(合集)房地产论文15篇
在日常学习、工作生活中，大家都经常看到论文的身影吧，论文一般由题名、作者、摘要、关键词、正文、参考文献和附录等部分组成。你所见过的论文是什么样的呢？下面是小编为大家收集的房地产论文，希望对大家有所帮助。
房地产论文1
一、房地产建筑施工准备阶段的主要管理工作
1、落实“三通一平”工作
一直以来，房地产建筑工程项目都必须确保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保证现场施工道路、施工用的用水网络以及用电网络的状况良好；而“一平”，则是指施工现场的场地保持平整。在“三通一平”问题上，双方应该在招标前的施工合同上明确标出，以确保施工队在实际的施工中能够更有效地避免因为施工质量以及施工进度等问题引发的工程纠纷。要想保持施工期间的场地平整，在测量场地地形和地貌时就必须确保其准确性，这才能成为项目施工设计合理以及施工过程安全的重要保障。另外，特别要注意一些落差较大的场地部分。在项目设计时必须将建筑主体工程和外网工程进行综合考虑，并准确地确定好设计标高。
2、做好工程项目总平面布置
建筑工程项目的总平面布置工作是否做得科学又合理，往往在一定程度上对于在施工过程中能否保持安全文明施工有很大影响。建筑项目的总平面布置需要考虑的施工因素有很多，包括是否满足国家规定的施工消防要求、是否存在影响项目整体的建设推进的因素等。其中，要对建筑的主体工程与外网工程在施工过程中是否会产生相互影响作用而进行重点考虑。
3、工程项目规划要做到详细、科学
在进行建筑项目的规划前，只有与消防、通讯公司、气象、供电、供水以及供暖等有关企业和政府部门进行充分沟通，搜集好与工程相关的资料，才能得到系统性、全面性的工程规划设计。在统筹时，要重点思考如何完成“七通一平”问题，以实现现代住宅所要求的适用性、安全性、耐久性、环保性以及经济性等性能。另外，还要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。尽可能保证建筑物周围实现人车分流，以及接受阳光照射时间保持在2h以上。
4、工程预算与招标工作
工程招标的首要工作就是先要对工程的质量要求和总量进行确定，在工程合同上清晰明确地列出所有需要的原材料规格、型号、质量要求以及工程量清单等，并要能够全面完成工程预算工作。而在招标设计单位对工程预算进行确定时，要将所有与工程预算相关的工程量清单计算在其中。根据工程的承包模式，在完成施工合同的签订后，还需要进行施工合同备案。
二、工程施工阶段的管理要点
1、安全控制
对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的'安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。
2、进度控制
建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。
3、质量控制
对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。在工程施工过程中，勤于进行质量检查也是质量控制的关键工作。
4、成本控制
一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。
三、工程施工阶段的控制要点
1、基础施工的控制要点
基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2、主体工程施工的控制要点
主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。
3、外网工程施工的控制要点
外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主在体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。
四、工程验收阶段的主要管理工作
1、竣工验收
建设单位向建设主管部门呈递竣工验收申请，经建设主管部门同意，确定竣工验收时间。在工程竣工验收工作中，一般来说是由建设单位来主持，再由施工企业、设计单位以及监理公司中的验收人员共同进行验收。在验收通过后，参验各部门及单位签署竣工验收报告。同时，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行工程竣工验收备案。
2、工程移交物业及回访
在通过工程竣工验收后，施工企业就可以将建筑移交给业主。在向物业公司移交的过程中，应列好移交清单并签订物业委托合同。随着广大业主的入住，工程进入回访期，房地产开发企业有义务对建筑的质量进行保证。因此，应该及时进行工程回访工作。
房地产论文2
摘要：房地产作为一种商品，其最基本、最核心问题就是价格问题。1998年国家进行房地产制度改革以来，房地产价格虽有起伏，但总的是不断上升的趋势。房地产价格关系到开发商、消费者、投资者、政府、金融机构等各方利益，商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。因此有必要研究的价格形成机理，并对价格的发展趋势做以预测，为房地产的开发经营和整个行业健康发展提供有价值的理论支持。
关键词：房地产；销售价格；机理与趋势
一、我国房地产的特点分析
1、房地产是一种特殊的商品
房地产是完全差别化的产品，由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。房地产又是一种具备投资和投机价值的商品，价格会受到资本市场、利率、汇率的影响。
2、房地产市场是特殊的市场
土地储备和招拍挂制度，决定了土地市场的卖方垄断特征，由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平，房地产开发企业实行资质管理制度，从事房地产开发存在制度障碍。我国房地产市场形成以下较为封闭的市场：政府决定土地供给数量——开发商竞争形成土地价格——开发商决定商品房价格——消费者决定商品房销售数量。
二、我国房地产价格形成机理
房地产价格受以下因素的影响和制约：
1、房地产成本
房地产开发的成本主要由以下几个部分构成：土地成本、前期费用、行政事业性收费、建安成本、基础设施费、配套设施费、开发间接费、银行利息、营销推广费用、管理成本等。土地供应量都有严格的控制，形成土地短缺的态势，对于房价的.上扬必然会产生推波助澜的作用。房地产报建时地方政府往往搭车收费，造成房地产成本上升。
2、房地产的市场需求
房地产市场的需求主要有消费性需求、投资性需求二种，分别论述如下：
（1）消费和改善性需求
在未来20年内，当前的房地产开发速度远不能满足需要。与经济未来20年内每年需要建设新住宅为8。75亿平米左右。而近几年，全国城镇每年新建住宅面积大约为5—6亿平米，远不能满足需要。因此，供需矛盾的存在会拉动房地产价格的上扬。
经济发展培育了潜在的消费动能，对于无房的低收入家庭来说，收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件。
（2）投资性需求
从国内投资者来看，商品房投资具有相对风险小、不用太多的专业技术与管理能力、时间短、见效快的特点，我国主要城市房屋租价比均在6%以上，远高于股票、国债、期货、存款等投资收益率水平。
国际资金的逻辑更为直接，人民币不断升值，房地产的保值增值功能，房地产较好流动性，无疑会得到部分资金的青睐。
投资性需求中有一种投机性需求，以短期购进房地产，在房价上升后转手卖出已获取利差。这种投机性需求在房地产价格上升时会助推价格开始升高，在房地产价格下降时会使市场迅速转冷，是房地产泡沫的推动者之一。
3、房地产商品的特殊性
房地产是完全差别化的产品。一个位置的房地产产品仅有一套。近年来房地产开发已走出低级的开发阶段，注重开发项目的创新，创新赋予了房地产产品更大的差别性，为房地产价格的上升创造了条件。
4、开发商和中介的定价和炒作因素
不对称的信息交流系统会加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布虚假价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为营造市场紧张氛围，诱发房价短期内非正常上涨。
5、政府的行为和动机
对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中，大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金，房地产价格上涨可以提高当地GDP的数据。而地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。
中央政府一方面希望房地产能够发挥其拉动作用。另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。
6、国民心态因素
民族文化传统使得我们养成了以是否持有"恒产"来判断一个家庭社会地位的标准，对于住房，不但要拥有产权房，还要追求一步到位。据统计，我国城镇72%的居民已拥有自己的住房，而法国与德国仅30%~40%，美国仅68%。
7、住房保障制度不到位，加大了供给的结构性矛盾
经济适用房和廉租住房是目前正在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。"廉租住房"由于其保障的范围较小等原因，执行过程中的矛盾较少，实践上比较成功，而经济适用房争议较大。经济适用房的供给途径和渠道主要包括通过房地产开发、集资合作建房和单位自建三种。就房地产开发商而言，因为经济适用房开发利润低而不愿或较少涉足。
三、房地产价格的发展趋势
从以上的分析可知，1至2年的短期时间内，房地产需求者心理决定了房价的价格，受全球经济放缓及国内行业、金融政策的影响，房地产价格会有所调整，一线城市房价可能进一步回落，二三线城市房价会放缓增长速度。但从5至10年较长的时间段来看，房地产价格会缓步增长，最终达到相对稳定，趋近房地产的重置成本，基本上和居民的收入水平相适应。房地产企业的利润将向社会平均利润回归。理由如下：
1、由于国民经济的发展和城市化进程的进一步深化，房地产供应总体供不应求的态势没有改变。
2、对于投资性需求者而言，房地产价格走低，投资者现在不会选择买房；当房地产价格进一步下落出现投资价值是，投资者又会回到市场，促使房地产价格止跌回升。
3、由于房地产开发成本的不断上升，虽然房价增长速度会有所减缓，剔除房地产炒作因素，房价下跌的可能性不大。
4、国家住房政策的改革和完善，推广廉租房、经济适用房、两限房等人性化的住房政策，会分流一部分住房需求，对房价上升产生拟制作用。
5、国家已注意到房地产乱收费及税负较重的现实并着手治理。也可能改变现有房地产土地出让金制度，变一次性交清土地出让金为按使用年限缴纳土地使用税。这样会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款总价，也会拟制投机性住房需求，刺激房地产市场需求，有利于房价的稳定。
针对近期宏观经济形式和房地产市场的实际情况，房地产公司应谨慎在一线城市扩张，重点开发在二三线城市开发的规模，并积极投身城市改造公租房、棚户区、城中村改造项目，寻求风险较少、利润稳定的项目。但从长期着眼，在不断关注意向地块，储备房地产开发人才，寻求合作伙伴及资金投入，为房地产市场在竞合淘汰后新一轮快速发展积蓄力量。
参考文献：
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房地产论文3
摘要：宏观经济形势看好、产业地位不断提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展的外部环境真实写照。在此宏观背景之下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要实施调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。
关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策
近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。
一、房地产开发企业规模及投融资现状
(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从20xx年末的2.73万家增至20xx年末8.75万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。
(二)政策变化催生新的市场游戏规则从20xx年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。
二、房地产开发企业投融资面临的问题
(一)房地产投融资的贷款形式单一
众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。
(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系
目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的'。
(三)资金的核算缺乏科学性
多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。
三、房地产开发企业投融资的解决办法
由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。
(一)寻求企业的合伙制
寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。20xx年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。
(二)增加融资方式
1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。
2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。
3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。
四、结束语
从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。
参考文献:
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[2]秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，20xx(07):8-9.
