农村房屋买卖合同的法律问题
农村衡宇交易条约一样平常应认定为有用。今朝造成此类条约效力认定逆境的主因照旧在于宅基地行使权制度的不完美，故有须要明晰宅基地行使权的本质、权能及响应的分派、流转制度。
(一)宅基地行使权本质的厘清——从“操作”到“全部”
凡是以为，在法制史上存在着两种差异范例的物权制度，即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度，代表了两个差异的倾向，亦即小我私人主义和社会主义的对立。罗马法以全部权之绝对处分力为中心，夸大物的全面支配。用益物权是限定物权，乃为一时的限定全部权之支配权，限定物权没落，则全部权自动的回覆其完全支配力。因此发生于罗马法的地上权制度首要是阻止“地上物属于土地”的附合原则，其以地上物为中心，假如没有实际的可支配的地上物存在于土地之上，就不以为有地上权的存在，夸大对地上物的独立权力。因继受罗马法的功效，德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是以地上物为中心，以为没有地上物就不得创立地上权，其本质在乎“有”而非“用”。与此差异，日本民法和我国台湾地域现行“民法”则是以“操作”为中心，以最大限度地施展土地的经济效益和社会效益，地上物的有无不是地上权的创立要件，地上权也不因地上物的灭失而没落。
任何一项法令制度都该当同其社会经济的近况相顺应，地上权本质从“有”到“用”的转变也正是由于经济社会的不绝成长而产生。我国新颁布的《物权法》没有回收地上权的观念，与地上权观念最靠近的应是建树用地行使权和宅基地行使权。实践中，建树用地行使权权力人在权力限期内可按土地用途自由行使土地，地上物的有无并不影响权力的存续或没落，因此建树用地行使权的本质在于“土地操作”。而宅基地行使权的设立不是以经济操作为目标，考查我国的宅基地行使权分派制度，可以或许向集团经济组织申请宅基地行使权的主体只范围于该集团经济组织的成员，而且只有切合建房前提才可以申请取得宅基地行使权。因此，与建树用地行使权以物的操作目标差异，保有地上物才是宅基地行使权的本质。固然建树用地行使权和宅基地行使权均属地上权性子，但我们没须要将两者的本质认定同等。《物权法》未回收基地行使权的观念将建树用地行使权和宅基地行使权的涵盖入内正是因为两者的制度差别太大，因此该当确定宅基地行使权的本质在于保障地上物的全部。
(二)宅基地行使权的权能
新颁布的《物权法》第一百五十二条划定：“宅基地行使权人依法对集团全部的土地享有占据和行使的权力，有权依法操作该土地制作住宅及其隶属办法。”可见，占用、行使是宅基地行使权的权能。《物权法》第一百五十三条：“宅基地行使权的取得、利用和转让，合用土地打点法等法令和国度有关划定。”这里的国度有关划定所指为何呢?市场经济是以分工为基本的互换经济，互换之以是可以或许举办必必要满意“有商品和钱币、商品和钱币全部者能自由处分”这两个前提，物权法是以类型工业归属相关和保障工业归属秩序为使命的，其与债权法组成了当代市场经济的两大法令基本，是民事根基制度之一，宅基地行使权划定在物权法用益物权编内，其也应属于民事根基制度。而《中华人民共和国立法法》第八条中划定“民事根基制度事项只能拟定法令”。因此，上述所谓“国度有关划定”应表明为国度有关法令划定，现行的国度有关部分的类型性文件不能作为宅基地制度的法令渊源。《中华人民共和国土地打点法》第六十二条对宅基地有关制度举办了划定，该法条只言明“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予核准”，并没有明晰宅基地行使权是否可以转让，反之该条必定了农村村民可以出卖、出租住房。从理论而言，宅基地行使权系由我国粹说所缔造，传统民法上与此相等的观念为地上权，而收益是传统地上权制度的应有之意，因此，在无法令相反划定的条件下，宅基地行使权可合用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人全部的不动产可能动产，依法享有占据、行使和收益的权力”之划定，通过系统表明的要领确定宅基地行使权收益的权能。
(三)宅基地行使权分派、流转制度的构建
宅基地行使权流转带来的庞大好处也许会导致权利寻租、违规批发宅基地行使权环境的大量产生，对国度的土地政策造成攻击，但榨取宅基地行使权流转以期杜绝上述征象，是通过加害农夫衡宇全部权的本领规避了本应通过其他本领实现土地节制的国度责任。因此要有用节制宅基地的数目，应从宅基地行使权的分派、流转制度上下工夫。
如前所述，宅基地行使权的本质在于保有地上物。城乡二元社会布局正在产生改变，一方面农村还实验着不停的土地制度，另一方面农村经济又已融入了市场经济之中。从这两个方面出发，宅基地行使权的本质应有两层寄义。
一层寄义是保有农夫的'衡宇，重点在于实现农夫居有定所，响应的分派制度可分为原始取得和转让取得。原始取得是指本集团经济组织中切合建房前提的村民，经审批获准从集团经济组织平分派取得宅基地行使权。转让取得是指切合建房前提的村民，经考核核准购置同集团经济组织成员的衡宇并取得衡宇宅基地行使权。应明晰的是，只有本集团经济组织的成员才具有分派取得宅基地行使权的资格，这种分派是无偿的，具有村民福利、社会保障的性子。村民出卖、出租衡宇，即意味其不需依赖这种福利，集团经济组织无须将有限的资源耗费在有自立手段的村民身上，因此村民出卖、出租衡宇后，再申请宅基地行使权的，不予核准。
另一层寄义是保有衡宇这一地上构筑物，重点在于物尽其用，使衡宇在流转中实现其互换代价，今朝响应的流转制度法令没有明晰划定，对可否流转法令也无榨取性划定。宅基地行使权是集团经济组织给以其成员的福利，目标是为其成员制作衡宇提供权力基本。收益权能是宅基地行使权的权能之一，表此刻农村衡宇交易中等于，农村村民出卖衡宇的价款不只仅是衡宇的制作本钱，由于农夫在出卖衡宇后不行能再申请到宅基地行使权，宅基地行使权的有限性肯定会表此刻衡宇的市场代价中。由此，农村村民在衡宇交易中将宅基地行使权的福利性钱币化，实现了宅基地行使权的收益权能，这也是宅基地行使权福利性的天然延长。为了使交易中实现的衡宇代价能得以保值，停止社会财产的挥霍，在农夫出卖衡宇后，其宅基地行使权应随之转移，但这种转移与“房地同等”原则差异。“房地同等”原则是在衡宇与土地行使权分隔作为各自独立的物权客体的环境下划定的，而宅基地行使权从属于衡宇，是为衡宇的存在而存在。故居基地行使权的流转应受衡宇物理状态的限定，当衡宇坍毁或新的衡宇全部人以翻建、加盖、改变布局等方法对衡宇举办实质建树时，应认定地上物灭失，宅基地行使权保有地上物的存续来由已然消散，宅基地行使权没落，宅基地全部人可依物上哀求官僚求占据人返还宅基地。
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