可避免地会参与到物业管理活动中来。业主委员会作为联系广大业主和物业管理企业的桥梁,应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议,并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业,以提高物业管理水平。业主委员会与物业管理企业签订了物业服务合同之后,作为合同一方当事人享有对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利。如监督物业管理企业是否严格履行物业服务合同的职责;等等。在履行监督
职责的同时,业主委员会有义务协助物业管理企业的工作,尽可能地为其工作提供方便,协调物业管理企业和业主之间的关系,帮助物业管理企业更好地履行物业服务合同。
( 四 ) 监督业主公约的实施
业主公约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督,一旦有业主不遵守业主公约的规定,影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时,业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正,并依照业主公约的规定进行处理。
( 五 ) 业主大会赋予的其他职责
除了以上法定职责外,业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录地保管;对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主与物业管理企业之间纠 纷的调解;等等。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
[ 释义 ] 本条是对业主委员会备案制度、业主委员会委员、主任、副主任资格的规定。
第一款规定了业主委员会备案制度。业主委员会是业主大会的执行机构,一经业主大会会议选举产生,就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。因此,本款规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案的一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。
目前,在我国一些地方的物业管理法规中,规定业主委员会实行登记制度,即业主委员会成立后要到房地产行政主管部门进行登记审核。这样做的目的是强化对业主委员会的管理,但在实践中存在许多的问题:首先,政府房地产行政主管部门缺少足够的精力和时间对业主委员会进行实质性的审核,难以起到登记的效果,其次,登记审核容易造成政府对业主委员会的成立与运作进行一些不正当的干预,而且业主委员会是业主自律的一种形式,政府不宜干预过多,介入太深。政府的作用主要应该体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上,以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。因此,本条明确对业主委员会的成立实行备案制度,区别于审批制度。为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去,本条对业主委员会备案的时间作了限定,规定备案的时间为自选举产生之日起 30 日内。
第二款规定了业主委员会委员的条件。业主委员会的各项任务最终要依靠其委员来具体执行,因此业主委员会委员的素质高低直接关系到业主大会的决定能否顺利或者高质量地完成。实践中,有一些业主委员会委员素质不高,做出损害广大业主利益的事情,增加了物业管理纠纷,不利于物业管理活动的正常开展。因此, 很有必要对业主委员会委员条件作出规定,以便被业主大会会议选举出来的业主委员会委员能够真正代表广大业主的利益。一般来说,业主委员会委员应当符合以下条件 :
1. 热心公益事业。业主委员会的工作内容和全体业主的共同事务往往有很大关系,涉及业主共同利益,业主委员会委员的工作更多的是为全体业主服务。很多业主委员会委员有自己的本职工作,进行业主委员会的工作往往是在本职工作之外进行的,而且很多没有报酬,没有很强的公益心和奉献精神,是很难胜任的。因此,业主委员会委员一定要由热心公益事业,乐于为大家服务的业主担任。
2. 责任心强。根据业主大会议事规则的约定,业主委员会一般有一定的任期,在任期内需要技人一定的精力,工作内容琐碎,只有具有很强的责任意识,业主委员会委员才能克服困难履行职责。
3. 具有一定的组织能力。物业管理活动中的各种关系复杂,业主委员会委员面对的是物业管理区域内的全体业主,难免会出现许多矛盾与纠纷,因此,需要业主委员会委员具有一定的组织管理协调能力,才能将各项工作做好。
第三款规定了业主委员会主任、副主任的产生。业主大会选举产生业主委员会,业主委员会由一定数额的委员组成。业主委员会的主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者,他们均由业主大会选举出来的业主委员会委员自行推选产生,这样可以增强业主委员会主任、副主任在业主委员会中的公信力,有利于其 组织业主委员会的各项活动。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理 , 业主的共同利益 , 业主应当履行的义务 , 违反公约应当承担的责 任等事项侬法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
[释义] 本条是对业主公约的内容和法律效力的规定。业主公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内叫业使用维护时涉及业主共同利益事项的。全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以书面形式订立。业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺,作为业主自我管理的一种重要形式和手段,要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充,是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序,必须充分认识到业主公约起到的重要作用。
第一款规定了业主公约的主要内容。业主公约一般应包括以下主要内容 :
1. 有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的到 定 ; 业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关 程 ; 业主对自有物业进行装饰装修时应当遵守的规则 : 等等。
