注册会计师考试土地增值税税率考点总结
一、土地增值税税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
【建议】记忆土地增值税的税率表。
二、应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。
非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
三、扣除项目的确定
(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
(二)房地产开发成本(适用新建房转让)
包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(三)房地产开发费用(适用新建房转让)
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内
上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况)：
允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
试题练习：【单选题】某生产企业2015年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧 400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税( )。
A. 128.4万元
B. 132.6万元
C. 146.8万元
D. XX1.2万元
【答案】B
【解析】本题考查的'是土地增值税的计算，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。就本题来讲，评估价格=重置成本×成新度折扣率，扣除项目合计=1400×50%+72=772(万元)，增值额=1200-772=428(万元)，增值=428÷772×100%=55.44%>50%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应纳土地增值税=428×40%-772×5%=132.6(万元)，所以本题选B。
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