南京新版住宅维修金管理办法最新解读
南京市法制办24日起就《南京市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称“办法”)草案征询公众意见。这一办法明确，利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%纳入维修资金，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其约定。这一办法有望在年底前付诸实施。
“专项维修金”每年对账一次
这次的办法首先给“维修基金”改了个名字，以前交存的物业维修基金，更名为“住宅专项维修资金”。该办法规定， 住宅专项维修资金(以下称维修资金)管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
该办法明确，业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部门代管。业主大会成立后，可以依法决定自行管理维修资金，也可决定由维修资金管理部门继续代管。维修资金管理部门代管维修资金的，每年至少一次向业主委员会发维修资金对账单;维修资金由业主大会管理的，专户管理银行每年至少一次向业委会发送维修资金对账单。业主、业委会、公有住房售房单位对核对、查询或公布情况异议的，可要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。
高层住宅维修资金，按工程造价7%征收
维修资金由四部分组成：(一)业主按规定首次交存的维修资金;(二)建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资金;(三)维修资金的分户利息及补(续)交的维修资金;(四)本办法第十一条规定的统筹维修资金。
对于维修资金的缴纳标准，该办法规定，商品住宅业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积交存首期标准执行下列规定：(一)多层住宅、非住宅(含营业性车库、车位等)为南京市多层住宅建筑安装工程每平方米造价的'6%;(二)高层(配备电梯的多层)住宅、非住宅为南京市高层住宅建筑安装工程每平方米造价的7%。
按照规定，建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。
维修资金何时补缴?办法明确规定：在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交的维修资金，按业主所拥有房屋建筑面积比例分摊，续交数额可参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。
小区共有设施受益7成归维修资金
小区电梯间广告收入如何分成，一直是各方关注焦点。这次的办法规定，维修资金中一部分来源是统筹维修资金，并明确五种资金要纳入其中，并明确要把7成的共有部位经营收入纳进来。
(一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其约定;
(二)扣除支付业主房屋分户利息和管理费用后，住宅专项维修资金增值(孳息)部分滚存剩余的资金;
(三)共用设施设备报废回收的残值;
(四)人民防空工程平战结合提取的资金;
(五)业主大会决定其他计入的资金。
紧急维修不再要三分之二业主同意
过去，小区业主动用维修资金，都需要专属物业部分的三分之二业主同意，才能动用。但是，当发生电梯停运、外立面墙砖摇摇欲坠等需要紧急维修的状况时，却因难以匆忙凑齐三分之二票数而悬停。
此次办法明确规定当发生紧急情况需要使用维修资金时，不再需要三分之二业主同意。
此时业主需要提供的材料有：住宅专项维修资金应急使用申请表;住宅专项维修资金应急维修工程项目说明;住宅专项维修资金应急维修工程实施方案;有资格的工程造价咨询机构出具的初审评估报告;施工合同;属于电梯故障的，申请人应提供由有资质检验检测机构出具的书面故障鉴定意见;属于消防设施故障的，申请人应提供由公安消防部门出具的相关法律文书。
六类情况不得使用维修资金
这次的办法明确：下列费用不得从维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用;
(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;
(六)其他不得列支的情形。
一成业主不满物管可请第三方评估
《南京市住宅物业管理条例》今年7月起实施，条例在全国首创了物业管理第三方评估制度、物业保修金制度等。南京市法制办正在就《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“评估办法”)。
物业服务第三方评估，是指物业服务第三方评估机构(以下简称物业评估机构)接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业的委托，依照法律、法规规定和合同约定，对物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等提供专业评估服务。
南京市物业管理行政主管部门负责全市物业评估机构的统一监督管理，建立并公布本市物业评估机构名录。
物业服务到底好不好，今后不再是物业和业主各执一辞，可以交给专业的第三方机构来公正评判。这次的评估办法规定，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业评估机构评估的，建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定物业评估机构，委托其对物业服务企业的履约情况进行评估。
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