房地产论文4
摘要：知识经济时代的到来，使得企业办公系统越来越倾向于以知识为核心进行设计，房地产企业的利润由土地开发向智力资本的转变，因此企业就要运用新技术来设计办公系统，将知识管理与办公系统结合。文章首先分析知识管理优越性，指出其必然性，然后给出了设计步骤与过程，并对各个核心功能模块进行详细的阐述，采用SSH开源框架和MySQL数据库，运用MVC模式和SSH框架，开发并实现了房地产企业协同办公知识管理系统。
关键词：知识管理；协同办公；SSH；房地产企业
1必要性分析
知识已经发展成为生产要素，帮助普通员工学习知识，进而利用现有的知识去创造知识，帮助管理者做出明智的决定，企业的各项业务都有条不紊的被处理，进而使企业增加变得更强，获得更好的发展前景。企业若将知识管理作为一种管理的新思路，能帮助企业制定规划和决策，提升企业知识管理管理水平。然而，由于各企业的知识在不同应用领域的需求不同，而涉及的技术也极其广泛，房地产企业难以挑选出一款符合房地产企业知识管理特点的知识管理系统，这是国内同行面临的共同问题。对这一情况，文章结合房地产行业经验，在现有协同办公的基础上，加入知识管理理念，并且对之介绍，在服务用户的基础上，又让用户学到知识，最后提高企业的创造力。同时近年来，房地产企业正因为交易量大，企业的日常办公就显得尤为重要，客户资料、对房子的要求、查询房源等功能的频繁使用，对办公系统的要求也逐年提升。如果我们的办公系统功能不强大、技术落后，将满足不了企业的要求，严重制约企业的未来发展。因此，开发一套房地产企业协同办公知识管理系统是非常有必要的。
2系统总体设计
2.1系统分析
在本系统中，使用者可以划分为系统管理员、人事管理员、考勤管理员及普通员工三种，系统管理员具备基本操作、机构人员管理、权限、角色管理的权限；人事管理员就是主要访问人事管理功能模块，对机构、部门、员工进行管理操作；考勤管理员主要管理员工的考勤工作，请假申请等等。
2.2功能需求与实现
为大大提高房地产企业的办公效率，实现资源的共享，我们设计系统时，根据简单实用、高效稳定简洁和统一接口的三大原则进行设计。将系统分以下几个功能模块：①知识管理功能：系统实现的协同办公知识管理，我们增加了知识管理的功能，在这个模块中实现了知识添加、知识检索两个子功能模块，通过将企业中的各种知识，整合为一个知识体系，可以促进知识创新，不断提高员工的.效率；②日程管理功能：普通用户与管理员都可以对日程管理模块进行访问，用户可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在这个子模块中添加或者修改自己的日程；③文档管理功能：文档管理主要是用户对具体的文件进行的处理，可以看到文件的具体内容，当不需要文件时可以将文件放入回收站，当放入回收站的文件较多时；④消息管理功能：在消息管理模块中，用户可以创建消息，对消息进行管理，即修改或者删除，信箱用来查看别人发的消息以及自己发出的消息；⑤考勤管理功能：普通用户在这个功能模块中进行签到签退、请假申请、销假申请、加班登记，最后进行统计。我们在自己的账号中查询考勤记录，但是不能查看所有人的记录；⑥系统管理功能：本模块的用户并不是普通用户，而是管理层等办公人员；⑦人事管理功能：人事管理员有权限访问人事管理功能模块，包括机构管理、部门管理、员工管理三个子功能。
3数据库设计
数据库概念设计时数据库设计的重要组成部分，我们在对数据库进行设计的时候，首先要根据用户的需求和系统的各个功能模块，对系统，数据字典等进行分析，得到概念模型，即E-R图。而在E-R图中有多对一的关系，也有一对多的关系，更有一对一的关系。根据概念设计中各实体之间的对应关系，给出详细的物理设计，即数据库表的设计，各个模块主要由概念设计图转换为关系数据模式。本系统需要设计的数据库表有存放用户基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色权限、机构信息表、部门信息表、文档信息表、考勤信息表、上下班时间表、消息表、日程表、个人便签表、登录日志表和知识信息表。
4结束语
本系统主要完成了人事、文档、消息、知识管理等模块的设计。设计过程中采用SSH开源框架，使用Dreamweaver可视化软件，使用MySQL关系型数据库。在这个过程中，我们设计了协同访问控制机制，因为在企业管理过程中，协作过程必须遵守一定的规则，否则会引起混乱。使用本系统，各位员工可以很快的收到来自管理层的信息，更快地调整工作目标，也可以将各位员工的意见更快的传到管理层的面前，有助于管理层更好的决策。使各个部门之间有不同的意见可以沟通，打破了以前互相隔绝的状态。
参考文献：
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房地产论文5
摘要：在目前美国金融海啸的冲击下，我国房地产行业受到了显著影响，在这种情况下，我国房地产企业如何树品牌，如何提高企业自身竞争力，已成为关系到企业成败的关键问题。试图通过对房地产企业如何加强品牌建设，希望能为企业找到一条以品牌来提升企业竞争力的道路做出有益的探索。
关键词：房地产；品牌；营销
1、房地产品牌营销
房地产品牌是指用于识别某个开发商开发的某个项目和系列项目的名字、名词、符号或设计，或是上述的总合，其目的是要使自己开发的项目有别于其他竞争者。房地产品牌与其他产品品牌相比，具有更为广泛的内涵。首先他不仅仅是项目品牌，还应包括区域品牌。房地产所在的地理位置。城市的规格和地位不同，将产生不同的积聚效应，其辐射影响范围有明显的差异。房地产产品所在城市的地位与层次的高低，在很大程度上决定了该产品品牌效应的强弱，对于树立开发商形象将产生不同的影响效果。同时，区域特征也会影响项目的层次和附加值。其次，房地产品牌还应包括企业品牌。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广，企业知名度反映了企业的实力，企业品牌对项目品牌将产生直接影响。由于房地产开发投资额大，周期较长，开发商的实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。房地产营销是房地产开发的龙头，房地产营销能够创造市场，开拓和激发市场潜在需求转化为有效需求。房地产品牌营销策略与一般的营销策略是有区别的。营销策略通常有四种：产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。
（1）从产品策略来看，一般营销进行产品定位往往是某各地段造什么样子的房子好销就可以了，如果同一段有几家开发商开发就会造成激烈竞争的局面。房地产是一种特殊的产品，应满足消费者不同的需求。例如，随着滨海新区的新定位，开发区的区域优势将继续增强，市场对高档住宅仍然具有较强的需求。但是，新的城市建设和外来购房者的迅速增加正推动开发区出现新一轮的房地产价格快速攀升，会对区内从业人员在开发区置业带来一定程度的影响，尤其是从业时间较短的青年白领将面临更大的置业压力。可以考虑在大力发展高档住宅、写字楼、商服物业的基础上，建设配套设施齐全、物业管理完善的“白领公寓”项目，向刚入区工作的“白领们”提供出租型的公寓式住房，既满足社会需要也使企业能实现较好的收益。
（2）从价格策略来看，自20xx年开始，深圳、上海等一线城市房价开始大幅下降，继而影响到全国房价，天津房价受大环境影响也出现了不同程度的下跌。
笔者认为品牌营销在定价时空间比较大，因为消费者愿意以高价付出换取高品质。开发商不要轻言降价，但房地产的销售周期较长，在制定价格策略时，必须考虑这期间的变化因素，并为下一销售过程留有较大的价格变化余地。当销售形势良好需要上调价格时，可直接调高标定销价；当销售不利需要降价时，可不直接调低底价，只需大打折扣即可促进销售，同时积极出招吸引客户如：（1）采用降低首付款比例的营销手法。推出首付一成的优惠政策，其余10％则先由开发商承担，在交房时由购房者一次性付清（2）置业保值计划。开发商为了打消消费者的顾虑，鼓励他们买房推出的置业保值计划。一般在约定购房后一段时间之内，如消费者购买的房源出现价格下降，消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的差价。
