[推荐]房地产论文15篇
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房地产论文1
摘要：房地产企业发展成为我国支柱产业，政府对的调控政策不断出台。房地产企业资金紧张、存量房增加，经营、财务风险在不断增加。20xx年5月1日起，营改增试点范围扩大，房地产行业正式进入了增值税时代。房地产行业将面对更为复杂的内部外部经营风险。本文从房地产企业内控制概述出发，结合增值税的特点，对内控制一些应对变化进行分析。
关键词：房地产；营改增；内部控制制度建设
一、房地产企业内控制度概述
内部控制是一系列具有控制职能的方法、措施、程序，是一个严密的、较为完整的控制体系。房地产企业内部控制度是以专业的管理制度为基础，以监管和防范风险为目标，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。
二、房地产企业内部控制制度的重要性
房地产企业数量多、资质低、竞争激烈。项目开发周期长、投资大，整个过程存在经营风险。营改增后不仅是税种上的变化，同时还对企业的经营管理提出了更高的要求。建立内部控制制度十分重要。第一，建立良好的内控制能对整个项目各阶段实施监督，能及时发现其中存在的问题；第二，内控制能够监督考核企业各部门的工作是否高效，能保障企业的经营效率，保障企业完成既定的经营目标。
三、房地产内部控制制度的现状
(一)企业对内部控制制度认识不足房地产企业在项目开发过程中，普遍存在只注重具体开发的工作，管理上缺乏战略意识、对中长期的发展没有规划。某些地产企业还停留在“抢地”就能赚钱，毫无经营风险意识。适合企业自身的、健全的内部控制制度，需要花费大量的人力、物力和时间，而且不会在短期就能产生经济效益。中小型房地产企业，如果缺乏长远眼光，不会重视这项工作，甚至它的的建立产生怀疑，不愿意进行内部控制制度的实施，或者只是让内部控制流于形式，降低了防范风险的能力与经营水平。
(二)缺乏风险意识，疏于企业的内部控制许多房地产企业是抢到地后，迅速开发建设和销售，对内部控制制度的建立很轻视。房地产企业往往只会重视外部因素，对于因为自身内部控制的缺乏而带来的风险因素考虑的很少。近些年在房地产企业只在盲目扩张，忽视了因缺乏内控制建设而带来的管理缺陷。
四、增值税后内控制建设的几点建议
营改增将地产企业带入增值税时代，这不仅是简单税种的变化，它要求企业对自身的经营流程重新进行设计，内部管理要由粗犷转向精细。企业管理层必须重视，共同谋划、积极应对，做好风险内控，项目流程的各环节，要求予以规范化。这能使企业平稳过渡达到最终降低税负、促进发展的目的。
(一)完善好内部环境治理结构中的董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，必须有效发挥董事会的作用，履行相应的责任。营改增后具有一定规模的房地产企业可以在内部设内部审计部门，保证其工作的独立性是很必要的。房地产行业的人员流动性较大，要实行德才兼备、以德为先的人力资源政策。另外，还要加强自身的企业文化建设，应该培育积极向上的价值观和社会责任感，重点强化营改增后的内部风险意识。“人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值”这是万达的核心价值观。
(二)加强工程及合同的控制建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大(约占40%)、跨越时间最长、涉及单位最多的。营改增后房地产的税率为由5%上升至11%，能否取得抵扣的进项税发票成为降低税负关键。关键控制点：首先要在工程招标时，要求必须具备一般纳税人资质。其次，在签订各类工程合同时要增加相应发票条款。最后，营改增过渡阶段后的建筑合同成本是否上涨问题，建筑企业主要项目人工成本费用不能取得进项发票，势必导致成本增加。所以选择的建筑企业必须能对其建筑人工成本目标有效控制。
(三)加强资金营运的控制房地产企业资金营运内部控制的主要目标是：保证资金安全，保持各环节资金的周转和高效，保证资金的的供求达到动态平衡。由于营改增后税率的增加，房地产一般纳税人的销项税税率为11%比较营业税高98%。以成交价100万元的房屋为例，营改增前营业税为5万元，营改增后需缴纳销项税9.91万元，可见必须要取得相应的进项税抵扣才能达到企业资金的'动态平衡。项目在房屋竣工决算后，进入销售为主的阶段，增值税大部分为销项税，而企业所得税、土增税继续在地方预交，所以后期对资金需求较大。企业要严格按照预算要求组织协调资金调度，定期对资金预算执行情况进行分析，如发现异常，及时采取措施妥善处理，既保证税款的交纳又要避免资金冗余。
(四)加强制衡与监督营改增的试点范围涉及到房地产相关诸多行业，能帮助企业达到一体化、多元化的战略目标。同时企业的经营管理会变得更复杂，将会遇到更多的问题。首先房地产企业要加强内部审计机构独立性。其次，部门不相容的岗位要分离，定期内审，对于业务岗位定期(集团内部)轮换。最后，拓宽监督举报渠道。
(五)加强对企业人员的培训营改增后对房地产企业员工要进行相关知识的培训，尤其是财务人员、审计人员提出了更高要求。比如专用发票的保管、不能抵扣销项税的费用、项目各阶段税收风险管控。
五、结束语
营改增是财税体制改革的重头戏、是供给侧改革的重要举措，它给房地产企业带来了新的发展契机。房地产企业要健全内部控制制度、加强企业文化建设，进一步提高自身的风险管理能力，为企业的可持续发展奠定基础。
参考文献：
[1]李燕.解析企业内部控制制度的执行[J].中国乡镇企业会计，20xx(02).
[2]关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔20xx〕36号.
