房屋两权分离不动产登记现行政策解读
根据我国现行法律，房屋土地使用权和房屋所有权是一并转让的。通俗地讲就是“房随地走，地随房走”。日前，鱼跃医疗的一则房屋所有权转让公告背后，牵扯出公司上市前造成土地权和房屋权分离的违法嫌疑。也就是说，在IPO前，鱼跃医疗或已是“戴罪之身”。
一则公告试图“两权”合一
8月31日，鱼跃医疗发布公告称，公司拟向关联方——董事长的妻子冷美华的独资企业出让丹阳市开发区丹桂路东首的 “生产性房产”，作价2998万元。值得注意的是，公司这里所说的“生产性房产”并非传统意义上包含了土地使用权和房屋所有权的房产，而是只包含了房屋所有权的房产。
对于土地权和房产权的分离，鱼跃医疗表示，早在2007年2月，公司就与关联方冷美华的独资企业丹阳市医用器具厂 (以下简称医用器具厂)签订了 《土地使用权转让协议》。但是鉴于医用器具厂当时的资金不足，为了充分保证上市公司股东的权益，出于审慎性原则鱼跃医疗未将建造在该土地上的房产一并转让，导致房、地产权分离。
如今，位于丹阳市开发区丹桂路东首的房屋所有权将转让给医用器具厂，土地权和房屋权有望合一。但是，鱼跃医疗造成土地权和房地权分离的事实长达4年之久，并不能因为现在“合一”而将事实抹掉。
IPO前或已违法
《每日经济新闻》记者发现，根据我国法律，土地使用权和建筑物所有权是不可分离的。那么，鱼跃医疗在上市前造成 “两权分离”的局面，并在出让了土地权后继续根据房屋产权进行对外租赁获取租金，就涉嫌违法违规。
首先，在动态的房地产交易方面，房和地必须作为同一交易对象，不能单独对待。
《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”
虽然鱼跃医疗只转让土地使用权而不转让房屋所有权的行为发生在2007年2月，上述法规修正后实施于2007年8月30日，但在1994年版本中，同样的条文位列第三十一条和第三十八条。显然，鱼跃医疗造成“两权分离”的行为违反了该法。
其次，在静态的权属登记方面，必须遵循房、地主体一致的原则。
《城市房屋权属登记管理办法(2001年修正)》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原则。”
由此可见，在房产权进行登记时，土地使用权和房屋所有权是不能分离的。鱼跃医疗在公告中声称：公司拥有房屋所有权，医用器具厂拥有土地使用权，已违反上述法律法规。这也说明，早在鱼跃医疗上市前的2007年2月，公司致使土地使用权和房屋所有权的的分离，涉嫌违法。鱼跃医疗在IPO前已是“戴罪之身”。
涉嫌违法所得面临追缴
对于鱼跃医疗IPO前造成“两权分离”涉嫌违法的情况，是否需要追究呢?《每日经济新闻》记者注意到，如果违法事实被认定，公司不但要被没收违法所得，还会被罚款。
根据 《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》第六十六条：“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。”
此外，湖北正信律师事务所漆贤高律师表示，如果鱼跃医疗2007年转让的土地使用权已经过户，那么将视同房屋所有权已经过户，则其数年来向外租赁该房屋不合法，租赁所得面临追缴。
如今，问题的.关键就在于，鱼跃医疗2007年转让的土地使用权到底有没有过户?如果过户了，公司将不可能拥有房屋权;如果没有过户，本次转让的就不只是房屋权，还应包括土地权。这显然需要重新定价。