（3）从促销策略来看，一般营销在广告宣传往往是急功近利，开盘式广告急风暴雨，市场打开后大幅减少甚至停止，销售下降又开始做广告，这样广告在消费者心耳中必定大打折扣。品牌营销同样需要有广告支持，而且对广告的依赖程度比一般营销更大，品牌营销的广告必须有持续性、恒温性。同时品牌广告不可以有任何虚假成分。因为，一次虚假广告会给企业品牌造成不良影响，企业要做好品牌，必须一诺千金。
（4）从促销渠道来看，促销路子很多。真正规范的方向应该是专业销售，国外经验普遍证明，房地产营销渠道中必须有一大批较高水准的中介机构，如咨询机构、评估机构、交易机构、代理机构。物业管理机构和法律机构等。这些房地产中介机构或经纪人已成了房地产销售渠道中的“基石”。
2、注重房地产的差异性
（1）风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。
（2）特色功能。其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础。对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中，人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅环境的营造，已成为当今楼盘的重要卖点。
（3）性能质量。指物业在使用中的实际表现水平。
（4）设计。设计是以上三个方面的最终实现，有相当程度的复杂性。
3、注意挖掘房地产的附加值
房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定，对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心，对房地产的良性循环，品牌提升意义重大。
（1）住宅产品重在一个整体概念，这远远超越了有形实物范围，除核心产品和有形产品外，即消费者购房时所得到的附加服务和附加利益，包括售前咨询服务、售中代办手续服务和售后物业管理服务。因此，作为开发企业应树立全面的服务意识，不断深化服务理念。提高企业的整体素质。提高服务品牌的文化内涵，为广大的住户提供优质的服务。在他们享受高品质的服务的同时，感受到品牌服务的魅力，是他成为耳熟能详、口碑传唱的品牌。
（2）房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。优质的物业管理服务，是创建品牌住宅小区的延续和完善。
4、形成有效的.企业用人机制
提升房地产品牌靠什么？靠资金、靠技术、靠管理，但是归根到底是靠人才。人力资源是房地产企业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀的企业家的主宰，多种专家人才的整合，企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。所以，房地产企业要创出知名品牌，就必须建立以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，一次发挥整体功能和优势。
（1）房地产企业在开发经营房地产项目的同时，应把开发人才资源放在更加重要的位置，按照房地产业内的要求，认真抓好人力资源的“进”、“管”、“出”几个环节工作，为优秀人才的施展才干和健康成长提供广阔的空间。具体来说，进：就是要大胆引进人才，通过向社会招聘吸纳优秀人才。管：就是要从对人才的静态管理转变为动态管理。企业领导者应知人善任，用人不疑，充分调动员工的工作积极性，鼓励他们在工作中发挥自己的聪明才智。出：就是应实行人才交换与合理流动，形成良好的人才竞争机制。在提高薪酬待遇、适应市场人才价值的同时，更重要的是为人才提供良好的施展才智的工作环境。拓展其施展才华的领域，创造出与高层次人才向匹配的知识与科技含量高的岗位，做到用事业留人、用感情留人和用适合的薪酬待遇留人。
（2）应努力构建房地产人才培训体系。高等院校是培养人才的基地和摇篮，房地产人才建设必须发挥院校主渠道的作用，构建具有房地产产业特色的科技人才培训体系。切实把培养具有现代科学文化知识和现代房地产业技术过硬的高层次人才的工作放在突出位置。在采取多种措施吸引国外、境外高层次人才的同时，还应加大对现有员工的教育培训工作力度，通过“充电”，着力提高各类专业人才素质。努力把人力资源的潜在优势转化为现实的人才优势。房地产人才应超复合型、多面手方向发展。
5、致力于企业自身的内部建设
具体来说，内部建设包括如下方面：
（1）加强资金和成本管控能力。房地产企业因为有“暴利”，养成了“豪迈花钱”和“不吝成本”的毛病。今天，房地产将面临高成本运营的时代。房地产企业可以通过严格项目投资管理、采购招标管理、工程施工管理和监理、减少特支及行政费用、营销及财务费用控制等，极大压缩运营成本。压下去3％～5％，就是企业的一线生机和复兴的希望。有限的现金流是企业活下去的根本。这是对中国房地产企业的一场考验，也是提高房地产企业素质的一场力量和意志的角逐。
（2）企业商业模式就要加快变革。目前一个显著的变化就是，市场化的权重越来越大，政策中性化规制化的权重越来越大，对企业的要求更高。但也面临市场利好的一面，这就是房地产的投资主体更加多元化。房地产要素市场的市场配置将驱使房地产企业的利润向社会平均利润率靠拢。企业必须谦虚谨慎，认真调查研究，搞好合作和联合。不能再靠老板个人拍脑袋做事。要考虑建立更加均衡、更加适合企业能力的开发区域和产品，找到自己在新的生态产业链中的角色和定位，细分市场，做好产品，做出精品。
（3）积极推进和提升企业文化建设，激发员工对企业文化建设的关注和热情，让每一位员工都投入到企业文化的建设与发展中来，充分体现“以人为本”的人文理念。以及“服务第一”、“客户至上”的意识。充分发挥企业文化的自检功能、协调功能、激励功能、凝聚功能、辐射功能，以强化内部管理，提升企业形象，构筑企业品牌，将企业的品牌不断做大、做强，以此实现对外扩展与可持续发展的目的，用所有员工的激情与智慧。为企业品牌的构筑与巩固舔砖加瓦。
（4）坚持诚信为本的经营理念。诚信是市场经济的核心，也是创建房地产企业品牌的基石。企业品牌价值的大小取决于企业信誉程度的高低，特别是关系生活质量与人身安全的现代住宅房地产业与医药、食品行业同被称为道德性产业，诚信便具有了极为重要的意义。为此，房地产企业打造大众化品牌应把社会责任融入到品牌建设的核心中，面对信用经济时代的到来，房地产企业应坚持诚实守信的原则，将消费者的利益放在首位，严肃对待承诺，严格履行承诺，实事求是。厚积薄发。
美国金融海啸的冲击，使世界经济秩序由热变冷，让高速增长中的中国经济得以放慢脚步，也让房地产企业得以用冷水浇醒自己。在这种情况下，房地产企业加强品牌建设，提高企业自身竞争力，已成为关系到企业成败的关键问题。我国房地产企业虽然经过了几十年的发展，房地产企业在品牌意识上取得了很大的进步，衷心希望能为企业找到一条以品牌来提升企业竞争力的道路做出有益的探索。
房地产论文6
摘要：目前，我国房地产业在内部会计控制上存在控制意识较薄弱、认识不够充分、缺乏完善有效的内部监督机制等问题。针对这些问题，房地产企业应做到：不断加强房产企业内部人员的学习，增强他们对内部会计控制的意识和认识，不断加强房地产企业预算控制的同时，加强完善相关监督机制等。
关键词：房地产企业；内部会计；控制；探讨；原则
在国家宏观调控的大环境下，目前房地产企业正处于发展调整时期，在这一时期，房地产企业挑战与机遇并存。从房地产企业内部会计控制来看是存在着很多问题，这些问题直接制约了房地产企业在业内的竞争能力的提高，为了增强企业抵御风险的能力房产企业必须要加强自身的会计控制。
一、房地产企业的内部会计控制的现状