2. 业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备 用和保护 , 利用物业共用部位获得收益的分配 ; 对公共秩序、 境卫生的维护 ; 等等。
3. 业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途,不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭;筝等。
4. 违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任,其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法,如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等,业主不服调解和处理的,可过诉讼渠道解决。
第二款规定了业主公约的法律效力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺,因此,业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里,有如下几点值得说明 :
1. 业主公约对物业使用人也发生法律效力。由于业主公约 一项核心的内容是规范对物业的使用秩序,而物业使用人基于其实际的物业的使用,不可避免地会影响到物业的状态,而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道,因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。
2. 业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中,物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新人住的继受人作出任何形式上的承诺,就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时,对已经生效的业主公约存在默示,自愿接受业主公约的约束。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、 表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期 等事项作出约定。
[释义] 本条是对业主大会议事规则主要内容的规定。
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程 , 是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会通过业主大会议事规则来建立大会内正常工作秩序,保证大会内业主集体意志和行动统一。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现,是业主大会运作的基 本的准则和依据。业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。鉴于业主大会议事规则在业主自我管理中的重要性,本 条对业主大会议事规则必须规定的内容作了例举规定。这些主要内容有 :
1. 业主大会的议事方式。包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。
2. 业主大会的表决程序。包括业主大会会议的基本议程。业主大会的表决形式等。
3. 业主投票权确定办法。如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数。
4. 业主委员会的组成和成员任期。包括业主委员会委员的资格、人数、任期 , 正副主任的配置等。
业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项出规定,如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定 , 不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的 , 物 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 , 应当责令限期 正或者撤销其决定 , 并通告全体业主。
[释义] 本条是对业主大会、业主委员会所作决定的限制要求,以及业主大会、业主委员会作出违法决定的处理方式的规定。
第一款规定了业主大会、业主委员会所作决定的要求。业主大会、业主委员会依法履行一定的职责,但是其履行职责时必绍须守法律法规的规定,必须在法定的职责内从事活动,不得滥用其权利。本款明确规定了业主大会、业主委员会行使权利的范围和对象,即业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。超出法定范围从事活动,业主大会、业主委员会很容易背离其成立的宗旨。因此,保障广大业主合法利益的角度出发 , 法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了限定,禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动。
第二款规定了业主大会、业主委员会作出违法决定的处理方式。《条例》规定了房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的活动的监督管理职责。业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为,由于违法而失去了行为的正当性。如业主大会作出的由不符合任职资格的业主担任业主委员会委员的决 定;业主大会作出的挪用专项维修资金的决定:业主委员会不经业主大会通过直接作出的选聘、解聘物业管理企业的决定:等等。对此类行为,由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令酿期改正或者撤销其决定,并在物业管理区域内向全体业主通告。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作 , 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等 相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会 , 并认真昕取居民委员会的建议。
[释义] 本条明确了业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会之间的关系。
第一款规定了业主大会、业主委员会应该配合公安机关维护社会治安等相关工作。