房地产论文2
房地产业伴随着近几年我国经济的飞速发展已成为国民经济的基础产业。从产业自身来看,房地产业具有产业链条长的特点,它的波动会通过很多途径影响整个宏观经济的运行。从支出法核算国内生产总值(GDP)的角度,以及推动经济发展的“三驾马车”对我国经济发展的作用来看,房地产投资占有着重要的地位。因此,文本搜集了我国1995年至20xx年房地产投资与国内生产总值(GDP)的年度数据,运用协整分析,格兰杰因果关系检验等,对我国房地产投资和GPD的关系进行分析,为政府宏观经济调控和决策提供参考。
一、数据来源及研究方法
本文选取我国1995年至20xx年的房地产投资(RI)和国内生产总值(GDP)作为样本数据,其中RI作为解释变量,GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差,并将其转化为线性,对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP,ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列,ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列,结果如表1所示。
二、变量的平稳性检验
(一)单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究,本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验,采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性,利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,两组对应序列进行ADF检验,其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列,ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明,对于LnRI和LnGDP序列,滞后阶数采取SC准则确定为1,ADF检验输出结果表明,对于LnRI滞后系数为1时,t值0.678297大于5%显着性水平下的临界值,因此不能拒绝原假设,表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时,t值2.028265大于5%显着性水平下的临界值,因此不能拒绝原假设,表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,对其再做ADF检验,结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分,得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它们做ADF检验得出的t值均小于5%显着性水平下的ADF临界值,如表2所示,因此,拒绝原假设,认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列,可对其进行协整分析。
(二)变量的协整分析利用1995年至20xx年我国国内生产总值(GDP)为因变量,房地产投资额(RI)为自变量,对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型,然后检验其残差的平稳性,如果是平稳的,则说明两者存在协整关系,反之,则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验,得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系,(1)式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验,结果为:残差序列检验t值为-3.410086,小于5%显着水平下的ADF临界值-3.0818。因此,在不经过差分的情况下,残差序列ei为平稳时间序列,即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设,即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至20xx年的房地产投资(RI)和国内生产总值(GDP)虽然不是平稳的.时间序列,但是二者的变动趋势在长期内是一致的,因此二者的线性组合是平稳序列。
(三)格兰杰因果检验协整检验是检验变量之间是否存在长期的均衡关系,但由于时间序列常出现伪相关现象,为了消除为相关性,进一步验证长期均衡关系是否构成因果关系,本文采取格兰杰因果检验作进一步的分析。由于模型的检验结果敏感地依赖于滞后期的选择,因此,对于此检验按以下法则选取滞后期:首先根据AIC和SC准则,在不能确定的情况下,根据内曼-皮尔逊提出的似然比(LR)统计量来确定滞后期。LnRI和LnGDP关系的格兰杰因果检验结果如表3所示。由表3可知,当滞后期取1时,在95%的置信水平下,我国房地产投资(RI)变动是我国国内生产总值(GDP)变动的格杰原因,但我国GDP变动不是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因;当滞后期为2时,置信区间仍取95%,难以确定两者之间的格兰杰因果关系;当滞后期为3时,我国房地产投资(RI)变动是我国国内生产总值(GDP)变动的格兰杰原因,但我国GDP变动也不是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因;当滞后期为4时,我国GDP变动是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因,但我国房地产投资(RI)变动不是我国国内生产总值(GDP)变动的格兰杰原因。这表明,在短期内,我国房地产投资对国内生产总值有显着影响,但这一影响的趋势会逐渐减弱后再增强,成波动型。而我国国内生产总值对房地产投资的影响在短期内并不显着,随着时间的推移会逐渐增强。由此可得出,我国房地产投资和国内生产总值GDP是相互作用并影响的,从短期看,主要体现为我国房地产投资对国内生产总值的影响;在中期时,二者的互相影响都十分显着;从长期看,主要是我国国内生产总值对房地产投资的影响。
三、结论与政策建议
本文以利用协整检验、格兰杰因果检验等计量方法分析了1995年至20xx年我国房地产投资和国内生产总值的年度数据,结果表明:
1.房地产投资和GDP之间存在协整关系,即两者之间存在长期稳定的均衡关系。房地产投资增加1%,GDP增加0.628466%,可见房地产投资对我国经济有很大的拉动作用,所以要充分利用房地产业的长产业链条,带动机械、建材、五金等相关产业发展,并利用房地产投资带动消费,如家电、物业等,房地产行业的快速发展也为我国就业问题的解决提供了帮助,有利于宏观经济目标的实现。因此,要以适度的房地产投资带动经济发展,避免投资不足和过度。
2.在95%的显着水平下,从短期看,我国房地产投资是国内生产总值的格兰杰原因;从长期看,我国国内生产总值是房地产投资的格兰杰原因。从宏观经济发展对房地产投资影响的角度看,我国经济的增长促进了房地产业的迅速发展。因此,继续保持经济平稳健康快速的发展,为房地产业提供良好的政策、金融环境。同时,要进一步降低经济对房地产业的依存程度,调整产业结构,落实对房地产业的宏观调控政策,使房地产业的发展规模与经济增长协调一致。
房地产论文3
一、房地产企业资金管理概况
一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理，财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低，还可以反映出这个企业经济效益如何。然而，资金是生命线，所以说“企业的管理是以财务管理作为中心，而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集，把筹集到的资金分配好，再有效的使用，然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候，在这个基础上去合理的使用，做到把销售收入提高，还有把利润最大化，然后把这些回收的资金再进行合理的安排，从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素，而且还能实时的反映出一个企业的财务状况，房地产企业只有把资金管理工作做好，才能掌握住企业的命脉，因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。
二、房地产企业资金管理存在的问题
（一）房地产投资资金回笼的安全性难以保证。众所周知，在一般情况下，房地产企业所投资项目规模越大，需要的资金就会越多，投入的资金越多经营风险就会越高，因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系，一个规模大的项目所用的时间也多，资金所需要的时间会顺其自然的延伸，这样也就是说：如果这个项目的工程期延长一天，就会多加一天的经营成本，但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的，更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查，如果在调查的时候不够仔细认真，就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉，其实这个问题就存在项目中，只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼，这样还是比较轻的，如果严重的话，这将给整个投资项目带来巨大的损失，对企业的发展不利。然而，除了这个以外，尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。
（二）资金预算管理制度不够完善。因为各种原因，企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷，比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握；再一个是监督考核工作没有做好，同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前，要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展，还没有几个房地产企业能够做到，所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态，这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大，从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转，也会影响到项目工程的进度，工程款也不能很好地去控制。除了这些以外，还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍，而且不能很好地去交流，更谈不上合作了。
（三）融资形式单调。企业想要更好地发展，融资是不可缺少的手段，因为融资可以扩充企业的资金，解决企业面临的资金问题。根据统计了解到，在我国房地产市场中，负债率可高达70%～80%左右，从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲，这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%～30%左右，房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售，进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调，资金的来源少，并且存在的.风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今，随着贷款政策越来越严格，房地产企业贷款也越来越难，加大了筹集使用资金的难度，房地产企业发展的不稳定性，再加上单一的融资形式，使得企业的发展受到了限制。
三、解决对策
（一）加强对房地产企业信用管理。一个人如果没有诚信，就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信，也就无法在这个行业里生存发展。所以说，诚信是一个企业最基本的，也是最重要的。信用就像是一个企业的生命，能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用，人家才会贷款给你，如果你的信用一直良好，人家会长期贷款给你，而且收的利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来，这样可以缓解资金回收时候的紧张状态，如果有新的项目，企业也可以继续开发，这样才能赚更多的利润，更好地发展下去。