(一)内控意识薄弱，内部会计控制制度流于形式
目前我国房地产企业，有相当一部分企业的管理层对企业内部会计控制的管理意识较薄弱。有的小型民营房产企业根本没有内部会计控制制度或者是有相关的制度但是制度一点也不完善，俨然是老板的一言堂，会计的作用仅限于如何算账能让老板规避税费；有的企业虽然有完整的内部会计控制制度，但在实际运行中没有严格的照章办事，而是侧重灵活性忽略了相关制度再实际工作中的指导性作用，使得企业内部会计控制成为了摆设。
(二)缺乏风险意识
部分房地产企业破产并非因为企业自身实力不够强大，而是由于企业的高层管理人员缺乏风险意识，没有正确把握好市场环境的动向、及时做好企业的发展方针及目标的调整；企业内部没有建立有效的风险管理系统，缺乏对风险的预警、识别、评估分析。
二、房地产企业内部会计控制该如何设计？
(一)房地产企业的内部会计控制应该遵循的几条原则
如果想使房地产企业的内部控制机制更加完善，企业内控效率更高，就必须在正确原则的指导下开展相关工作。那么房地产企业内部会计控制应该遵循哪些原则呢？第一，坚持合法合理的原则。相关法律法规是是房产企业内部控制的基本准则，房地产企业的制定的任何规章制度必须以法律为依据，必须在法律法规的许可范围之内开展；第二，坚持全面性的原则。在坚持第一条原则的前提之下，除了要将房地产企业内部会计控制涵盖到企业的各个方面，还要重点落实决策、实施、监督等环节，以实现对企业经营和管理的全面控制；第三，坚持谨慎性的原则。房地产企业的最重要特点就是投资风险大，如何使房地产企业的内部会计控制能够有效的防范风险，这就要求在内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析各种风险会在房产企业经营管理的那些环节中容易出现，事先做好预案将风险降到最低；第四，遵循成本效益原则，合理的控制成本，达到房产企业成本控制的的理想效果；第五，坚持灵活性的原则，房产企业的内部会计控制除了坚持谨慎性原则以外，最重要的还要根据具体的环境、企业实际需求和经营战略等情况对相关措施等进行改变、调整或完善。
(二)加强企业风险意识，建立相关预警机制
由于房地产市场竞争的不断加剧和国家相关调控政策的影响，进一步加到了房地产市场的不确定性，在这种因素的影响下，房地产企业必须增强自身的风险控制意识，建立相关风险控制制度，才能够让企业更长远的发展。房地产企业资金需求量巨大，在“现金为王”的当代企业，房地产企业可针对现金流建立一套风险预警机制，搭建风险预警平台，加强和改善对现金流的管理，对财务风险和经营风险进行全面防范。增强企业员工的风险意识，使得员工按制度、流程办事，避免财务漏洞，从根本上增强企业的风险控制能力。如管理实物资产时，对实物资产的验收入库、领用等关键环节进行控制，防止各种实物资产出现不必要损失。
(三)完善内部控制制度，重视内部监督检查
根据房地产行业的特点以及企业实际情况，结合国家的方针政策，制订一套科学合理的内部会计控制制度，可提高企业内控的相关管理工作，起到相关监督的作用，使房产企业能够健康发展。在实际应用内部会计控制制度的过程中，要根据外部环境的变化、单位业务职能的调整和管理要求的提高对相关制度作出不断的.修订和完善。企业在实际工作过程中除了不断完善内控会计控制制度，对内部会计控制的监督检查工作也要引起重视；应该设置专门机构或指定专职人员负责对内部会计控制执行情况进行监督检查，以确保内部会计控制制度的贯彻实施。例如，在房产企业在内部设立专门的审计部门，对企业的财务会计人员进行监督管理，并且，为了保证内部审计的公正性，我们需要注意审计部门在实际审计的工作过程中要保持其独立性。
(四)提高房产企业内部会计控制的信息化水平
为确保内部会计控制的有效实施，房地产企业应充分运用现代先进的信息化技术手段建立内部会计控制系统，以降低和消除人为操纵因素的影响，如运用OA办公系统，设置合理的审批流程，可在合同签审、付款审批等方面达到内部会计控制制度“不相容职责相分离”的控制要求；不断加强对财务会计相关系统开发与维护、数据输入与输出等，如建立成本合同台账、销售台账等，可梳理企业基础数据，提高内部会计控制制度管理的时效性。此外还需加强网络安全控制，确保公司信息、数据安全。
三、结语
企业的内部会计控制是房地产企业经营管理的重要一环，由于会计活动是对企业管理活动的财务反映，因此，会计活动往往会贯穿整个企业内部管理的各个环节。现今，在房地产企业内部会计控制上我国仍然存在着诸多问题与不足，我国房地产企业应该根据自身发展的实际状况，多方努力，共同探讨解决房产企业内部存在的内部会计控制问题.
参考文献：
[1]《房地产企业：实现内控与风险预警的统一》[N/OL].20xx.1.
房地产论文7
摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产建设项目竣工环境的情况越来越受到人们的关注，为了保证居民的生活质量，必须严格控制房地产建设项目竣工环境保护预验收质量。本文对房地产建设项目竣工环境保护预验收存在的问题进行分析，并提出一定的规划化建议，希望能够引起相关人员对房地产建设项目竣工环境保护预验收的重视。
关键词：房地产；建设项目；竣工环境保护；预验收
1房地产建设项目竣工环境保护预验收存在的问题
1.1被验收监测企业的环保意识较差。在现在的很长一段时期，企业普遍没有社会责任感，只以盈利为其根本目的。所以只关心如何提升经济效益，对环保方面的投入却比较欠缺。另外，一些企业没有环保意识，对项目在竣工过程中的环保验收监测不以为然，认为环境影响报告材料都是走形式，对于关系到环境保护和污染治理的各项法规和标准都不在乎。所以造成部分企业在工程项目施工中，不建设环境保护的设施或者消极怠工、敷衍建设。而且一些企业在进行环保验收监测的时候，动歪脑筋，习惯走歪门邪道。在进行环保验收前，对生产负荷进行控制，已达到减少污染物排放或者稀释污染浓度的现象，让环境保护验收的监测符合要求。但是在验收合格后，确加足马力进行满负荷运行，导致环保验收流于形式，没有充分发挥作用。
1.2环境监管机构存在双重身份。在现代的环境监管机构里，很多机构都扮演着很多角色，比如说环境监管机构需要进行环保验收的监测工作，这就需要遵守相关的环保法规和政策，这就说明这个机构具有行政单位的角色；另外建设部门需要向其请求检测，让环评机构利用相关的技术方式做好验收和监测，这样环评机构又有了服务者的角色。在这种服务与管理同时存在的双重身份下，环评机构很难做到全面的、客观的、可靠的环境检测。
1.3环保验收监测没有技术支持。在高新技术产业飞速发展的今天，环保验收监测机构需要先进的技术作为支撑。如果某些检测设备缺乏，只能用传统的实验方式检测，会造成检测结果出现误差，很难进行精准检测。这样会降低环保验收的权威性。
2房地产建设项目竣工环境保护预验收规范化建议
2.1勇于创新，扩宽监管手段和方法。根据当前的实际情况，要加强创新工作，要丰富建设项目的环境监管手段和相关的工作方法：首先，要建立健全一些建设项目的动态管理机制，充分依靠一些政府部门建立的环境监管与应急信息系统，利用项目的审批和试运行等环节进行环境的监理和竣工时的环境保护验收。其次，要对建设项目的竣工环境保护验收监测建设一套符合标准的监管制度。并进行有序的市场监管制度，放权于民。最后在一些明显对环境影响不是很大的项目上本着实事求是的态度，简化一些验收内容。
2.2强化监管，全面推进建设项目竣工验收工作。要利用过程监管过程中的检测加强竣工验收时的通过率，从而加快竣工验收的速度，首先要研究一些竣工环境保护验收的管理办法和工作规范；其次要进行严格的过程监管，通过环境保护法进行严格监督，让那些竣工验收工作滞后的企业集团进行限批或者是限期整改，最后要加强部门之间的联动，把那些项目竣工环保验收困难的企业通报给银监会等部门，可以利用“绿色信贷”的机制让企业加强环保意识。
