如何认定城镇房屋租赁合同的效力
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
具有上列情形之一的，合同无效。
另外，根据最高院的司法解释的规定：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同及出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，合同有效。
延伸阅读：
依照无效合同的处理原则，出租人应当返还承租人在合理范围内支付的多余租金，而承租人则应当返还占用的房屋。《解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有;不同意利用的'，可以承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或返还没有必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
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