（二）保证资金的流动性。众所周知，房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍，这样的话资金的流动性也会受到约束，就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而，导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等，发生了这些以后，企业的钱就像扔在了水里一样收不回了，即使收回也是只收回一点点。所以，企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来，而且对剩余的工程材料要定期检查，那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉，将投资进去的资金尽快回收，保证资金的流动性。
（三）把企业发展战略和全面资金预算管理相结合，鼓励全员积极参与管理。为了使房地产企业能够更好地发展，全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致，做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略，企业应该做一个长期的发展规划，去市场上做调查，然后把资金分配好，做好市场调查，也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划，发展战略转变的情况，这时候企业应该及时地调整好资金预算，做好相关的工作。企业想要更好地发展，就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来，需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中，这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中，预算部门起着带头的作用，在预算部门的带领下，把工作合理的分配好，落实到每个员工，然后共同把预算的编制工作完成。
（四）通过上市融资来募集资金。上市融资是指一个企业将它的全部资本分成若干个相等的份额，用发行股票的方式在市场公开筹集资金，通过这个方式可以在比较短的时间内筹集到很多的钱，就可以解决企业出现的资金问题。如果把房地产企业和一般的工业企业拿来作比较的话，也是有区别的，房地产企业具有的特点是资金流不稳定、连续性也差、直接上市的话所需要的时间长、审批也难。因此，上市融资的方法只用于规模比较大和资金多的房地产开发企业。
房地产论文4
【摘要】本文分析了我国房地产业的现状及发展趋势，论述了房地产业成为国民经济增长支柱产业的重要性和必然性及其所具备的条件和应采取的措施。
【关键词】房地产业 国民经济 支柱产业改革开放以来，我国的房地产业已从崛起迈入新的历史发展时期。随着市场经济的深化改革，伴随而来的城市化对房地产业产生了旺盛的需求。房地产业是国民经济的基本产业部门，是在工业化、城市化和现代化发展过程中形成的独立产业，已经成为现代经济大系统中的一个重要的有机组成部分。从经济发达的国家或地区来看，房地产业无一不是该国或地区的先导产业与支柱产业，对当地经济发展起着举足轻重的作用。
一、我国房地产业的现状
房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的产业部门。它本身有着开发周期长，投资量大，房地产位置固定，资产的流动性差等特点。房地产业被称为国民经济的“风向标”和“晴雨表”，在国民经济发展中起基础性和主导性作用。
当前我国的住宅发展处于住宅总量的高速增长期，随着住房分配制度的变革，取消了福利分房，我国原有的土地和房屋资源非商品属性的桎梏，最终被客观现实所突破，在全国范围内形成了房地产市场，出现了新的房地产资源——商品房成为商品经济的重要组成部分。1993年房地产业发展达到高潮，由此引发的通货膨胀带来了许多社会问题，但随着政府宏观调控力度的进一步加大，房地产业从1994-1996年进入一个缓慢发展时期。1996年下半年房地产业初步显露转轨迹象，尤其是香港的顺利回归和党的十五大的胜利召开，为房地产业的发展注入了新的活力。目前我国已形成国有、集体、民营及股份制和外资企业于一体的综合开发(商)队伍，日趋发展壮大，并拉动了国民经济的增长，在国民经济发展中占有越来越重要的地位。
二、房地产业成为国民经济增长支柱产业的重要性和必然性
1.重要性
我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不及世界平均水平的1/ 3，房地产业的发展是城市现代化建设的需要，应该充分利用有限的`城市用地，高度集中各项城市机能，推进城市的综合开发。目前，房地产市场已从幼稚走向成熟，市场化程度越来越高，房地产从单项获利，转向规范化的经营总体利润的转变。住宅在房地产市场的主要地位越来越突出，是房地产业的重要组成部分，约占房地产业每年开发量的50%以上。房地产市场的优势与经济增长的趋势、波动是紧密相关。
房地产业在国民经济中属于先导性产业，它的发展可以带动建材、冶金、机械、化工、机电等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业的发展，是新一轮经济启动的先锋，可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。同时，房地产业不仅能改善人们的居住和生活条件，又可以改善投资环境，有利于吸引外资，加快改革开放的步伐，带动相关产业的发展，解决大量的劳动力就业问题，完善社会主义市场经济体系，促进我国经济持续、快速、健康发展。
2.必然性
“九五”期间房地产业是我国五大重要产业之一，为促进住房消费，推进房地产业健康发展，拉动经济增长，国家出台了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促进了住宅建设与房地产业可持续发展，促进投资和消费双向拉动经济增长，为房地产业提供了巨大的发展空间。住宅业作为新的消费热点的培育，为房地产业的发展提供了新的契机。据零点公司最新进行一项调查表明，买房作为个人支出的首选比例达到43%，而目前已购置房地产的个人仅占有1.7%，两者相差悬殊。由此可见，个人购房能够成为新的消费热点。
人民住房消费水平的不断提高和住房金融业的发展，是房地产业成为国民经济支柱产业之必然。房地产业是关联度极高的产业，房地产业可以带动许多相关产业。据世界银行估计，每增加1万元房地产的产值，就可以带动相关产业增加2万元的产值。另一方面，在经过一段时期的宏观调控、调整和消化后，我国的房地产业已从过热的非理性发展进入了一个良性循环的阶段，承担起经济发展领头羊的重任，必然成为新的经济增长点。
三、房地产业成为支柱产业应具备的条件
第一，政策的支持是房地产业发展的先决条件。中央十五届五中全会提出：“进一步发展以经济适用房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。”政府将住宅作为新的消费热点进行培育，加强宏观调控和政策引导。1997年初国家取消了房地产开发中的48项收费项目，并拟在税收、土地、金融等方面给予优惠政策，全面开放住房市场，进一步拉动了经济增长的主线。
第二，在住房分配上实现由福利性分房向货币化分配的转变，实现住房商品化。如果把企业和国家的住房建设资金转化为劳动者住房消费的货币分配，住房公积金的比例将上升到工资比例的30%，由此为基础，银行就可以比较放心地向购房者提供抵押贷款，住房商品化的步子就会大大加快。
第三，要有健全的法律保障体系和有效的宏观调控能力。房地产业是一种资本、技术密集型的周期长、高风险的投资行为，因此必须要有明确、健全的法律体系来保护消费者和投资者的正当权益和义务。
第四，要有良好的金融服务体系。金融业是房地产业发展的后盾，只有通过发展住房金融事业，以住房消费信贷增强消费者的有效购买力，刺激有效需求，才能带动房地产业的稳步发展。
四、房地产业成为支柱产业应采取的措施
首先，要进一步发展以经济适用房为重点的房地产业，加大房改力度，转变人们对住宅实物分配的依赖观念，落实住房分配货币化政策，使住房社会化、商品化。房地产经济的增长方式正在由速度规模型向质量效益型转变；房地产业对经济增长的拉动正在由单纯的投资拉动向投资和消费的双向拉动转变；房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。
其次，根据我国房地产业的现状及居民的消费水平，为达到消化存量、盘活资金、促进发展的目的，必须发展住房抵押贷款业务，增强有效需求，促进房地产市场的流通和活跃。
参考文献：
[1]龚卿，陈碧琼.中国房地产业发展与经济增长的动态关系分析[J].经济师，20xx，(11).
房地产论文5
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显着。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的`税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
（三）房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。
房地产论文6
摘要：随着市场经济体制的不断变化，现代企业的发展和管理模式将进入新的时期，采用以往的管理方式很难保障企业稳定的经营和长远的发展，尤其在房地产企业的管理中，企业运营过程中涉及的领域较广，资金支出种类繁多，在实际工作中为了保障房地产企业在新经济环境下顺利的开展项工程项目，应采用有效的管理方式，细化企业的内部管理，进而为房产商品销售提供良好的方案。基于这样的原因，笔者对战略成本会计在房地产企业管理中的应用展开论述，笔者对战略成本会计的基本概念和对企业管理的作用进行简述，并从三个方面应用进行论述，望本次的研究能为现今房地产企业稳定的经营和长远的发展献上绵薄之力。
关键词：战略成本管理；房地产企业；企业管理
现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势，特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用，为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展，应对传统的成本会计进行升级，在本文中研究的战略成本会计，应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序，将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中，使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位，进而增强企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。
一、战略成本会计的基本概念与作用
（一）战略成本会计概念简述
战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。
（二）战略成本会计在企业管理中的作用
企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。
二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析
战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的.应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。
三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析
（一）在房地产企业房产销售中的应用
采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。
（二）在房地产决策管理中的应用
战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。
四、结论
通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。
参考文献：
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[3]朱长辉.浅谈战略管理会计在我国企业的应用[J].黑龙江对外经贸,20xx,07（10）:149-150.