2.3具体污染治理措施。首先，对于大气污染的防治措施。等到房屋的入住率达到或者超过75%以后，要对厨房里烟气集中排放的系统和地下车库的通风排烟系统进行集中检测，判断它们是否是处于正常运行状态的，另外，还有注意对排气筒进行采样监测，需要监测的因子很多，主要是油烟和氮的氧化物、非甲烷总烃、二氧化硫，确保这些污染物的.排放达标。其次，对于水污染的防治措施。等到房屋的入住率达到或者超过75%以后，要对可以纳管的工程和项目，针对纳管的管口处进行取样监测;如果一些纳管没有进行自行处理到相应的国家标准在附近内河进行排放的，要注意在排污口进行取样监测。需要监测的因子很多，主要是pH值，COD、氮的化合物、BOD、动植物油等等，要和环评报告及其批复的数据进行对比，查看污水排放的值，确保排放是达标的。而且也要关注在住户阳台上的洗衣机的废水是如何排放的，这些污水理论上要和厨房里的废水、洗手间的废水一样，一并纳入到污水收集和处理的系统。其三，对于噪声污染的防治措施。根据我国的《环境噪声监测技术规范》，在工程的边界地带进行取样监测，并查找具有代表性的临路住户和不同的楼层的楼道内或者室内进行专业的噪声监测，查看监测的结果，确保噪音的检测值是达标的。其四，对于固废的防治措施。要查看小区内面的垃圾箱和垃圾的收集点排布是否合理，在垃圾清运的过程中是否有倾倒，处理是否及时，有没有蚊蝇擎生。
综上所述，随着社会经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们对生活环境的要求也越来越高，为了保证居民生活的稳定性与健康性，必须严格控制房地产建设项目竣工环境保护的验收质量。但是在实际验收过程中，依旧存在着诸多问题，我们需要根据相应项目的实际情况采取有效的监测技术和环保治理措施来严格控制房地产建设过程中的污染，保证居民的生产生活环境干净健康。
参考文献
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[3]梁继荣，陈学玲.建设项目环境保护设施竣工验收监测存在的问题及建议[J].科技风，20xx，05:174.
房地产论文8
【摘 要】近年来，房地产行业发展迅速，并逐渐成为我国经济的支柱产业。而房地产行业在飞速发展的同时，也发生了很大的变化。随着我国房地产行业逐渐的深入推进市场化时，也为我国人民群众的生活水平以及居民居住条件的提高都有很大贡献。房地产行业市场化的推进，也为地方政府增加了财政收入，对地方经济的发展都有很大促进作用。但是房地产经济管理却存在着很多问题，本文根据我国房地产经济管理中的问题，提出相关地解决策略，以提升我国房地产行业的经济管理水平，促进此行业的健康发展。
【关键词】房地产经纪管理；问题；解决对策
一、引言
房地产经纪管理，意思是在一定数量的商品房内，对这些商品房所支出的费用，进而管理这些费用，并以成本项目对这些费用进行分类和分配。对这些费用进行管理分类的目的就是对房地产开发项目的所用的成本和房地产项目投入所用的总成本进行有效的管理。房地产的经济管理中有许多问题，没有颁布相关的扶持政策、管理的目标不确定、管理机制也不完善等，将房地产经济管理中存在的问题进行妥善解决，才是房地产行业所要关注的重要话题。
二、我国房地产经济管理现状
1.对于我国的房地产行业，我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策，也对房地产行业的管理控制进行了加强，然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用，这些政策完全解决不了房地产行业中问题，却一定程度上提高了商品房的房价。
2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的持续上升，带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高，这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。
3.从当前的发展形势来看，房地产行业在未来几年还是有很好的.发展前景的。而在20xx年经济危机后，国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式，以投资、出口的形式来扩大内需，而我国同时出台了一些促进消费的政策，使商品房的房價进一步提升。
而我国在今后的推动城镇化发展的进程时，房地产行业一定会快速发展，房价也会逐渐稳定上升。
三、房地产经济管理中存在的问题
1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制
拥有一个完善的房地产管理机制，才会使房地产市场更加规范，促进房地产行业的健康发展。即使我国颁布了关于房地产经济管理方面的政策，然而这些政策却没有实际的效果，缺少一个完善的市场监督机制来保证这些政策能够贯彻落实。随着我国商品房房价的不断上涨，许多房地产开发商都发现其中的商机，因此对房地产行业的投资不断加大。另外，我国依然有很多购房投机者，它们进一步拉高了房产价格，且价格已经产出了消费者的购买能力。这些购房投机者没有严格按照我国颁布的相关房地产的政策，使得这些政策无法正常落实，政策成为了一种形式，在没有完善的管理机制下，我国房地产行业的经济管理必然会存在一些漏洞。
2.管理目标不确定，没有长期的政策
我国房地产经济管理的相关政策中，并没有连续的政策扶持，从而使目标的管理不确定。通常情况下，我国将遏制房地产的市场需求来当做市场管理的目标。而现在，我国对于房地长试产出现的问题还不能从本质认知，因此，在这些政策颁布后并没有针对性，对房地产的经济管理也就起不到实际作用。而国家颁布的一些长期政策与短期政策存在一些矛盾，使房地产经济管理的效果降低很多。房地产相关的政策由于其没有连续性，使得房地产经济的秩序得不到规范，一些购房投机者趁虚而入，严重制约了房地产行业的发展。比如房产税的税收政策以及经济适用房政策等政策的落实时，都表明了我国房地产经济管理没有一个连续的政策，管理目标也不准确。
3.缺少完善的法律法规体系
与国内房地产行业相比，国外房地产行业拥有一套比较完善的法律法规体系，促使房地产行业经济管理政策可以有效贯彻落实。然而，我国的房地产行业的发展并不成熟，没有制定一套完善的法律法规来对房产经济管理进行规范化。房地产经济管理在房地产行业中，贯穿了整个房地产的建设、开发、交易以及后期管理等各个时期，我国还没有相关的法律法规贯穿于房地产行业的各个阶段。另外，我国颁布的相关法律法规，并不能顺应房地产行业的发展速度，从而架空了这些法律法规。
四、针对房地产经济管理中存在的问题提出相关解决策略
1.建立完整的管理机制
对于我国的房地产市场混乱的状况，可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制，政府要要发挥出应有的作用，汲取国外先进的房地产经济管理的经验，然后国家制定一个完善合理的制度。
2.建立连续的房地产政策
我国的房地产行业发展还不成熟，只有制定连续的房地产政策，才能促使房地产行业的有序进行，以防房地产行业出现混乱，保证房地产行业的健康发展。另外，还要制定长远的计划，明确房地产经济管理的目标，争取引导居民住房消费。
五、总结
由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目，要想把房地产经济管理做好，就要制定完善的管理机制，确定管理目标，制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系，只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范，避免投机者钻空子，故意抬高房价，保证房地产行业的健康发展。
参考文献：
[1]董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息，20xx，（09）.
[2]张嵩.我国房地产企业市场竞争策略研究[J].中国商界（下半月），20xx，（02）.