公安机关是国家的治安保卫机关,是掌管社会治安和国内安全保卫工作的专门机关。维护社会治安秩序,制止危害社会秩序的行为是公安机关的法定职责。公安机关作为国家公共权力机关,体现了对公共秩序进行管理的国家意志,它在对物业管理区域内的社会治安等社会秩序的管理中处于主导性的地位。而业主 大会、业主委员会对物业管理区域内的秩序的维护,是出于私法上的自我管理的目的进行的,不具备国家权力机构所具有的强制管理的手段,因此,决定的范圃与程度都是有限的。因此,公安机关在物业管理区域内进行社会治安等相关工作时,业主大会、 业主委员会应当积极地予以配合。社区居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,根据《城市居民委员会组织法》的规定,具有调解民间纠纷,协助维护社会治安等职责。因此,业主大会、业主委员会配合公安机关维护社会治安等相关工作时,应加强与居民委员会的相互协作。
第二款规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的法律关系。
业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式,它的职能主要是民事性的。居民委员会的性质是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。应当说,业主大会、业主委员会与居民委员会在性质、职能、人员组成、权利基础、议事规则、管理边界等多个方面,都存在着根本性的差异。但在实际工作中,尤其在社区建设工作中,两者又存在着无法分开的联系。业主大会和居民委员会在根本目标上是一致的 , 都是为了给业主或者居民创造良好的生活居住环境。随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步推广,随着居民和业主身份的逐渐同质化,由广大居民或者业主直接选举产生居民委员会和业主委员会有可能会出现趋同的情况。在现实中,两者的工作在某些方面有联系,有交叉,在职能上表现出一定程度的重合。居民委员会有条件,也有必要对业主大会的相关工作进行指导和监督,如公共环境和卫生 的维护,公共秩序的协助维护,以及业主间一些纠纷的调处工作等,居民委员会和业主大会往往共同发挥作用,双方之间是一种相互配合、相互协助的关系。
因此 , 相关居民委员会依法履行自治管理职责时,业主大会、业主委员会应当积极配合,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
第三款规定了业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居民委员会的规定。由于住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定事关小区内居民的共同利益,从有利于居民委员会对业主大会的相关工作进行指导和监督的角度出发,本款规定住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委 员会,并认真昕取居民委员会的建议。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的 , 应当签订书面的前期物业服务合同。
[释义] 本条是关于签订前期物业服务合同的规定。
通常状况下,业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作,物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下,在物业建成之后、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下,只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以,前期物业服务合同发挥着重要的作用,是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征 :
1. 前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限,存在于在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中,物业的销售、业主的人住是陆续的过程,业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限也是不 确定的。但是,一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业,业主与物业管理企业签订的合同发生效力,就意味着前期物业管理阶段结束,进入了通常情况下的物业管理阶段。
2. 前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业,而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开,业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要,为了维护正常的物业秩序,保护业主现实的合法权益,《条例》规定,建设单位选聘物业管理企业的,应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且,建设单位一开始就拥有物业,是第一业主,这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权,能够签订前期物业服务合同的合理依据。 !
3. 前期物业服务合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益,《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求,便于明确合同主体的责权利, 防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生,发生纠纷时也有 据可查。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项侬法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
【释义】 本条是关于业主临时公约的规定。
本条例第二章第十七条对业主公约的内容和法律效力作出了规定。订立业主公约是业主之间的共同行为,通常情况下,业主公约由业主大会筹备组草拟,经首次业主大会会议审议通过,公约的修改权也属于业主大会。然而很多情况下,物业建成后,业主的入住是一个逐渐的过程,业主大会并不能立即成立。但基于物业的正常使用和已经入住业主共同利益的考虑,却有制定业主共同遵守准则的需要, 如若不然,则物业的使用、维护、管理可能处于混乱无序的状态,无法及时有效地建立和谐的生活秩序。 因此,业主公约在物业买受人购买物业时就须存在,这种在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约,称为业主临时公约。