房地产论文7
一、引言自1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。
房地产市场的极大繁荣
在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。
货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。笔者运用我国 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。
二、近年来房价的走势
我国房改后至20xx 年，国民经济以每年 7%- 13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%- 30%的速度增长。但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。20xx年全国商品房销售均价为 4695 元/平方米，与 20xx 年相比上涨了 23.5%;20xx 年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的20xx 年全国房地产市场运行情况显示，与 20xx 年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1%与 18.5%，全国商品房销售均价为 5034 元/平方米，较 20xx 年上涨 7.2%。20xx 年商品房平均销售价格为5381 元 / 平方米，20xx 年房地产投资增幅虽然明显放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。
在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,增速回落了 0.6 个百分点。
三、实证分析的理论基础(一)平稳性检验对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的 ADF 检验，ADF 检验基于如下模型：其中，α0为常数项，εi为残差项，t 为时间因素。原假设 H0：ρ=1，即序列存在单位根;备选假设，即序列为平稳序列。
当统计量大于 ADF 临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列;反之，若统计量小于ADF临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进行 ADF检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。
(二)协整检验协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。
采用 Johansen 协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。利用特征根迹检验判断协整向量数目的统计量为：其中，λi按大小排序的第 i个特征根，T为观测期总数。原假设Hr0：λr+1=0，即变量间至多有r个协整关系;
备选假设Hr1：λr+1>0，即变量间存在r+1个协整关系。当ηr小于某一水平下的临界值时，则接受原假设;否则拒绝原假设，继续检验 ηr+1的.显著性。
(三)格兰杰因果检验经济变量之间有时会出现一些毫无意义的相关关系，这时判断一个变量的变化能否成为另一个变量变化的原因就成了重要问题，格兰杰因果检验(Grangercausali-tytests)就是分析时间序列变量之间因果关系的重要方法之一。格兰杰因果检验的模型为：原假设根据F统计量的大小与临界值的关系可以直接判断序列{xt}是否对序列{yt}存在格兰杰因果关系。
如果F值大于临界值，就拒绝原假设，即序列{xt}对序列{yt}存在格兰杰因果关系;反之，则不能拒绝原假设。
四、利率、货币供应量与房地产价格关系的实证分析(一)变量选择与数据说明从理论分析中可以看出，货币政策影响房地产价格的传导变量主要是利率和货币供应量。综合以上背景和因素，笔者选用 20xx 年到 20xx 年的利率、货币供应量和房地产价格的季度数据来实证研究我国货币政策对房地产价格的影响。
具体而言，选择一年期贷款基准利率代表我国利率水平的变化，选择广义货币供应量(M2)作为货币供应量的代表，选择全国房地产销售价格指数代表房地产价格。
为了消除通货膨胀对货币供应量的影响，采用 CPI 季度数据对广义货币供应量(M2)做了平减处理;利率、货币供应量和房价指数分别用 R、M和 X表示。为了消除数据高波动性带来的异方差，在进行实证分析时对相关样本数据进行取对数处理，得到对数形式的利率、货币供应量和房价指数数据，分别表示为LNR、LNM 和 LNX。此计量模型运算与检验均通过Eviews5.0软件进行。
(二)利率与房地产价格的关系1.平稳性检验。在协整检验之前先利用 ADF 单位根检验对利率和房价进行平稳性检验。检验结果见表 1，表中 Δ 表示原序列的一阶差分。从检验结果可以发现，在5%的显著性水平下，对 LNR 和 LNX的 ADF 检验所得 T统计量值均小于临界值，不能通过检验，即变量原序列为非平稳序列;对原序列一阶差分的单位根检验表明：在置信水平为 95%的条件下，各变量序列的一阶差分为平稳序列。从而两个序列都是都是一阶单整的同阶变量，可通过协整检验确定两者的长期均衡关系。
2.协整检验。采用Johansen协整检验方法确定变量间的协整关系，对LNR和LNX的协整检验结果如表2所示，检验结果显示利率和房地产价格间存在着两个协整方程，进一步得到房价和利率间的标准化协整系数为(1，- 0.274)，这说明两者间为负相关的关系，但房价对利率的敏感性较小。
3.格兰杰因果检验。格兰杰因果检验分析变量的滞后项是否能对其他变量产生影响，以避免毫无意义的相关关系。
表3为我们展示了LNR和LNX间的因果关系，滞后项根据 AIC信息准则确定为 2 阶。由表 3，我们可以认为在长期内利率和房地产价格间存在单向的因果关系。
(三)货币供应量与房地产价格的关系1.平稳性检验。分别对货币供应量序列、房价序列和它们的一阶差分做 ADF 检验，检验结果如表 4，结果显示LNM 和 LNX 均为不平稳序列，两者的一阶差分均为平稳序列，由此两个序列都是一阶单整的。2.协整检验。LNM和 LNX 的协整检验结果显示，两者间存在一个协整方程，标准化协整系数为(1，0.475)，说明两者间为正相关的关系，并且房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。3.格兰杰因果检验。通过对 LNM和 LNX的格兰杰因果检验我们发现，两者间也存在着单向格兰杰因果关系，货币供应量能引起房地产价格的变化。
通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：(1)利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关;利率和货币供应量均是房价变动的格兰杰原因，货币供应量增加或利率下降均能引起房价上涨。(2)利率和货币供应量都与房地产价格存在长期的协整关系，但是房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。(3)利率和货币供应量都是在经过一定的时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果，而后慢慢减弱。
五、政策建议(一)货币政策应充分关注房地产价格的波动随着房地产市场的发展和深化，房地产市场对宏观经济的影响越来越深远。中央银行应积极关注房地产市场发展和价格波动，并强化房地产价格这一传导渠道影响实体经济，以促货币政策最终目标的实现。当房地产价格波动产生不利影响时，应及时、合理地运用货币政策工具消除房价异常波动所产生的不利影响，维护宏观经济与金融稳定。
(二)货币政策需要具有一定的前瞻性货币政策需要具有一定的前瞻性，因为货币政策存在时滞。
时滞包括内部时滞、中间时滞和外部时滞。后两个是中央银行不能控制的。中央银行可以通过增强对经济形势变化的预测能力、提高货币政策制定效率、提升决策人员素质等途径，缩短货币政策的内部时滞。建立房地产价格预警机制和将房地产价格纳入到通货膨胀率之中等措施，可以提高央行货币政策对房地产价格的关注程度。
(三)逐步改善货币政策工具运用，提高宏观调控效率房地产价格等资产价格的变化使货币数量或利率等货币政策工具的使用与物价的相关性、稳定性有所改变，为此，要按照控制通货膨胀目标的要求，及时地调整对货币政策工具的运用，并注重货币政策工具运用的灵活性、微调性。
(四)制定合理的利率政策，逐步推进利率市场化目前，虽然我国商业银行对存贷款利率有了一定的自主定价权，但我国利率并没有完全市场化，贷款利率有下限规定，存款利率也不允许上浮，名义利率水平不能真实反应市场资金的供求状况。这种利率政策使利率调整对房地产企业和购房者行为的调控作用不明显，央行应持续推进利率市场化步伐，从而提高利率对房地产企业和购房者的导向作用，增强货币政策调控房价的有效性。
(五)合理控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构近年来，我国货币供应量逐年增加，虽然央行采取了提高法定存款准备金率和公开市场业务等货币政策回笼基础货币，但对货币供应量的影响较小。针对目前房地产价格不断上涨的情况，央行可以采取控制货币供应量的增长速度和调整房地产信贷结构的措施抑制房价上涨。
严格控制对房地产投机行为的信贷规模，通过提高住房贷款的首付比例和降低个人住房贷款优惠利率等措施抑制投机性房地产需求的增加。
房地产论文8
【摘要】我国房地产经济取得突出的进步，在当前发展过程中，低碳经济模式属于可持续循环的一种发展形式，在这一经济模式下，借助低碳处理技术和相关低碳发展模式等实施管理，效果明显。本次研究中对低碳经济对房地产经济的影响作为基础，对具体发展措施分析。