[3]徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。
房地产论文9
在现代企业发展过程中，内部控制作为企业风险管理工作的重要内容，通过内部控制，能更好地实现对企业业务流程及运营风险的管理。在房地产项目实施过程中，通过建立完整、严密的内部控制制度，有利于实现对企业经营风险的防范，且对企业经营管理水平的提升也具有极其重要的意义，对企业经营目标的实现具有重要的推动作用。
一、国有企业房地产开发项目内部控制和风险管理中存在的问题
1.对内部控制制度建设认识不足
当前，在国有企业房地产开发过程中，将主要精力都放在房地产商品的开发和销售上，认为内部控制不能产生直接经济价值，对内部控制制度建设不够重视。加之对内部控制制度缺乏深入的认识，这就导致在内部控制制度建设上只停留在一些基本的内部控制操作上，没有形成一个完整的制度体系。在房地产开发项目实施过程中，多侧重于事后控制，对事前的预防控制较为忽视，这就给内部控制的执行带来了较大影响。
2.对风险管理的研究和处置力度较小
当前，国有企业房地产开发项目中风险管理活动没有专门人员和机构负责，在风险管理中，每个人及每个部门只针对自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系统性。部分企业自身对风险及风险管理缺乏认识，对风险管理工作缺乏积极性和系统性，不仅事前风险管理缺位，且在事中和事后风险管理工作中存在较强的'随意性。对风险管理较为被动，不能主动识别、评估、管理和监控企业的主要业务风险，在风险管理工作中存在着瞬时性和间断性，且缺乏对风险的定期复核和评估，导致房地产开发过程中对风险的规避能力缺乏，不能有效适应环境变化。
二、完善国有企业房地产开发项目内部控制制度建设和风险管理的措施
（一）制度建设和风险管理要坚持相关原则
1.合法性原则
企业制度建设和风险管理的相关措施在制定时需要在法律法规框架内进行，因此，在房地产开发项目实施过程中，制定内部控制和风险管理需要遵循合法性原则，从而保障制度的有效性。
2.全面性原则
在符合内部控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。
3.审慎性原则
企业制定内部控制制度是为了能实现对各种风险的有效防范，因此建立内部控制制度时要保持审慎性的原则，确保能将各种风险控制在许可的范围内，对企业经营过程中可能存在的风险进行预测，并采取切实可行的控制措施来减少风险的发生概率和可能带来的损坏。
4.前瞻性原则
企业内部控制制度需要具有良好的前瞻性，不仅要满足企业风险管理的需求，且当企业内部环境发生变化时，内部控制制度能及时进行适当调整和完善，确保与企业经营战略、方针及管理要求相适应。
（二）完善企业内部控制环境
对企业管理者讲，需要对内部控制的重要性给予充分重视，强化自身内部控制意识，确保企业内部控制制度得到有效落实和执行，将内部控制制度建设作为企业的一项长期任务来抓。同时要履行好监控、引导和监督责任。加强企业文化建设，建立统一的价值观和道德标准，并制定员工行为准则，认真考虑企业的社会责任，合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。
（三）构筑严密的控防体系
在房地产开发项目实施过程中，需要建立起重要的监控防线，明确相关人员的业务权限及应承担的责任。同时还要强化监督职能，在常规的会计核算基础上，需要加强对各岗位及各项业务的核查。另外，还要确保内部审计的相对独立性，通过对企业进行常规稽核、离任审计、监督审查企业的会计报表，还要对企业会计部门强化内部控制，确保会计信息的真实性和可靠性。
（四）构建风险管理控制框架和流程
建立企业风险管理系统，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。在风险控制框架中，风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理。
三、结语
内部控制和风险管理作为国有企业房地产开发项目实施过程中不可或缺的重要部分，对企业管理水平的提升具有非常重要的意义，因此需要加强企业的内部控制，完善内部控制体系，提高企业应对风险的能力。
参考文献：
[1]杨小林.有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析[J].江西建材,20xx(21).
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[3]杨小婷.房地产项目开发的风险控制探讨[J].商场现代化,20xx(26).
房地产论文10
物业管理项目就是房地产的第二次开发，这种说法似乎有自己的道理。它说明一个问题，物业管理和房地产开发存在着一定的互补关系。具体地讲；有了物业管理项目的发展就有房地产事业的正常消费。房屋是一个耐用的不动产，是所有消费商品中寿命最长的一个种类。它在长期的使用过程中需要维护和保养，有居住主人不断接受服务的需求，同时，还有时时刻刻美化环境的功能。而且这些工作不是房产经营事业可以独立完成的，而是要物业管理机制的综合服务才能完成。这不是简单的维修和保养，而是一种长期的、综合性质较多的服务。所以，要想做好物业管理工作，就必须遵循以下几个原则：
1．管理服务必须保持经常性
房地产作为一种耐用品，实际上经常需要连续不断的保护和保养的不动产之一，这才是房产的全部寿命。因此，房地产服务流量和外部的管理及服务流量等三大要素才能共同构成完整的物业管理事业。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用时不可缺少的工作项目之一，而且是需要经常性的辅助房产寿命的唯一行为。
2．要认识物业管理在房地产开发中的实际作用
物业管理要与房地产开发事业并排起步才好，这有助于把握市场动向。对于所有的开发商来说，把握市场动向相当重要。随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件在不断改善，这需要我们如何把握消费群的心理需求已成为问题的核心。而这恰好是物业管理机制的发展机遇。只要物业管理者与消费者面对保持紧密联系，随时倾听使用者的评价，时常对房产经营市场进行调研定位，改进设计有服务类型，才能塔好物业管理工作和房产市场之间的桥梁。
3．要让物业管理早期介入优化、完善房屋建造高阶段
规划设计原本就是房地产开发源头，物业管理工作能否早期介入规划设计阶段，需要完成以下两个工作，一方面要把规划设计功能形成一个完整、舒适、便利的工作项目之一。另一方面在市场经营中房地产开发企业要保持良好的竞争实力。就是要以高的要求充分考虑客户对房屋产品和居住环境变化的需求。站在尊重科学的发展立场上，遵循现代技术的进步规律，以经济实力的逐渐增长为出发点，把人们生活水平的提高和对居住、工作环境及质量的要求当成工作的核心，千万不能忽视物业管理工作的社会意义。
4．通过物业管理工作促进房产销售
物业管理已越来成为投资者选择的一项重要指标之一，随着生活水平的日益提高，人们对居住的`观念有了很大提高，对居住的安全、文明、舒适以及它给工作和生活带来便利而着想。当然其中最大的问题还是要求物业管理和服务工作的一步到位。
5．通过物业管理进一步改善住房制度
物业管理行业的快步发展和物业管理制度的日益法制化，使社会公众对居住质量、居住环境的服务意识越来越高，当前房屋管理体制的由原来的行政性、福利性的管理已经向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制改变，从而进一步促进了住房制度日益好转。新体制的物业管理解决了房地产管理长期得不到的有效管理问题，同时促进了住房行业的商品化，为房地产市场带来发展的机遇。
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【摘 要】房地产行业属资金密集型行业,房地产企业最大的风险来自于资金管理。很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造,以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面:(1)资金预算的编制;(2)资金预算的执行与控制;(3)预算分析调整;(4)预算考评。
【关键词】房地产 资金 管理 预算
房地产行业属资金密集型行业,房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少,大部分破产的企业是因为资金管理出现问题,导致资金链断裂。所以,很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造,以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。
一、资金预算的编制
开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式,将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡,为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段,需要编制的资金预算有较大的区别,具体包括:
1.项目拓展阶段
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节,项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门,对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算,在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金,以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式,工程款支付方式有很大的关系。通常情况下,项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。
2.项目开发计划制定阶段
企业已取得的.项目在开发计划制定后,应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算,并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料,同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况,能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时,通过该预算的编制,能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,则对企业的基础资料要求很细,对企业的计划管理水平要求较高,否则会大大降低预算的准确度。
项目资金流量预算并非一成不变,当公司调整了项目开发计划,或者项目投资匡算进行了调整,如遇到原材料价格上涨,项目重大设计方案变更等,项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外,如果企业的采购付款政策发生了变化,资金流量预算也应进行调整。
3.项目开发阶段
对于多项目运作的房地产开发企业,在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量,它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流,也未反映公司层面的资金收付,如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。