第一款规定了业主临时公约的制定 , 包括以下几个方面的内容 :
1. 业主临时公约制定的主体。根据《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》(建房[1997] 219 号)以及我国一些地方法规的规定,业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定,《条例》对这一做法作了吸收。为什么规定由建设单位制定业主公约呢? 这是因为建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主,即第一业主,而且建设单位这种"业主" 的身份一直延续到物业全部销售完毕,这是建设单位能够制定业主公约的基本依据。但是,建设单位制定的业主公约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约,它并不一定能完全体现全体业主的意志,所以这个"业主公约"只是临时存在的, 具有过渡性质,因此称为"业主临时公约"。在业主成立业主大会后, 业主通过业主大会会议表达自己的意志,决定制定新的业主公约,或者修改业主临时公约,当然也可以继续保持业主临时公约,但此时的业主临时公约经过业主大会的审议通过后,已经转化为正式的业主公约了。
2. 业主临时公约制定的时间。本款规定建设单位制定业主 临时公约的时间为物业销 售之前。这是因为,一旦有业主人住,就会涉及业主之间有关物业使用、维护、管理等方面权利义务的行使,因此,业主需要提前知晓业主公约的内容,以便能从人住一开始就遵守公约的规范。另外 , 在实践中,建设单位一般将业主临时公约作为物业买卖合同的附件,或者在物业买卖合同中有明确要求物业买受人遵守业主临时公约的条款,通过这种方式让物业买受人作出遵守业主临时公约的承诺,这在客观上要求业主临时公约应当在物业销售前制定。还需说明的是,本款所指物业销售也包括物业的预售和现售两种形式。根据《商品房销售管理办法》第3条的规定,商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。无论物业的现售还是预售, 建设单位都应预先制定业主临时公约。
3. 业主临时公约制定的内容。建设单位制定的业主临时公约应当包含本条例第二章第 17 条正式业主公约同样的内容,即对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二款规定了业主临时公约内容的限制。业主临时公约由建设单位制定 , 但由于物业买受人在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势,对于业主临时公约的制定缺乏主动参与的机会。建设单位基于对自己有利的动机,往往试图保持对物业一定的控制权,可能会利用制定业主临时公约的机会,在公约中加入不公正的条款,从而损害物业买受人的利益。如规定长期(甚至终身)聘用某个物业管理企业;规定建设单位对物业的某些部分事有保留的权利,如利用建筑物的外墙面和楼顶做广告盈利,保留对某些会所、学校、停车场、网球场等共用部位的所有权或使用权,而对物业管理费用不承担义务;规定物业管理企业可以利用物业的某些共有部位谋求自身的利益;不合理的限制业主大会的成立;限制业主的某些合法权利;等等。为了消除这些业主临时公约中可能存在的不公正内容,保障物业买 受人的利益,本款对业主临时公约的内容进行了原则上的限制,规定建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法 权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示 , 并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时 , 应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
【释义】本条是建设单位对业主临时公约说明义务和物业买受人对业主临时公约承诺义务的规定。
第一款规定了建设单位对业主临时公约的说明义务。业主临时公约一经签订后便对业主产生约束力,因而和业主的利益息息相关。但由于业主临时公约的制定权在建设单位手中,建设单位有可能滥用单方制定业主临时公约的权利。因此 , 对建设单位规定了说明的义务,可以防止其利用物业买受人缺少经验和专业知 识而拟定不公平条款,以维护物业买受人的利益。因此,本款明确规定,建设单位制定的业主临时公约,应当在物业销售之前向物业买受人明示,对业主临时公约的主要内容,向物业买受人陈述,并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明,以使物业买受人准确理解未来自己的权利与义务。这里的明示,应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示,如直接将业主临时公约文本交与物业买受人,或者以通告的方式,在显眼的地方予以公示。
第二款规定了物业买受人对业主临时公约承诺的义务。
为了进一步强化和保护物业买受人的权益 , 本款规定 , 物业买受人应当对遵守业主临时公约进行承诺。承诺是一个合同法上的概念,是相对于要约而言的,指受要约人做出的接受要约人发出的要约的意思表示。为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议,减少纠纷,承诺应当采用书面的 方式。实践中,通常的做法是建设单位将业主临时公约作为物业买卖合同的附件,或者在物业买卖合同中明确规定要求物业买受人遵守业主临时公约的条款,让物业买受人在物业买卖合同上签字确认。物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可,从而为物业买受人遵守业主临时公约提 供了合理的依据。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于 3 个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
{释义} 本条是对前期物业管理实施招投标的规定。
第一款是关于前期物业管理招投标的倡导性规定。