【关键词】低碳经济；房地产经济；影响因素
为了保护生态环境，提升生活质量，需要大力推广低碳经济模式，在社会可持续发展的过程中，考虑到房地产行业的需求和变化等，必须做好低碳经济指导作用，在实际工作中，要求明确实际优势，在完善过程中明确低碳经济的类型，结合低碳经济模式要求和各种变量因素等，工作人员要求从整体现状入手，结合经济发展概况，实现整体进步。
一、房地产行业引入低碳经济的意义
房地产经济模式关系到社会的整体发展，结合当前时代发展趋势，必须发挥带头模范作用，在新型房产建设阶段，加入低碳模式，能实现绿色房产。只有满足当前政策要求，才能实现环保。绿色房产模式能保证住户生活质量明显提升，在行业建设的阶段必须秉承低碳经济发展方式，促进良好发展和进步。
二、低碳经济对于房地产经济的主要影响
低碳经济发展模式的影响因素多，在当前房产管理的阶段，必须对结构方式进行分析，在现有基础上做好房地产项目评估工作。以下对低碳经济对房地产经济的影响分析。
（一）积极影响
1.优化房地产行业内部结构在房地产管理过程中，由于管理的变量因素多，管理相对比较混乱，产业结构不合理，在房地产行业管理中，引入低碳经济模式，能避免出现严重的能源损耗。低碳经济模式深化改革，能实现资源的整合，此外在资源综合应用的过程中，要求提前对资源进行整合性分析。当前房地产开发商更为注重的是建筑质量，结合建筑智能化设施和环保现状等，实施低碳经济模式，能保证房地产行业的健康和长远发展和进步。2.减少管理风险房地产行业发展阶段受到其他因素的影响，存在不同程度的风险，根据当前管理现状可知，背后风险比较大，房价不断提升，对我国的.经济平衡等产生影响，房价本身比较高，房地产市场不容乐观，当前很多人员愿意租房不愿意买房，由于经济压力比较大，导致当前现状不容乐观。在房地产经济中采用低碳经济的模式，能延长投资周期，对开发和管理有一定的积极影响。结合舒适性和概况等，低碳经济理念的应用，可以促进房地产行业的后续健康发展，可行性高。3.满足智能化建设要求在房地产行业管理阶段，要求明确智能化优势，在当前建筑行业智能化发展成为主流趋势，当前很多建筑商以经济效益和地位等作为目标，智能化设计受到其他因素的影响，制约性突出，导致智能化管理现状不容乐观。在实施阶段发展低碳经济模式，能适应节能减排需求，促进整体进步。
（二）消极影响
1.提升行业成本在低碳经济发展模式下，由于引入的时间晚，很多技术形式不成熟，导致低碳经济增加了房地产的成本，在实施过程中不断对低碳经济模式进行完善，此外整个阶段要求给予必要的资金支持和鼓励，在材料应用阶段采用无污染材料替代，实现资源多次利用，煤炭资料的用量增多，本身有比较强的污染性。2.提升房价房地产经济发展模式的优势突出，在技术创新和改革阶段，引入新型的材料和技术，成本投入大，当前在土地利用率的阶段，绿色低碳建筑模式不适合整体，受众对于智能建筑消费不起，一般情况下高级消费群体购买智能建筑，建筑商对于智能建筑房价逐渐提升，导致认可度下降。3.产生抑制影响房地产行业以前采用的是传统能源方式，价格比较低，房地产经济成本减少，在低碳经济的背景下，需要对传统的能源进行替换。没有低廉的能源，可能导致行业出现亏损的情况，造成消极影响[1]。
三、如何推动低碳经济在房地产行业的发展
根据当前低碳经济的发展模式和实际变化，要求了解行业概况，在当前基础上推广低碳经济模式，实现整体进步。
（一）提升房地产公司的重视度
根据房地产经济的具体管理要求，在房屋建设过程中，需要以公司的整体效益作为基础，实现低碳经济和环保材料的重视，在后续开发和利用过程中强化技术创新指导，适当引入低碳环保材料。此外材料的合理应用也是关键，包括：生态纳米乌金石、铝合金材料、双层玻璃幕墙等都是低碳材料，同时在低碳建筑过程中，还要对西方国家先进的房屋产业化建设给予借鉴。在各个区域如何减少气候因素的影响是重点，需要了解主要发展目标，以可持续发展为基础，发挥低碳经济模式的最大化作用，提升可行性[2]。
（二）增加政府的支持力度
在低碳经济的背景下，我国可持续发展优势逐渐凸显，在当前管理阶段，需要以减少污染作为主体，要求政府部门引起重视，鼓励低碳经济的落实，发挥最大化作用。此外其他部门结合具体情况进行赏罚处理，引入先进的低碳技术方式，必要情况给予鼓励和支持，对于污染企业进行惩罚，强化产业结构的调整和后续利用，结合推动作用以及低碳经济模式可知，需要从房地产管理现状入手，做好技术引导，发挥优势[3]。
（三）提升低碳经济技术水平
当前房地产行业选择的是粗放式的管理方式，企业获得更多的经济效益，在当前房地产开发和管理过程中，为了避免出现资源浪费的现象，部分开发商进行资金整合处理。根据企业资金的实际应用现状，以低碳经济模式作为主导，加大对低碳技术模式的研究和再利用，在户型选择的过程中尽量做到节约，能保证资源得到有效的利用。
（四）树立低碳消费理念
在房地产开发的阶段需要帮助消费者树立低碳消费理念，在房屋购买的阶段，告知消费者布局类型，尽量安装节能设施，包括：节水和节电等设备，在日常生活中，消费者需要养成随手关闭水龙头和关灯的习惯。只有养成低碳的设计理念，在各个环节做到节约处理，才能不断推动房地产行业的整体进步[4]。
四、结束语
低碳经济模式对于房地产行业本身有一定的影响，结合当前经济发展局势的具体要求，在房屋购买的过程中需要告知消费者布局要求。房地产行业是经济建设中不可缺少的一部分，在行业管理的阶段，需要以绿色经济作为基础，按照低碳设计方式进行建筑开发，满足经济需求，维护好我国的生态环境。
参考文献：
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房地产论文9
摘要：伴随我国城市化进程的加快，房地产行业也因此而得到迅猛发展，但随之而来的是房地产企业融资困难局面的进一步加剧，要实现房地产行业的长远健康发展，就必须着力解决当前房地产企业在融资方面遇到的问题和困境。本文笔者就针对房地产企业融资问题及完善建议进行了分析和研究。
关键词：房地产企业；融资问题；完善建议
房地产企业属于资金密集型企业，其在运作过程中需要用到大量资金。然而，现阶段我国房地产融资结构还不够完善，只有很少一部分房地产开发商是依靠自己的经济实力进行开发建设，绝大部分都是通过银行贷款的渠道进行融资，这就导致银行担负着因房地产企业融资所带来的巨大风险。由此可见，加强对房地产企业融资问题及完善对策的研究具有一定的必要性。
1房地产企业在社会经济发展中的重要作用
房地产企业指的是将盈利作为主要目的，通过开展房地产服务、经营与管理等活动来获取经济收益，并采用独立核算与自主经营模式的一类经济组织。尽管近些年由于受到我国房价调整以及美国次贷危机的影响，我国房地产企业的发展面临极大的冲击和挑战，但作为人们物质生活与生产活动的基本支撑，房地产始终在人类生存与发展中占据着至关重要的地位。伴随人们生活质量的提升以及城市化进程的加快，房地产市场的活跃度也越来越高，房地产行业在我国国民经济中具有基础性和先导性的作用，当前，着力开展普通住房建设将成为我国国民经济的一个新增长点。具体来说，房地产企业在我国社会经济发展中的作用主要表现在以下三个方面：第一，房地产企业是我国经济发展趋势的主导。据相关资料显示，1998年，我国房地产企业对国民生产总值增长的贡献率约为8.71%，但伴随我国房地产行业的进一步发展，到20xx年，房地产企业对国民生产总值增长的贡献率则上升到了13.6%，在仅仅几年的时间内就取得了如此大的进步。社会经济的飞速发展在一定程度上促进了人们收入水平的提高，所以，人们对居住环境所提出的要求也越来越高。在多种因素的影响下，我国房地产企业逐渐成为带动国民经济持续发展的新动力，房地产行业的进一步发展也使其在产业结构中的矛盾得到调解与缓和。第二，房地产企业的发展促进了我国财政收入的增加。我国收入的一大重要来源就是房地产行业的税收，包括房屋转让个人所得税、土地增值税、房产税等，以上这些都是收入中的关键组成部分。第三，房地产企业的发展使我国严峻的就业形势得到缓和。房地产企业的主要活动就是进行工程建设，而在工程建设过程中必然需要大量的劳动力，如此一来就能有效缓解我国某些地区所存在的劳动力滞留问题。与此同时，房地产企业在进行工程施工建设的时候需要用到钢筋、水泥等各种材料，这样就能带动相关行业的发展，使劳动力就业难的问题得到改善。
2房地产企业融资现状及存在的问题
当前，我国房地产企业的融资现状并不是很乐观，具体表现为融资手段单一、融资压力大等，国内房地产行业发展的`市场化水平偏低，国家出台的相关支持政策也比较少，这就致使房地产企业的融资方式难以实现多元化，融资的效果也无法达到最佳水平。现阶段我国大部分房地产企业都是采用银行信贷作为主要融资渠道，因为银行借款的利息相对来说是比较少的，这样能确保企业的经济效益。与此同时，房地产企业在融资过程中也存在一些问题，具体如下：
2.1房地产体制不够完善
现阶段，我国房地产行业还没有建立统一的、专门的行业监管部门，各地区职能部门都比较分散，且在开展监管工作的时候缺乏规范性，这就很容易导致部门之间在管理调配工作上出现不协调甚至产生纠纷问题，此外，当前我国房地产机制的敏感度也比较低，再加上房地产市场的起步时间较晚，房地产信息与实际存在极大的偏差，市场供求机制也不够敏感，这就导致房地产价格无法客观真实地反映市场实际情况。一些银行贷款有可能被过度信任及过度使用，导致借贷率偏高，进而影响到整个房地产行业的波动；自有资金较少导致过度融资也可能引起经济泡沫等方面的问题。
2.2财务负担较大及融资成本偏高
基于房地产企业本身的特点，其在经营与管理过程中必然需要较多资金，与此同时，对投资的需求量也比较大，由于房地产项目的投资建设周期较长，资金的回收也比较缓慢，这就导致许多房地产企业的银行贷款难以在短时间内还清，在长时间累积之下，这些银行贷款必定会产生高额的利息，最终导致企业的财务负担进一步增大，并且会伴随巨大的财务风险，显然，这种融资方式的成本代价是非常高的。