对同时进行多项目运作的房地产企业来说,公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调,需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此,编制短期公司整体的资金执行预算,既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题,又能为公司短期资金收付,以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。
资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式,最好在月度进行调整和修订,以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理,既保证了预算相对比较准确,又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中,从而产生对预算管理的逆反心理。
二、资金预算的执行与控制
资金预算特别是执行预算编制完成后,各部门在进行具体的资金收付时,应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时,除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外,还应将资金预算作为控制的依据,设置预算审核环节,重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项,及时安排支付;对不符合资金预算的款项,包括无此预算的款项,以及实际支付金额大于预算金额的款项,应先与承办部门进行沟通,确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付,则应作为预算外支出,履行特殊的审批程序。
三、预算分析调整
房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映,财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算,为预算控制提供及时和准确的信息,同时为预算分析提供基础信息。
由于房地产项目开发周期长,在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响,这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此,在预算执行过程中,企业还应建立预算调整制度,对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整,以提高预算的准确度。
四、预算考评
为了提高资金预算的执行率,充分发挥预算的控制作用,企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标(KPI)时,应将预算执行指标作为KPI之一,通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。
在企业预算准确度不高的阶段,可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计,并计算出考核期内的“超资金预算率”,提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出,如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出,应进行预算调整,不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出,如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出,应作为部门的超预算支出。
当企业涉及到多项目开发,对资金预算执行率要求很高的时候,可将“预算执行率”作为关键绩效考核指标,以此不断提高各部门对预算编制准确度的重视程度,同时提高预算的执行率。
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一、引言
近几年我国城乡建筑发展十分迅速，房屋建设规模日益扩大，建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准，它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。
二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析
我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革，继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和广告媒体代理。
1.项目判断阶段
伴随着绿色开发标准的建立，可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升，至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说，在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了，并在此基础上寻求市场定位。一方面，绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的'要求，所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多，成本相应提高。在项目开发阶段，必须要给予足够的重视；其次，绿色建筑又具有地域性特征，使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策，决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时，考虑社会效益，而且要更多的关注社会效益，不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。
2.概念设计阶段
概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说，一方面，《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系，能够为全行业提供一个协调行动的模板，加强对环境重要性的认同，引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面，这一标准不仅针对开发商，还面向消费者（业主）。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者，完全做到了公开。同时在概念设计中，人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同，将进一步促进绿色建筑的发展，而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。
3.广告媒体代理阶段
广告是联系开发商和消费者的桥梁，广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气，其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够，不愿花费较高成本购买节能住宅，节能市场上缺乏需求动力，导致开发商做节能成本风险增大，从而形成节能消费市场恶性循环，给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识，合理引导消费者消费观，必须在广告与媒体代理阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知，并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视，加大力度宣传绿色节能建筑意识，加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广，关键是要注意市场的创新，同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展，并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构，以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求，以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。
三、结论
高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变，在这一转变进程中，房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征，在了解熟悉、运用上述规律的基础上，重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位，做好概念设计阶段的信息整合，完成广告与媒体代理阶段的调整，对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。
房地产论文13
一、房地产开发成本的组成问题
在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：
1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题
1.成本归集对象
房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配问题
对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的`办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。
3.筹建期间借款利息的会计处理
一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。
4.项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、结语
本文通过分析房地产开发成本的主要组成部分，指出了在对房地产开发进行成本核算时需要注意的几个问题。由本文论述可以看出，房地产开发企业在进行项目开发时，预先做好成本核算是非常关键和重要的，由成本核算所得的会计信息可以使开发商决定该项目是否具有可行性，以及在实施的过程中应当注意的财务管理事项和会计处理方法。在此情况下，房地产开发企业才能完全掌握开发项目的经济利润空间范围，才能更好的设计开放方案，以实现该房地产开发项目的最大经济价值。
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随着我国经济建设的不断深入，房地产企业不仅需要保持良好的业务素质，也需要不断完善企业的相关机制，提高对于企业内部财务的管理与控制。一般来说，房地产企业的财务管理与其他企业还是存在一定的区别，满足不同用户的需求成为房地产企业发展壮大的根本。在这种情形下，企业的财务管理也需要与时俱进，不断改进管理理念以及管理技术，为企业的良好发展保驾护航。本文就新时期房地产财务管理以及控制的相关措施进行详细的探讨。
一、房地产企业财务管控的概念以及意义
所谓房地产财务管控，是指企业通过运用先进的管理技术以及管理理念，局部和综合结合的方法以及多样化的会计方式对企业在从事经营过程中所有的行为进行科学和合理的控制、监督以及规范。企业进行财务管理，主要是提高企业在日常运行中的工作效率以及资产安全，保证财务信息学的真实程度，从而在企业进行新的决策时提供有效的参考，提高企业的经济效率。房地产企业与其他企业有着一定的区别，财务管理具有以下特点：首先房地产产业链比较长、资金需求大、投资周期长并且中间环节多，这些决定了房地产企业财务管理的复杂性和高难度;其次房地产企业财务管理要处理好外部和内部的关系;最后是房地产企业的财务风险以及经营风险都比较高，这要求财务管理人员具有很好的职业素质和风险预测能力。