竞争是市场经济的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高服务质量。在物业管理发展初期,我国许多城市对物业管理项目实行"谁开发、谁管理" 的模式,住宅小区的物业由建设单位自建自管。这种状况一直延续到至今。在"谁开发、谁管理" 的模式下,由"建"、"管"之间界限模糊,缺乏明确的交接验收手续,建设单位前期开发过程中遗留的大量问题往往被掩盖下来 , 这些问题在物业管理的阶段暴露出来,导致物业管理企业在承接物业项目后不能正确地处理前期建设和后期维修、养护的关系,加大了物业管理的难度,容易引发纠纷。招投标制度的推行,打破了"谁开发、谁管理"的旧有管理模式,增加了前期物业管理的透明性,为物业管理企业创造了公平、公正、公开的 市场竞争环境,有利于物业管理行业整体的健康发展。当然,从总体上和实践操作的情况来看,目前不宜"一刀切"在物业管理行业中强制推行招投标制度。但本条的规定确立了一种导向,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业管理企业。
第二款对住宅物业前期物业管理实施招投标进行的强制性规定。
现实中,住宅物业购买的对象是最广大的居民群众,住宅物业管理项目的签订和广大居民的公共利益密切相关,选聘物业管理企业和签订物业服务合同的过程中,容易发生争议,客观上要求有更高的透明度。因此,《条例》特别要求,住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业,目前不做强制性要求。
同时,《条例》又作了例外的规定。对于规模较小的住宅物业,采用招标投标的程序相对复杂,费时较多,费用也较高,建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业;投标人少于 3 个的,由于缺乏足够的竞标,进行招投标的意义不大,也可以采用 胁议的方式选聘物业管理企业。但是,为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况,本款特别规定,应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准,才可以进行。另外,由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度,因此,不管是采用招投标方式还是采用协议方式,都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
【释义】本条是对建设单位与物业买受人签订的买卖合同内容要求的规定。
物业服务合同确立了物业管理企业和业主之间的权利和义务,是物业管理法律关系确立的基本依据。但是,前期物业服务合同是由建设单位和物业管理企业作为合同主体签订的,而前期物业服务的对象却是业主,这就存在一个物业买受人在购买物业时如何知道和决定是否接受前期物业服务合同的问题。如果业主 对前期物业服务合同的内容没有足够的了解,建设单位和物业管理企业容易利用这种信息的不对称一,在签订的前期物业服务合同中,侵害业主的合法权益。实践中,发生的一些业主不满物业管理企业提供服务的纠纷,究其原因 , 并不一定全是由于物业管理企业不按照合同提供服务,而是由于业主缺乏对物业服务合同内 容的了解,双方对提供服务的内容理解不一致导致的。1994年《城市房地产开发经营管理条例》第 28 条规定 :" 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同,合同应当载明……物业管理方式以及双方的违约责任", 这个规定就要求商品房销售合同应当载明物业管理方式。目前实践中,一些地方为了让购房人了解前期 物业服务合同的内容,规定将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。这种做法虽然一定程度上可以保证购房人对前期物业服务合同内容的知情权,但显然,将前期物业服务合同作为物业服务合同的附件,其合同效力是受到质疑的。根据合同的相对性原则( 合同法》第 121 条),即只有合同当事人才有权向对方提出履行的要求,或者向对方承担义务,其他任何第三人不承担任何义务。然而,前期物业服务合同的订立过程,业主没有参与,那么, 作为附件的前期物业服务合同规定业主的义务,属于"合同为第三人设定义务",双方容易对附件规定内容的效力发生争议。实际上,物业服务合同是物业购买人选房的重要因素之一 ,将前期物业服务合同的内容直接作为物业买卖合同一部分而不是附件,更能够充分保证前期物业服务合同的法律效力,有利于保障物业买受人的合法权益。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
[释义] 本条是对前期物业服务合同期限的规定。
本条规定了两层意思。首先,前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同,物业管理服务具有长期性的特点。物业管理企业实施物业管理服务过程中,要对物业进行添置设施设备等一些前期投入, 这些前期投入作为企业的经营成本,需要一定时期的经营活动才能逐步得到回收。物业管理企业在承接物业之前,要进行成本测算和经营风险预测,前期物业服务合同期限不确定,不利于物业管理企业统筹安排工作,降低交易成本费用,防范经营风险,而且会导致物业管理市场秩序的混乱,诱导纠纷和矛盾。另外,物业管理企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题,在约定的期限结束以后,物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目,而不用承担违约责任。同时,这也可以督促业主及时成立业主大会,实现自己的选聘物业管理企业的权利。因此,本条规定前期物业服务合用可以约定期限。
但同时,本条有另一层意思,前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满,但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同仍然终止。也就是说,前期物业服务合同按照约定的期限履行结束, 只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期 物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会,选聘了物业管理企业,进入了正常的物业管理阶段,则前期物业管理就不再有存在的必要,自动终止,终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。
《条例》没有施行之前,有些地方性物业管理法规规定,前期物业管理最长不能超过3年。立法过程中,有人也建议《条 例》对前期物业管理存续期限的限制予以规定。《条例》最终没有采纳这种意见,主要考虑到两个因素:一是对前期物业服务合同做期限上的硬性要求,有违合同自由原则;二是 3 年期满,前期物业服务合同自动终止,但如果业主大会没有成立,或者业主大会没有选聘到物业管理企业,可能会导致无人管理的情况出现。因此,《条例》对前期物业管理的期限作了较为灵活的规定。
第二十七条 业主侬法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权 , 建设单位不得转让给他人。