2.3企业规模较小，信用度偏低
当前，我国绝大部分房地产企业的规模都比较小，能自由支配的资金十分有限，而且其中还有一部分企业尚不具备进行房地产项目开发建设的资质。与国外发达国家相比，我国国内的房地产企业数量较少，而且其中主业为房地产的上市公司数量更加寥寥无几，品牌化、集团化的房地产开发商同样屈指可数。规模小是其次，最为关键的是现阶段我国许多房地产企业的信用水平也不高，信用度偏低即代表着信贷风险较大，最终导致企业融资陷入更加困难的境地。上述这些问题都对房地产企业融资造成了一定影响。
3房地产企业融资完善建议
3.1完善相关法律法规
当前，我国房地产行业的相关法律法规还不是很完善，要求我国政府职能部门提高对房地产行业规范发展的重视度，根据现阶段房地产行业的发展现状，采取适当的措施对与该行业有关的法律法规体系加以完善，特别是房地产金融立法体系，应对引进外资方面的立法加以完善，确立多元化的产权投资模式。与此同时，国家应尽快制定和调整《违反房地产信贷管理办法处罚条例》、《房地产开发企业贷款管理法》等相关法律文件，使房地产融资过程中各方的权责更加明晰、操作流程更加规范，并使所有房地产融资当事人在开展融资活动的时候都有基本的参考依据，实现融资活动的合理、合法开展。
3.2进一步拓展融资渠道采用多样化的融资方式
我国房地产企业一直以来都存在过度依赖于银行贷款的问题，要实现对房地产融资体系的改进和完善，就必须着力解决该问题，进一步拓展房地产企业的融资渠道，实现融资方式的多样化。首先，应当结合时代发展的要求以及目前我国房地产行业的发展现状，构建科学完善的房地产金融体系，使之广泛容纳各种不同的金融机构。其次，从银行的角度来看，应当不断推出更加多样化的融资服务，在原有贷款服务效率与质量的基础上，为企业提供更具有针对性与安全性的融资方案。最后，从房地产企业自身的角度来看，应当结合本企业自身的发展状况及资金需求状况设计出多种多样的融资方案，使企业的融资渠道不再仅仅局限于银行贷款。同时，应加强与国外房地产企业的合作，积极学习和引进国外先进的金融工具，进而促进房地产金融国际化。
3.3注重对企业管理水平的提升与融资成本的控制
无论是哪种行业，投资者在选择投资对象的时候都倾向于优先考虑信用度与管理水平较高的企业，因为这样的企业通常都具备较高的经营能力与盈利能力，对投资者的投资回报来说也更加有保障。因此，房地产企业必须注重对自身管理水平的提升，这样才能吸引更多的投资商。与此同时，房地产企业还应当加强对融资成本的控制，通过选择合理的贷款方式以及最为适用的融资渠道来实现融资成本的降低。
4结束语
综上所述，房地产行业在我国社会经济的发展中占据着十分关键的地位，现阶段，虽然我国房地产行业的整体发展水平得到了非常大的提升，但是在房地产企业融资过程中仍然存在诸多亟待解决的问题，包括体制不够完善、融资成本偏高、企业信用度低等，要解决这些问题，就必须完善我国相关的法律法规体系，拓展房地产企业的融资渠道，并加强房提升地产企业的管理水平。
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房地产论文10
成本管理是众多企业极为关注的课题，因为这会对企业日后的经营方向及对策有着莫大的关系，而房地产企业的成本管理就是其中一个至关重要的环节，对企业的发展有着极其深远的作用。
前言
企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大，关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。
1企业要实行成本管理的意义
1.1成本管理是保护股东权益的重要手段
企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。
1.2成本分析是成本控制的基础
古谚语提到“种瓜得瓜种豆得豆”，有付出才有回报。企业同样如此，成本是企业产生利润的必要条件。成本管理贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管理提供的基础数据是无法完成的。
1.3成本管理是提高企业竞争力的有力保证
成本管理不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产並链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共贏以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管理制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管理制度合理调整，最终成为淘汰者。
2房地产项目成本管理的几个阶段
2.1项目投资阶段的成本管理
对于房地产企业来讲，项目投资是成本管理的首要环节。每个房地产公司在投资之前都会有一系列的分析，既包括企业自身的因素，例如企业自身的投资能力、实施能力等等同时也需要对项目自身进行分析，例如项目开发的必要性、优越性、项目的利润回报率等等。另外，还有一个因素是不得不考虑的，那就是当地政府的相关房地产调控政策，选择建设符合大众要求和市场要求的房地产项目筹划阶段的成本控制，也是我们通常所说的项目决策阶段的成本控制，此阶段的工作需要大量的市场调研数据，只有准确的数据才能获得更全面投资评估。这一阶段的成本控制水平会直接影响项目的最终回报情况。这就类似于做一件事情先要找对方向，如果方向错了，之后投入的越多损失越大。这一阶段项目决策需要各部门人员的共同分析，房地产开发商要从项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的.市场价值等进行考察；企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析；数据分析人员要立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。这就进入项目规划设计阶段的成本管理。
2.2项目规划设计阶段的成本管理
项目规划设计阶段是对投资项目进行必要的设计，以确保后期项目的顺利施行。此阶段的成本管理主要目的是降低规划设计阶段的企业成本，包括设计规划人员的人工费、材料费、设备维护费，另外还可以降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。此阶段一般是房地产公司自行设计，考虑到个人容易受思维定势的影响，适当的引入招标制度是一个不错的选择，这样可以得到最优化的设计规划方案，同时可以极大程度的节约房地产公司的企业成本。项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，必须要合理科学的进行项目设计，否则就会造成投资成本过高、建设周期更长、回收资金更慢，最终影响项目工程的经济效益最大化。所以，房地产开发商都会对项目设计进行周密细致的分析，确保成本管理有效实现。
2.3项目施工阶段的成本管理
房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节，是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本，找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究，施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析：
2.3.1企业在施工前，要审查好施工组织设计
这项工作看似对成本管理没有什么帮助，其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务，同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等，这些方面如果可以约定好，对后期的工程施工会起到极大的推动作用，避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管理。
2.3.2物资采购方面要做到比价
物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关，同时对不同的供应商进行此价。这样才能做到物美价廉，保证质量的同时降低成本。
2.3.3严格管理工程变更
工程出现变更必然会造成预算成本的增加，所以应尽可能的避免工程变更，这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图，管理好设计图纸和施工图纸。
2.3.4加强管理相关合同，做到有章可循
这样可以避免以后的工程索赔等经济纠纷等隐患的出现。这样也可以为项目结算阶段的成本管理提供相关的保障。
2.4引入价值链管理理念，树立房地产企业战略成本管理思想
房地产行业是典型的资金密集型行业，项目实施离不开资金流转。传统项目开发过程中，资金预算往往根据工程预算结合进度节点安排使用计划，在实际操作中还会脱离预算被动支付，超预算付款经常发生。引入价值链管理，房地产企业为了提高对消费者（业主）提供满意的产品和售后服务质量，将围绕项目开发的上下游相关单位都纳入管理和服务的对象，制定和提供与企业品牌和项目开发策略相匹配的相关的管理、技术、质量、安全等标准，确保项目周期内任何一个阶段、任何一个单位都能采用统一的管理、技术和服务标准，严格执行并得到有效控制，最终满足消费者的需求。
3结语
综上所述，成本管理对于企业而言有着非常重大的意义，为了保障企业的经济效益，促进企业决策的科学化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
房地产论文11
摘要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键!