昨日，记者采访了鱼跃医疗董秘陈坚，陈坚明确表示，土地使用权已经过户了。此外，转让公告显示，该土地的使用权证已经变更。这也证明过户已完成。
记者注意到，2005年10月15日至2008年10月15日间，丹阳开发区丹桂路东首的所有厂房、办公用房、场地及辅助设施被租赁给了爱适博(镇江)医疗器械设备有限公司，年租金为300万元;2008年11月1日～2011年12月31日，丹阳开发区丹桂路东首面积5000平方米的房屋被租赁给了关联方江苏双凤木业有限公司(下称双凤木业)，年租金30万元。
根据上述法律法规，公司既然已经将土地使用权转让，且土地使用权已经过户，那么，根据“房随地走”的原则，公司就不享有该土地上房屋的所有权，也不拥有该房地产的产权。
在“房随地走”的情况下，鱼跃医疗早从2007年2月起就不再拥有该房屋所有权，如今拟以2998万元买房，将相当于是资产“二次出售”，显然也不能成立。
关联交易涉嫌利益输送
土地权和房产权分离已经长达四年之久，为何鱼跃医疗到现在才想起“纠错”呢?这其中还有隐情。
从2008年11月1日开始，鱼跃医疗就将位于丹阳开发区丹桂路东首，建筑面积为23795.56平方米的房屋中的5000平方米租赁给了关联方双凤木业。然而，这笔关联交易存在三大疑点：
第一，双凤木业到底与公司是何关联关系?记者在双凤木业的官网上发现，该企业成立于1993年，而在2008年之后的年报中，双凤木业与公司的关联关系是“与实际控制者关系密切的家庭成员投资的企业”，然而，在鱼跃医疗的招股书中该企业并没有出现在关联方名单中。
第二，建筑面积为23795.56平方米，但却只对外租出了5000平方米，这是为什么呢?记者注意到，2008年10月15日以前，该房屋能给公司带来300万/年的收入，而租给关联方后，每年的收入只有30万。为何非要低价租给关联方?
第三，公司与关联方的租赁合同一年一签，但从2008年来租赁费均为30万/年，没涨过价。三年来房地产市场无论售价还是租赁价格都大幅上涨，公司不给关联方涨价，公平吗?此外，2008年10月15日以前的租赁价格约为一年126元/平方米(300万÷23795.56平方米)，而租给关联方的价格仅为一年60元/平方米(30万÷5000平方米)，其与关联方交易中表现出的疑点涉嫌利益输送。
同步播报
董秘称：土地和房子可以分开卖
针对鱼跃医疗“两权分离”涉嫌违法，关联交易涉嫌利益输送的问题，昨日，记者致电公司董秘陈坚。在被记者问及房屋土地使用权和所有权问题时，陈坚表示，“这个是分开的，这不是买商品房。”
《每日经济新闻》(以下简称NBD)：根据相关法律，土地使用权和房屋所有权是不能分离的，公司为什么能分开卖?
陈坚：我们公告已经说得很清楚了，招股说明书也有。正因为是关联交易，我们怕关联方欠款。只有在全款的情况下我们才能将房产卖掉。如果卖给他们而钱收不回来怎么办呢?现在我们只能卖给它，我还不想关联交易呢。
NBD：那么，土地使用权过户没有呢?
陈坚：早就过户了呀。
记者从一位国土资源部动产登记的相关工作人员那儿了解到，之前由于证书种类繁多，不仅增加了企业和群众的不便，还增加了工作人员的时间成本。
“如果统一登记后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，我们也会轻松不少。”该工作人员还告诉记者，因为登记刚刚开始实施，有些地方还没有完全落实，旧的房产证依旧有效。
在不动产统一登记实施之后，有关房产税山雨欲来的报道更是接连不断。那么，在不动产统一登记之后，房产税是否会接连出台?