[释义] 本条是对物业共用部位、共用功能设施设备所有权或者使用权转让的限制性规定。
物业共用部位、共用设施设备是物业管理区域内,业主专有房屋以外的,属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我国目前的有关规定,共用部位是指住宅主体承重结构部位( 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、 楼板、屋顶等 )、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内 , 共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。由于这部分物业共用部位、共用设施设备在构造或利用 上没有独立性,从维持建筑物牢固、安全、完整和正常使用的角度出发,这部分物业应当为全体业主共同所有或者使用,建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中,建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备,侵害业主合法的财产权利的情况比较突出,如建设单位将物业共用部位、共 用设施设备的某一个部位或者设施设备出售给他人;建设单位指定物业管理企业后,将部分物业共用部位、共用设施设备过户到物业管理企业名下;建设单位将物业共用部位、共用设施设备的使用权转让为自己谋利,如转让房屋的外墙面和楼顶的使用权给广告商做广告; 等等。因此,本条在此专门规定建设单位不得将业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权转让给他人。
第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
[释义] 本条是对物业共用部位、共用设施设备承接验收的规定。
物业接管验收,是指物业管理企业在承接物业时,进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。物业的接管验收是开展物业管理必不可少的重要环节,是物业管理的基础工作和前提条件, 也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。
人们往往认为,物业管理企业承接一个物业项目,在签订物业服务合同时,理所当然要对合同标的物进行认真的清点和查验,以明确双方的责任。但目前的现实情况多数不是这种理想规 植的做法,要么不经过物业承接验收这道程序,要么做起来流于形式。
从全国看,大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的"父子关系"企业,这种"建"、"管"不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发,当开发项目存在问题时,处于不平等位置的物业管理企业和建设单位不可能进行正常的承接验收,有的甚至连合同都不签。很多应由建设单位解决的矛盾和问题,诸如质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等,推给下属的物业管理企业,物业管理企业解决不了,造成物业管理企业和建设单位对业主的投诉相互推语,矛盾和问题得不到及时解决。
目前,我国的物业管理还处于起步阶段,一些物业管理企业的行为不规范。在行业普遍亏损的情况下,有的物业管理企业为了生存,一味满足开发建设单位的要求,存在"先接下来再说"的思想,不认真进行物业承接验收,就与其签订了物业服务合同。有的企业从业人员素质较低,法制意识较差,认识不到物业承接验收的重要性、复杂性,在签订合同时,忽视了物业承接验收。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题,有些往往在业主人住后才会暴露出来。如果不进行严格的承接验收,后果必然是产品质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任不清,纠纷 多、投诉多,业主和物业管理企业的合法利益得不到有效保护,物业管理企业代人受过 ,业主怨声载道。
因此,物业接管验收具有以下几方面意义 :
1. 明确建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利 , 维护各自的合法权益。
2. 促使建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,提供开展物业管理的必备条件,确保物业的使用安全和功能,保障物业买受人享受物业管理消费的权益。
3. 着力解决日趋增多的物业管理矛盾和纠纷,规范物业管理行业有序发展,提高人民群众居住水平和生活质量,维护社会安定。
具体的接管验收程序与标准应当按照建设部 1997 年 7 月 1日发布的《房屋接管验收标准》执行。从该标准看,物业管理企业对物业承接验收的对象为房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业的共用部位、共有设施设备。因此,本条规定:物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料 :
( 一 ) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工圈,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 ;
( 二 ) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 ;
( 三 ) 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ;
( 四 ) 物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
[释义]本条是关于物业承接验收时物业资料移交的规定。
物业资料是物业管理企业对物业实施管理的重要基础。一方面,物业管理企业承接物业,对物业共用部位、共用设施设备进行查验时,只有接收了相关物业资料才能掌握有关物业的基本情况并进行现场查验。另一方面,随着科技的发展,物业中的科技含量越来越高,物业的管理和维护越来越需要专业人员的专业化 操作才能进行,这些都建立在对物业相关图纸、资料充分掌握的基础之上。只有掌握了这些资料,物业管理企业才能在业主报修或者有突发事件需要处理的时候,在最短的时间内找到问题的症结,制定实施方案予以解决。因此,物业承接验收时,建设单位向物业管理企业移交物业资料的工作就具有非常重要的意义。但是,在现实生活中,时常发生由于建设单位未能提供物业资料或者提供的物业基础资料不齐全而影响物业的承接验收和以后正常的物业管理的情况。本条对此现象进行了规范,要求物业承接验收时,建设单位向物业管理企业移交下列物业资料 :