关键词：市场营销；市场机会；风险管理
1房地产市场营销管理的意义
房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。
回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。
2房地产市场营销风险的形成和成因
从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的'客观因素形成的。
2.1房地产市场营销风险的主观因素成因
1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者***的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。
2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。
3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。
在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的*** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。
4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。
2.2房地产市场营销风险的客观成因
市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。
1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。
2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。
3房地产市场营销风险管理的种类
3.1内部环境的风险管理
企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有：
1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。
2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。
3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。
3.2市场监控的风险管理
市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。
1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。
2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。
3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。
3.3产品的风险管理
产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。
4市场营销风险管理的控制
在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估：
1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。
2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。
3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。
4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。
5总结
总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。
房地产论文12
【摘要】
随着电子信息技术日新月异以及互联网的出现与迅速普及，运用现代互联网技术进行市场营销已成为房地产营销的重要方式。探讨房地产网络营销特点及优劣势，分析房地产网络营销的几种促销手段，整和传统营销和网络营销，对房地产网络营销模式研究意义重大。
【关键词】
房地产网络营销优劣势手段
房地产网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说，房地产网络营销主要有四个特点。
(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息，能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言，其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈，并针对消费者的口味加以改进。
(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台，克服了时空对房地产营销相关各方制约性，拉近了营销各方的距离，使超越时空的房地产营销成为可能。
(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站，开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息发布在网上，为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障，同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流，便于开发商掌握真实的消费者需求。
(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案，建立顾客数据库，根据数据库进行市场调查与预测，选择合适的营销策略。
一、房地产网络营销优势分析
基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合，同传统的房地产营销相比，房地产网络营销具有明显的优势。
1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。
2、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。
3、目标消费群集中，可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至20xx年底，中国的互联网用户人数为1．2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费群。
4、降低成本，提高效率，效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的'不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到发布，只需要很短的时间就能把信息发布出去，提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。
二、房地产网络营销劣势分析
1、虚拟和现实存在矛盾，消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品，每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构，向消费者提供购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品，现场感受对消费者来说是非常重要的，况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上信息，网上交易更是困难。
2、硬件设施的制约，网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段，基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题，网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，在数量和质量上都没有超过传统媒体，仅是将网站当成传统平面媒体运用，缺乏与来访者的互动交流，忽略了网络媒体的特性和优势，使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。
3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的，网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站，这会使企业在网络上的投资逐步增加。只有不断更新，才能使企业网站保持较高水准，否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站，不愿意追加投资，当然不能取得良好的营销效果。
三、房地产网络营销的主要手段
1、房地产企业网站。房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、
企业管理与文化、财务与经营状况披露，行业动态与政策法规、房地产知识在线、BBS在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光，更容易在消费者群体中树立品牌形象。
2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询等特点，同时它还具有很强的交互性与感官刺激性，并且其受众可通过点击次数准确统计，正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前，房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。
3、电子邮件(E－mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用，使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴，成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式，即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多，营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点，容易为受众接受(4)通过电子邮件，企业与客户可以建立信任与友谊，使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系，符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。
4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一，而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(MultipleListingService)。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。MLS使房地产中介商的服务更加专业化，更能有效地满足消费者需求选择性。
四、整合互补、网络营销的成功之道
房地产网络营销是一种新的营销模式，它并没有完全取代传统营销，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。