对此，蔡为民在接受记者采访时指出，不动产统一登记和房产税征收之间并不是承接的关系。“其实上海、重庆等地已经开始征收房地产税了，只是这不是完整版的房地产税。但随着国内房地产市场不断健全，完整版的房地产税迟早会出现。”蔡为民说。
中国社科院副研究员陈飞对媒体指出：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
为此，杨向宏对记者预计，随着一线城市楼市需求量大，土地有限，房产税的全面征收确实势在必行，“三四线城市则因为楼市库存数量巨大，并且购房需求较低，逐步减弱对土地财政依赖的政府需要征收房地产税收来增加财政收入。”杨向宏表示，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。
当然，征收房地产税并不是那么的简单容易。记者了解道，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理?种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
有业内观点指出，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
“准确地说，房地产税的征收是中国房地产发展到一定阶段必然要出现的。至于如何收，怎么收，要根据当地的房地产市场情况，国家也会进行仔细研究分析后再决定。”蔡为民认为。
不动产登记靴子落地后，有观点指出，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售。
“不动产统一登记实施之前，我老家湖北那里有人卖房，我父亲就问我，那么多套房子一起卖，房价会不会因此下降呢?”在上海做房地产中介的陈锋和记者聊天的时候提出了该问题。
不过，广州一家房地产商接受《国际金融报》采访时透露，不动产登记取代原来的房产证制度落实之后，当地的一手楼市成交没有大的影响，市场也无明显的反应。
“基本没有出现抛售潮，房价没有回落的现象，那不过是市场上的流言。”该房地产商对记者直言。
蔡为民分析认为，房地产统一登记最主要的目的是统一国内房地产市场，而非去调节市场。而且不动产统一登记的政策已经被提及很多年，人们在心理上已经做了一定的准备，所以现在出现所谓的抛售潮，基本是概率很低的事件。
杨向宏表示，在相比于一手市场，房地产税等政策对二手楼市的心理影响似乎更大。“一线城市因为土地面积有限，加上房地产政策，新房建造量会不断减少。且一手房多建造在远离市中心的地方。而二手房因为多建在市中心，在未来会更加受到购买者的青睐。”杨向宏说。
“在去库存的过程中，由于房产税的不断推进，国内的房价会进入一个比较奇妙的阶段。”蔡为民告诉记者，“一线城市会出现利好，因为‘美女不愁嫁’，一线城市的房屋需求本来就很强烈。而房地产税也让房屋成本不断上升，所以会出现房价上升却依旧有人因为刚需购买的情况。至于三四线城市，在房屋需求量有限的情况下，房地产税的征收会降低当地人的购买热情，这样一来，房价必然下跌。”
在蔡为民看来，房价的上升或者下降由供求关系决定。供不应求房价上涨，供过于求房价下降。去年以来，各地房地产市场分化严重，各地房价的变化仍然取决于各地的供求关系。
杨向宏则认为，未来的房地产市场会出现一个情况，那就是房子很多，需求却很有限。“随着人口老龄化的加剧，当那些老人离开之后，房产被子女儿孙继承，如今中国很多家庭都是独生子女，那么这些独生子女可能会继承很多套房产，对于他们来说，就不会有购房的刚性需求，那么房价会如何走向就很明确了”。
韩长吉也认为，房产税之前在上海等地有试点，但是结果证明，这对楼市走势并无太大影响，税费难以从根本上影响楼市走势。
“房价走向，房屋交易量等问题根本在于房地产市场自身发展的规律。从房地产改革的角度来看，不动产登记有利于明确房产所有权，明晰房产数量，为决策、交易提供数据支持。有利于促进房地产行业的进一步市场化发展，促进房地产市场更加规范、成熟，而非去左右房价和房产交易量。”韩长吉说。
除了房产税和房价波动的问题，不动产统一登记之后，产权问题也引人关注。比如说一直以来的小产权房问题。
在蔡为民看来，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。法律上来说，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。“一旦被转正，我们国家的房屋库存量会增加几千万套，这对于现今的房地产市场会有非常不利的影响”。
“针对小产权房，不动产登记已经明确规定，小产权房不会登记在册，不会颁发不动产权证书，意味着购买小产权房的人，权益无法得到有效保障。至于如何解决，估计还是具体问题具体分析，虽然不会一刀切拆除，但目前来看，国家不会承认其合法权益。”韩长吉在接受记者采访时指出。
值得一提的是，随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题也浮出水面：房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。
“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光对外表示，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确”。
韩长吉表示根据国家法律规定，房产有70年产权问题与不动产登记并不冲突，“70年后或者未来十几年，国家会有法律出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定”。
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