1. 竣工验收资料。包括竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
2. 技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。
3. 物业质量保修文件和物业使用说明文件。
4. 物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料 ; 有关房屋产权权属的资料 ; 工程验收的各种签证、记 录、证明 ; 等等。
当业主成立业主大会以后,若业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效,前期物业管理合同终止,原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会,由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业管理企业。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
【释义 ] 本条是对物业管理用房的规定。
业主、物业管理企业在一个物业管理区域内开展物业管理活动需要有一定的场所、空间等物质条件才能进行,其中最重要的就是物业管理用房。物业管理用房应当包括物业办公用房、物业 清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。
前期物业管理一开始,物业管理企业就必须要落实物业管理用房,以便进行物业管理活动,因此,物业管理用房在物业管理企业承接验收物业之前就需存在,所以需要建设单位在开发的物业中事先预留,一般关于物业管理用房的配置方案在物业的规划设计阶段就应该作出。我国地方的物业管理法规都对建设单位提供必要的物业管理用房问题进行了规定,有的地方还制定了具体的实施办法,因此,建设单位提供物业管理用房应当依据有关法律、法规的规定进行。一般有以下几方面的要求:
1. 物业管理用房应该在物业管理区域内。这样才有利于物业管理企业实施管理。
2. 物业管理用房要有必要的面积。建设单位要提供必要面积的管理用房,避免面积数额不足而导致开展有关物业管理活动的困难。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担物业的保修责任。
{ 释义 } 本条是对建设单位的物业保修责任的规定。
物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理,但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内,在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。1998 年《城市房地产开发经营管理条例》第 16 条明确规定:"房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。"为了区别物业管理企业和建设单位对物业的维修的不同责任,本条在此进一步明确建设单位对物业的保修责任,保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担,保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。
为了保障住房消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理 ,1998 年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定》,要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅出售后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》明示所委托的单位。根据该第 5 条、第 6 条的规定,物业的地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下物业各部位、部件的保修范围和保修期限( 从建设单位将竣工验收的物业交付用户使用之日起计算的最低法定期限)为:屋面防水 3 年;墙面、厨房和卫生间地面、地下 室、管道渗漏 1 年;墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年; 地面空鼓开裂、面积起纱1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞 2 个月;供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期;卫生洁具1 年; 灯具、电器开关 6 个月。其他部位的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。房地产开发企业可以自行延长上述保修期限。但是,根据该规定的第 7 条、第 12 条 , 用户验收商品住宅后自行添置、改动的设施、设备 , 由用户自行承担维修责任。 用户违反《住宅使用说明书》的合理使用提示,使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,建设单位不承担保修责任。由上述原因引起的房屋质量受损和其他用户损失,由责任人承担相应责任。
第四章物业管理服务
本章共十八条,旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。
一、为了加强对物业管理企业的管理,规范其经营行为,《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质,并确立了物业管理企业资质管理制度。
二、为了规范物业管理从业人员的行为,《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。
三、为了解决多家管理问题,《条例》第二十四条规定了一个物业管理区域一家管理的原则,同时,《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的委托管理。
四、为了规范合同的订立和履行,引导当事人明确各自权利义务,《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同,并规定了物业管理活动应当约定的内容。
五、为了明确物业管理企业的义务和责任,《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的,应当承担相应的法律责任。