财务管理是企业的一项重要管理内容。房地产企业需要大量的资金作为支撑，企业的目标就是通过合理的利用资金，获得最大的利益。这种情形下，房地产财务管控的意义就显而易见：第一，财务管控是企业整体管理水平的有效体现，能有效调节各个部门之间的关系，协调财务活动，通过对企业的财务进行预算以及监测，保证企业朝预期的方向发展。第二，企业的财务管控是当今信息化财务管理的一种必然要求。科学技术的进步，信息技术在财务管理中的应用越发广泛，之前简单的财务管控手段已经不能满足企业在新时期的发展需求，使得开放化和网络化的财务管理制度和体系出现。最后，企业内部的财务管理对于企业的治理和结构具有很好的完善作用，能将企业较为分散的经济活动有效的统一起来，保证企业长期的经营目标有着举足轻重的作用和效果。所以，房地产企业的财务管理对于企业的发展和运营来说，必不可少。
二、房地产企业财务管理的现状及存在的问题
(一)房地产企业内部管理和控制制度薄弱
房地产企业在日常生产活动中的流动性以及各个项目之间的独立性，使得企业内部的管理和控制的难度也比一般生产性质的企业高，财务内部控制也显得较为薄弱。主要体现在以下方面：首先内外部审计监督乏力，内部审计部门职能弱化，目前很多房地产企业内部监督评审主要依靠内部审计部门，而有些单位的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内审在形式上缺乏应有的独立性，在职能上也未发挥作用;其次企业的存货管理不够完善，很多企业因为存货而占用的资金通常会超过成本的两倍，这样容易造成企业在资金周转方面的流动不畅，增加资金的占用成本，严重影响企业的运行;第三，应收账款的控制不强。房地产企业经营过程中，产品的生产周期比较长，容易导致资金的回收时间较长，这就存在很大的风险。很多企业也没有严格的赊销制度和收账手段，导致企业的应收账款很容易成为呆账坏账，严重影响企业的经营效益和资产的运转。
(二)企业财务管理和控制的意识淡薄
房地产行业的高利润在带给企业充足资金的情况下也会使企业的管理者和领导者对财务管理和控制不够重视。在企业的发展过程中，我们发现目前落后的财务管理制度以及理念已经很难适应和满足新时期房地产企业的发展需求，并逐渐影响企业的发展壮大。很多企业对财务的管理以及控制的不够重视，缺乏完善的控制体系和措施，导致财务工作出现很多问题，比如账目不清、会计信息失真以及核实不明等情况，给企业造成了一定的经济损失也影响着企业的健康发展。
(三)企业未建立健全预算管理制度及绩效考评奖惩机制
目前，尽管有些企业对财务管理中的费用预算管理也比较重视，但在预算的编制和执行方面仍然存在很多问题。一些地产企业在项目前期阶段着急上项目，没有对成本进行合理的`测算及层层落实，预算计划做的并不细致，另外地产企业的开发周期长，在过程中无法做到费用预算根据实际情况进行相应的调整，导致预算与实际严重脱节，使得预算形同虚设，这些严重影响企业的财务预算管理工作效果，进一步导致企业财务管理工作的实施和企业经营效果和质量的严重下降。有的企业只有预算管理机制，未与绩效考评奖惩机制结合起来，无法确保企业预算管理目标和低成本战略目标的实现。
(四)企业财务管理人员素质有待提高
财务部门的设置通常是金字塔形的，这种模式导致财务管理的层次繁多并且效率较低，这样的财务管理制度以及财务设置已经很难满足目前房地产财务管理的实际需求，尤其是在信息化趋势下，很多工作都需要通过信息化的手段完成。新时代也需要更加专业和高素质的财务管理人员加入到财务管理的队伍中来，更好的运用先进技术和手段以及理念，完成财务管理工作。但是，受制于传统模式的影响，目前的企业财务从业人员理念相对较为落后，也缺乏主动学习财务相关知识的积极性，业务水平相对低下，不能适应新时期财务管理发展的需求，对财务管理造成一定的制约作用，也不利于企业健康发展。
三、改善房地产企业财务管理和控制的措施
(一)不断完善财务内控制度，加强财务内部审计
不断建立和完善对于房地产企业财务管控的内部制度，这是做好财务监督工作最为基本的要求，也是贯穿企业整个生产和经营活动的各个方面的。房地产企业需要根据会计的相关要求逐渐健全企业内部财务管控的制度，建立起内部核查、会计核算、财产清查等一系列完整的财务管理的制度，密切监控企业的存货、资金、成本核算以及应收账款等情况，有效降低企业管理的成本，保证企业能够健康、安全运行。另外，企业不但需要对财务进行内部严格的管控，还需要对企业的决策以及相关的规章制度的执行力度进行控制和审计，保证企业所有进行程序都科学合理。加强企业的内部审计，可以从以下几个方面着手：首先是要建立职务的分离制度，合理安排财务管理工作的每个岗位，明确每个岗位相应职责;其次是要建立财务会计控制制度，主要包括财会工作规则、核算流程以及财会人员的责任;第三是要建立授权审批控制，明确财务人员的授权的权限及相应的承担责任;第四是要建立企业现金与银行存款的管理制度，确保企业资金运转健康。
(二)加强企业财务管理和控制的意识
首先要加强企业领导者对于财务管理和控制的重视，放弃房地产门都要定期检查资金是否到位，是否专款专用，对于那些资金没有到位、擅自挪用资金的基建项目，要及时进行整改，保证计划的落实。
四、结束语
总而言之，基建项目是一项投资大、建设周期长的工作，财务管理在基建项目中至关重要，直接决定了基建项目的社会效益能否实现，关系着事业单位的发展，财务工作的目的是做好基建项目资金的考核、监督、控制和预算，财务工作这不仅要对项目实施的可行性进行分析，还要了解实际花费的资金和预算之间的差额，对财务管理工作提出有效合理的建议。事业单位基建管理部门一方面要正确履行本部门的职责，另一方面还要合理承担项目投资人或者业主的角色。建设部门的会计核算是单位会计核算范畴中比较重要的一部分，包括招标投标管理、合同谈判、合同管理、工程量价审核、竣工结算、财务决算等。由于各方面的原因，事业单位的基建财务工作总是存在着各种各样的问题，有的是主观原因造成的，有的是客观原因造成的，但无论是哪方面的原因，事业单位必须充分重视，正确的认识基建财务管理工作的重要性，及时发现问题，并立即采取相应的解决措施，不断提高本单位基建财务工作的水平。
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如今房地产企业已逐渐成熟，房地产市场逐渐规范，竞争依然激烈，房地产企业要想获得更多的利润，就要有效控制成本，科学地进行成本管理。本文首先简要介绍了房地产开发成本的构成，然后指出目前房地产成本管理中存在的问题，最后着重提出科学进行成本管理的方法。
一、房地产开发成本的构成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。通常包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理销售费用及开发期间税费等。
目前，房地产市场竞争激烈，国家也不断整顿规范房地产市场，房地产开发企业的成本管理显得尤为重要，只有控制好成本，才有进一步取得利润的空间。
二、房地产成本管理中存在的问题
（一）缺乏系统的成本管理体系
由于房地产项目建设周期长，策划、施工和运行各阶段参与者只负责本阶段的成本管理，不能形成良好的沟通与交接，造成脱节，不利于项目总周期的成本管理。另外，房地产项目涉及人员多，面临的不确定性大，房地产企业缺乏规范的规章制度、岗位职责、控制流程等，在各细节方面不能有效地进行成本管理，需要在进程、人员、设施等方面建立系统的成本管理体系。
（二）忽视前期策划和设计阶段的成本控制
很多房地产企业为了加快项目开工，简化甚至忽略项目前期策划工作，或者仅仅为了降低设计费用，直接采用报价最低的设计方案，这些都会导致无法弥补的损失。虽然项目的前期费用投人较少，但项目前期策划决定着整个项目的方向，对工程寿命期的影响最大，项目前期策划阶段的失误，往往会导致工程运行费用高、建设过程中不断变动等问题。而采用报价最低的设计方案，在施工过程中可能会出现设计方案不可行而不断修改的现象，反而增加了设计成本。
（三）成本管理有待信息化
目前，房地产企业成本没有成熟的信息化管理系统，信息往往滞后、遗漏、失真，影响企业决策。项目各阶段的信息、各利益相关方的要求不能进行整合，项目负责人只能根据书面或口头信息进行决策，导致成本增加、风险加大等诸多问题。
（四）过度强调成本管理忽视工程质量
部分房地产企业一味地追求降低成本而偷工减料，敷衍质检，降低了工程质量。上海“莲花河畔景苑”小区一住宅楼倒塌便与开发商盲目追赶工期、降低成本有关系，其主要负责人被判3-5年有期徒刑，不仅该住宅楼的业主要求索赔，其他住宅楼的业主也要求退房退款。可见，如果盲目地追求降低成本而忽视工程质量，反而会增加后期维护或赔偿费用，得不偿失。
三、科学进行成本管理的对策
（一）健全成本管理体系
成本管理体系应确立项目流程，在各流程的.结点明确负责人的交接工作，比如要求负责人说明该流程具体成本、目标完成情况、接下来需要注意的地方等。成本管理体系应包括成本核算体系，对成本进行预算、控制、核算、分析及考核，对项目全周期成本进行动态控制，保证成本管理的及时性及精确性，便于负责人决策，提髙企业经济效益。其次，还应包括成本责任体系，明确各阶段工程内容、负责人、负责部门，并要求负责人就项目执行或总结情况进行及时反馈；建立考核指标及评价机制，及时记录考核情况并严格执行奖惩机制。另外，成本管理体系还要做到统筹成本、进度、质量的关系，忽视任一因素都会影响项目的执行情况。
（二）完善各阶段成本控制
项目的每个阶段都对项目成本产生影响，因此要完善项目各阶段成本控制工作。在前期策划阶段，要做好市场调査，了解市场供求情况；做好项目构思与规划，包括确立建筑密度、容积率、绿地率等；确立项目目标，进行项目定位，初步确立成本目标。在设计阶段，由于设计方案的质量决定了后期的成本、费用、工期、质量等的髙低，因此要重视设计方案的选择，不仅要考虑设计费用，还要综合项目总的投资预算进行选择。
施工阶段是项目投资最大、工期最长的阶段，由于设计方案已定，企业往往不能通过减少或改变施工量来降低成本，企业要做的成本管理工作主要有：1.广泛了解市场行情，在保证材料满足建筑要求的条件下尽量降低采购成本；1按照成本管理体系的规划对成本进行控制；3，严格控制合同变更，减少项目修改或返工的次数；4.严格审核工程索赔，加强预见性，减少索赔发生。
项目运行阶段要进行项目的销售，要结合项目的规模、市场定位、竞争对手情况选择销售形式、确定销售费用，销售费用与项目将来的销售情况密切相关，房地产企业要做好销售费用的管理控制。
（三）提高成本管理信息化水平
提高房地产企业成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系统，它本质上是成本管理核算体系的软件表现形式。成本管理系统用于核算项目成本，实现业务、财务管理的结合；整合成本信息，反映目标成本与实际成本的差异，为项目负责人提供决策依据，保证决策的及时性及科学性，提髙项目的竞争力。
（四）合理降低资金成本
合理利用多种融资渠道，加强财务杠杆的作用；充分利用税收优惠，制定合理避税措施，可减少税费以降低成本；严格按照成本计划拨付资金，对计划中未提及的拨款要求，要严格审査，再做出拨款与否的决定；尽快回收应收账款，保证现金流，提髙资金利用率及流动比率等财务指标；同时，提升企业品牌，扩大影响力，与政莳、银行等金融机构建立良好关系，也有利于企业的融资及项目的批准与实施，在一定程度上也降低了项目开发的资金成本。
四、总结
房地产企业的成本管理涉及项目的各个阶段及各个人员，要建立成本管理体系，完善各阶段的成本管理控制，提髙成本管理人员的综合素质，建立人员考评及奖惩机制，全员、全过程的管理才是成本管理的关键。此外，规范项目建设流程、提髙成本管理信息化水平、降低资金成本等也能加强成本管理。只有加强房地产项目的成本管理，才能提髙企业的竞争力，使企业处于不败之地。
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