哈尔滨市物业管理条例（全文）
第四十一条 未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。
社区物业服务机构由街道办事处、乡(镇)人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立。
市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。
第四十二条 社区物业服务机构应当提供环境卫生清扫保洁、绿化养护、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。
第四十三条 社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。
第四十四条 经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县(市)物业行政主管部门的指导和监督。
自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。
自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。
第四十五条 业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。
第四十六条 未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。
第四十七条 物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第五章 物业的使用和维护
第四十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的;
(二)擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的;
(三)违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的;
(四)占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的;
(五)随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的;
(六)放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的;
(七)产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的;
(八)擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的;
(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主委员会、物业服务企业或者社区物业服务机构对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。
第四十九条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。
第五十条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。
业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的.时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。
第五十一条 在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。
第五十二条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。
专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。
利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。
业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。
第五十三条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支;对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。
业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。
物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。
共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。
第五十四条 供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状。
第五十五条 设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业、社区物业服务机构或者有关管理单位进行维修。
对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。
第六章 监督管理
第五十六条 市、区、县(市)有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：
(一)物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督;
(二)城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督;
(三)城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督;
(四)城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督;
(五)城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督;
(六)价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督;
(七)公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督;
(八)环境保护行政主管部门对烟尘污染、经营活动噪声扰民等情况进行监督;
(九)水务行政主管部门对供排水等情况进行监督;
(十)工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督;
(十一)质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督;
(十二)卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督。
其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。
第五十七条 街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。
第五十八条 有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。
物业服务企业或者社区物业服务机构应当对有关行政管理部门的调查予以配合。
第五十九条 建立物业服务企业信息动态发布制度。市物业行政主管部门应当会同相关行政管理部门，将物业服务企业资质等级、从业人员、承接项目及其履行责任和义务等情况及时向社会公布。
第六十条 实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。
物业服务信用保证金管理办法由市人民政府另行制定。
第六十一条 物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。
当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决;街道办事处协调无法解决的，由区、县(市)物业行政主管部门协调解决;出现重大纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。
市、区、县(市)物业行政主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院有关人员参加。
第七章 法律责任
第六十二条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
违反本条前款规定的，由监察机关或者有权机关对其主管领导和直接责任人给予行政处分;违反行政问责规定的，由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。
第六十三条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：
(一)未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。
(二)未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处三十万元以上五十万元以下的罚款。
(三)对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。
(四)与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
(五) 未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正;逾期不改正的，处以三十万元以上五十万元以下的罚款。
(六)未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正;逾期不改正的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。
第六十四条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：
(一)未取得资质证书从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。
(二)物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。
(三)非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
(四)聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。
(五)未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
(六)未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。
(七)不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正;逾期仍不移交的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。
第六十七条 单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。
第八章 附 则
第六十八条 市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。
第六十九条 本条例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委会二〇〇四年七月十三日公布的《哈尔滨市物业管理规定》同时废止。
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