六、为了解决物业交接过程中纠纷,《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时,应当与物业管理企业办理承接验收手续,以防患于未然;同时,《条例》第三十九条规定,新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作,以做到进退有序,避免不必要的纷争。
七、为了给物业管理的实施提供基础性条件,《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。
八、为了规范物业服务收费行为,《条例》第四十一条明确规定区分不同类型物业确定物业服务费用;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人,第四十三条强调有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对特约服务费用作了规定。
九、为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间的责任问题,《条例》第四十五条规定,此类单位应当向最终用户收取费用,由物业管理企业代收的,不得收取额外费用。
十、为了维护好物业管理区域内的公共秩序,《条例》第四十六条规定对业主的违法行为,物业管理企业应当予以制止,并及时报告有关行政主管部门,有关主管部门应当依法及时予以制止或者处理;第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的义务,要求物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定,同时明确规定保安人员不得侵害业主的合法权益。
十一、为了规范物业使用人的行为,《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。
十二、为了解决物业管理活动中的纠纷,《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度,要求主管部门及时处理投诉,化解矛盾。
本章对物业管理实践中出现的一些问题,如物业管理企业无法独立承担民事责任问题、物业服务乱收费问题、物业保安超越职权问题、物业管理企业的责任问题等,有针对性的作了具体规定。理解本章的各条规定,有利于理顺物业管理当事人的相互关系,促进物业管理活动的顺利进行。
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
【释义】本条是关于物业管理企业的性质、地位和资质的规定。
第一款是关于物业管理企业性质、地位的规定。
物业管理企业为业主提供物业服务,是一种以营利为目的经济组织。我国的物业管理起步较晚。在住房制度改革前,城市居民住房由政府或者单位统一建设,以实物方式分配给城市居民居住使用,住房产权属于政府或者单位所有,居民仅支付极少的租金。其中,政府建造的直管公房由政府成立专门的房屋管理机构负责维修养护;单位建造的自管公房,由单位内部成立的房屋管理机构负责维修养护。由于租金水平远远低于维修管理所需费用,回收的租金不能维持房屋的维修，不足部分费用只能由政府或者单位负担,为此,国家和单位背负着维修费补贴的沉重包袱。由于维修资金的缺乏,大量公房得不到及时维缮而成为危房,危及住户的居住安全。同时,由于对住宅区疏于管理,公用设备、设施损坏严重,环境脏、乱、差，影响正常居住。1980年以来,国家逐步推行城镇住房制度改革。一方面取消住房的实物分配,鼓励职工到房地产市场购买住房。另一方面,政府和单位将原有住房以优惠的价格向住户出售,并鼓励居民将已购公有住房到房地产市场出售换购新的住房。随着住房制度改革的步步深化,个人拥有住房的比例日益增加,住房产权多元化格局基本形成。
随着住房产权主体的多元化和房地产开发经营活动的发展,住房产权人对物业服务的要求越来越高,以房管所及单位房管处(科)为中心的公房维修管理体制已经完全不能适应形势的变化,已经不能满足产权人的要求。于是,房地产开发企业开始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大中型企事业单位也开始自办物业管理企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时,按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上,社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立,并在全国迅速发展。
在实践中,从事物业管理活动的企业,有的具有独立法人资格,如按照公司法组建的物业管理公司;有的不具备法人资格,如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构;有的名义上具有法人资格,实质上不能独立的行使权利和承担责任,如一些房地产开发商设立的子公司。
物业管理企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格,享有完全的民事权利能力和行为能力,能够独立的承担民事责任。如果物业管理企业不具备独立的法人资格,与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。举例言之,A物业管理企业属于B房地产开发企业的子公司，按照法律规定,A企业应当是独立的法人。但实际上,A公司没有自身独立财产,根本不具备独立的法律人格。这种状况下,A企业接管的物业大多是B企业开发建设的房地产项目。在物业接管验收时,A企业受B企业的约束,对管理项目的质量缺陷、配套公建等问题有口不言。当业主发现问题时,A企业则以自己与B企业相互独立为由推卸责任,要求业主找B企业解决问题。
目前,在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题,很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于"一家人",这种"建"、"管"不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发,当开发项目存在问题时,处于不平等位置的物业管理公司和开发公司不可能进行正常的承接验收。很多应由开发公司解决的矛盾和问题,推给下属的物业管理公司,物业管理公司解决不了,必然导致对业主的投诉相互推诿,矛盾和问题得不到及时解决。有鉴于此,《条例》明确规定,从事物业管理活动的企业,必须是独立的法人。按照《民法通则》的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物业管理企业应当具有独立的法人资格,意味着物业管理企业应当具备下列条件:
1、依法成立。依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件,也就是说,物业管理企业的设立程序要符合法律法规的规定。