首先，通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，推销房地产网站通常有两大类方法：一类方法就是通过传统的广告、宣传，以及企业形象系统、企业标志等方式去宣传网站；另外一类方法就是通过网络技术的方式，通过链接、网络广告等等一些方式，去宣传企业的网站。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。
其次利用网络提供信息。网络营销的对象实质上是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对房地产营销从理论到实践意义都很大。
房地产论文13
房地产经济学主要就是对房地产的资源配置和经济运行规律进行研究。学生通过对房地产经济学的学习，可以发现房地业与国民经济之间产生的相互影响，对房地产经济学产生一个全面认识，但从目前情况我国在房地产经济教学中还存在一定问题，因此需要加强对房地产经济教学的研究。
1.房地产市场中的供求关系
经济的快速发展使房地产市场也发生了较大变化，课本中的内容很难满足学生在知识上的需求。利用教材，对房地产市场中的供求关系的发展进行论述，能够使房地产中的理论与实际的经济活动的联系变得更加紧密。
在市场活动中供求关系是一个主要的推动因素，对会场的发展有着重要影响，尤其是在房地产企业中，供求关系的作用更加显著。房地产经济教学中教材中需要对供求关系进行详细分析，重点要对房地产供求关系平衡的实现进行分析。房地产市场中涉及到人们生活中的必须品住宅，它很难在市场经营过程中自动形成供求平衡关系。社会的关系发展，使人们在住宅的需求上呈现出层次性满足，因此在教材中应当对住宅需求的进行解释，从心里因素和社会因素对人们对住宅需求进行分析，从而进一步加深对问题的探讨，满足学生对知识的需求。
从社会心里动机进行分析，认为人的行为是由内心所驱动的，动机的产生是由人的需求获取到的满足程度而引起的。因此，对住宅需求产生影响的因素时，可以依据人们对住宅需求的迫切程度进行排列，住宅的底层需求就是人们栖息的一个场所，遮挡风雨，其次是满足人们在安全上的需求。在满足人们在生理层次上的需求后，住宅则需要具有保障和安全功能，现代社会中，人们的心理需求对住宅的选择影响越来越大。社会地位需求也影响着人们对住宅，在此情况下，住宅的主要功能是提供正常社交活动的场所，属于集体创造的`优越条件。现代许多住宅小区都建设了一些服务设施，这也是为了适应这一需求而建立的。尊重需求，人们在生活中总是希望自身的自尊性能够得到满足，希望个人的成就和才能等方面能够得到他人认可，这种存在于内心，并且需要外在标志和行为表现，而一套功能完善的设备则可以实现这一需求。
2.房地产经济学教学中对实验教学的应用
2.1 实验教学实施的基本条件
在房地产经济小学中对实验教学进行应用，对教学人员、实验室、费用等方面都有着一定要求。（1）在教学人员上的要求，实验教学的开展需要的人员有实验室中的工作人员和教师。对于实验教学的开展，教师必须要对房地产经济教学的内容熟悉，熟练的掌握实验步骤依据操作方法；实验室中的工作人员，不仅需要熟练掌握实验过程中应用软件的使用方法，而且要具有一定的经济学知识，协助授课老师完成教学工作。（2）实验室要求，一般情况下实验室教学需要在专用的实验室中开展。实验室教学通常分为计算机模式和手工模式两种，但在实际应用过程中，为了降低其它因素对实验室教学的影响，提高实验的便捷性，在房地产经济教学中最好还是选择计算机实验模式。从我国的实际情况来看，我国并未建立专门的房地产经济实验室，因此实验教学的开展可以在管理学或金融学实验室中开展。（3）实验教学的开展需要一定的实验教学费用作为支持，刨除实验室中在硬件购置上需要的费用外，对部分实验也在激励等方面提供一定的支持。
2.2 实验教学的具体实施步骤
房地产经济教学的实验教学步骤参照了经济实验教学的步骤，具体分为以下几步：（1）确定实验问题，在开展实验教学前，需要对教学的内容进行总结和梳理，从中提炼出关键问题。（2）准备和设计，在实验准备上要做好软件编程以及硬件调试工作；在设计实验方面，要以对实验的检验为目的，对实验中的交易机制、变量进行合理设定。（3）做好理论讲解，在开展实验前，需要详细讲解实验中涉及到的相关知识，并依据理论向学生提出问题，从而使学生能够在实验开展过程中对问题进行思考。（4）实验结果的显示，实验结束后，需要将实验结果从实验软件中导出，并完成相关图表的制作，从而使实验结果能够直观的展示在学生的眼前，授课教师对实验结果进行讲解。（5）实验讨论，展示实验结果后，教师需要对最初提出的理论问题进行回顾，使学生对问题进行讨论，在讨论过程中要对问题进行控制和引导，从而提高讨论效率。
3.结束语
房地产经济对我国的经济发展有着重要影响，而目前房地产经济教学中存在许多问题，本文在对房地产市场中的供求关系分析的基础上，对实验教学的应用进行了分析，希望对促进我国房地产经济教学的发展能够有所帮助，从而进一步促进我国房地产经济发展。
房地产论文14
尽管在监督房地产企业履行社会责任方面，重庆市采取多管齐下、全面推动的方法取得了一定的成绩，但我们必须看到就整体地产行业而言，多数地产企业在履行社会责任方面有以下几方面的问题。
（一）、众多企业社会责任意识不强
根据重庆市房地产开发行业信用体系建设网（重庆市城市建设综合开发管理办公室主办）提供的信息，截至20xx年底全市登记在册的房地产企业共有3132家，其中仅有43.19%的企业取得相关开发资质，超过半数企业仅根据工商、税务机关的要求对公司进行了注册备案而没有意愿与意识去申请相关资质。众多企业选择性的回避了承担社会责任的义务，而将更多的资金、资源投入到土地、融资等运营板块中。其中，取得重庆市房地产50强名誉的开发公司在社会责任意识与履行责任方面与仅取得相关开发资质的企业有着明显的差距。例如以龙湖地产集团、金科集团、协信集团为代表的地产公司积极参与慈善捐款、社会公益活动以及社区活动，通过参与社会活动提升企业形象并在无形间拉大了与一般地产开发商在企业社会责任意识方面的差距。这体现了企业对社会责任理解的'差别，部分地产开发企业在履行社会责任意识方面还有较大提升空间。
（二）、企业社会责任执行不到位
同样，根据重庆市房地产开发行业信用体系建设网统计的数据，在有统计的15项企业不良记录中超过半数事件是由于企业拖延办理工程结算或拖欠工程款而导致施工单位拖欠农民工工资。其次是未达到合同约定交房条件的及相关规定，强制交房的或延期交房，引起集访事件；或未按规定办理质量、安全监督手续及施工许可手续，或超过许可范围擅自开工建设的；或企业对购房者投诉的问题推卸责任、拒不整改或整改不力的。由此可见企业即便加强了社会责任意识但在实际执行中如何加强监管如何督促企业执行各项社会责任依然是一件艰巨的任务。依靠政府监管、媒体监督固然能起到一定的促进作用，但真正能让企业认真执行相关社会责任还需要靠企业自身。
（三）、企业社会责任信息发布有待加强
目前，重庆市房地产企业的社会责任信息主要来源于重庆市房地产开发信用体系建设网、重庆市房地产开发协会以及相关媒体的信息发布。各渠道均建立了企业社会责任评价系统并对相关企业进行评估与信息发布，但各评价体系的标准不一、评价内容不同，导致信息发布后公众对信息的可信度和真实度发出质疑。政府类信息平台的专业化程度高、信息反馈快、统计数据全面等优势使其成为监督企业社会责任的重要手段，但常常因为政策因素或经济因素而不能平等对待所有地产开发企业。社会媒体信息平台的辐射面广、社会公众认知度高使其成为监督企业执行社会责任的重要辅助手段，但该平台专业程度不足、数据不完善使其发布的信息应用程度有限。由此，我们可以看出加快建立独立于政府、社会媒体以外的第三方专业研究机构对房地产企业社会责任进行监督是完善企业社会责任信息发布的有力补充手段。
房地产论文15
一、房地产建筑施工准备阶段的主要管理工作
1、落实“三通一平”工作
一直以来，房地产建筑工程项目都必须确保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保证现场施工道路、施工用的用水网络以及用电网络的状况良好；而“一平”，则是指施工现场的场地保持平整。在“三通一平”问题上，双方应该在招标前的施工合同上明确标出，以确保施工队在实际的施工中能够更有效地避免因为施工质量以及施工进度等问题引发的工程纠纷。要想保持施工期间的场地平整，在测量场地地形和地貌时就必须确保其准确性，这才能成为项目施工设计合理以及施工过程安全的重要保障。另外，特别要注意一些落差较大的场地部分。在项目设计时必须将建筑主体工程和外网工程进行综合考虑，并准确地确定好设计标高。
2、做好工程项目总平面布置
建筑工程项目的总平面布置工作是否做得科学又合理，往往在一定程度上对于在施工过程中能否保持安全文明施工有很大影响。建筑项目的总平面布置需要考虑的施工因素有很多，包括是否满足国家规定的施工消防要求、是否存在影响项目整体的建设推进的因素等。其中，要对建筑的主体工程与外网工程在施工过程中是否会产生相互影响作用而进行重点考虑。
3、工程项目规划要做到详细、科学
在进行建筑项目的规划前，只有与消防、通讯公司、气象、供电、供水以及供暖等有关企业和政府部门进行充分沟通，搜集好与工程相关的资料，才能得到系统性、全面性的工程规划设计。在统筹时，要重点思考如何完成“七通一平”问题，以实现现代住宅所要求的适用性、安全性、耐久性、环保性以及经济性等性能。另外，还要做好建筑物的'交通流量分析以及日照分析。尽可能保证建筑物周围实现人车分流，以及接受阳光照射时间保持在2h以上。
4、工程预算与招标工作
工程招标的首要工作就是先要对工程的质量要求和总量进行确定，在工程合同上清晰明确地列出所有需要的原材料规格、型号、质量要求以及工程量清单等，并要能够全面完成工程预算工作。而在招标设计单位对工程预算进行确定时，要将所有与工程预算相关的工程量清单计算在其中。根据工程的承包模式，在完成施工合同的签订后，还需要进行施工合同备案。
二、工程施工阶段的管理要点
1、安全控制
对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。
2、进度控制
建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。
3、质量控制
对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。在工程施工过程中，勤于进行质量检查也是质量控制的关键工作。
4、成本控制
一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。
三、工程施工阶段的控制要点
1、基础施工的控制要点
基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2、主体工程施工的控制要点
主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。
3、外网工程施工的控制要点
外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主在体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。
四、工程验收阶段的主要管理工作
1、竣工验收
建设单位向建设主管部门呈递竣工验收申请，经建设主管部门同意，确定竣工验收时间。在工程竣工验收工作中，一般来说是由建设单位来主持，再由施工企业、设计单位以及监理公司中的验收人员共同进行验收。在验收通过后，参验各部门及单位签署竣工验收报告。同时，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行工程竣工验收备案。
2、工程移交物业及回访
在通过工程竣工验收后，施工企业就可以将建筑移交给业主。在向物业公司移交的过程中，应列好移交清单并签订物业委托合同。随着广大业主的入住，工程进入回访期，房地产开发企业有义务对建筑的质量进行保证。因此，应该及时进行工程回访工作。
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