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创业空间是不是一门好生意
创业空间是什么?
今年来，几位地产界大佬的创业项目获得颇多瞩目。SOHO中国董事长潘石屹推出内部创新项目——办公短租产品SOHO 3Q。原万科高级副总裁毛大庆离职后，刚刚推出他的新项目“优客工场”。而曾任SOHO中国副总裁的王胜江，也联手洪泰基金打造了“洪泰创新空间”。
全球范围内，类似的联合办公服务商在过去5年内从300家增长到6000家。国内的创业服务在同时间内也达到了一个新高点，过去一年时间里，YOU+公寓，SOHO 3Q等搭建创业者社区的地产项目陆续上线，提供的服务从创业所需的生活办公场地，到各类创业服务，再到对接投资人等资源。
毛大庆在介绍他的创业项目时，曾拿美国的联合办公租赁公司WeWork做对标。王胜江解释“洪泰创新空间”时，曾提及美国另一家创业空间NeueHouse。
“我们是沿着创业者的属性去做一个生态链”， 王胜江对腾讯科技表示，从提供空间开始，洪泰创新空间将给创业者提供各类技术性的服务，譬如创业者前三个月最需要的注册、法律、财务、税收等。
从运营方式上看，刚刚兴起的创业空间和孵化器有重叠，但又不完全一致。广义上的创业空间较孵化器门槛更低，为更多草根创业者提供成长空间。另一方面，创业空间的范畴更广，包含创业咖啡这类新型孵化器，也包含一部分地产性质更强的联合办公空间。
除了提供给创业者的办公区域，服务功能也是目前创业空间的运营方们普遍会对外强调的属性，服务包含了各类技术性服务，以及创业培训、投融资对接、团队搭建及媒体资讯等。
谁在做创业空间?
创业空间虽然是一个新名词，但类似的科技园区，创业基地并不是刚刚出现。
各地由政府投资主导的创业园区是其中重要的一部分，譬如杭州政府建设海创园及梦想小镇。除了政府主导的园区，更多现存的市场化的创业空间，偏向联合办公基地，主要通过写字楼“整批零租”获取差价。
还有一类的创业空间组织结构更为松散，主要提供创业者的联系平台，譬如3W咖啡，京东JD +奶茶馆等。
在王胜江看来，“中国现在存在的所谓的创业空间，90%都仍然是通过房租差价赚钱，只能算作是写字楼市场的一小部分，本身不提供孵化的功能”。
随着创业投资市场的发展，创业空间的运营模式也在逐渐升级。一些创业空间已经摆脱物业模式，也不要求创业团队股份，而是围绕创业者，投资人、产业链上下游整合可开放的资源，核心在于吸引和扶持有潜力的创业团队。
从这个意义上，“空间”这个物理上的概念已经不再是创业空间的核心，而只是一个支撑点。想象空间在于对好项目、好团队的持续运营能力。
创业空间如何盈利?
在盈利模式上，WeWork已经先行试验出可行的方案。2014年，WeWork实现营收1.5亿美元，利润率将近30%。同时，这家联合办公平台的估值已经达到60亿美元。
WeWork主要与商业地产基金和开发商合作，通常以低于市场价10%左右的折扣租楼层，重新设计后再租给各种创业公司。
而WeWork的盈利点主要在于两方面：一是会员费及配套服务费，通过写字楼“整批零租”及打包的配套服务转去差价;二是隐形回报：包括地价的溢价、对公司投资获利等。
国内的践行者中，毛大庆的优客工场比较明确地要走WeWork的路线， “优客工场有服务收费，但总的来说，比创业企业自己去单打独斗的创业费用低了很多。”毛大庆表示。
背景相似的王胜江有不同的思考，他更希望完全脱离地产开发商的角色，在他的定义中，洪泰创业空间的属性是创业而非地产，“我们的属性是创业者，当然也希望通过创业空间能够把房地产激活，但前提是首先得理解什么是创业者”。
在他的定义里，洪泰创业空间并不仅仅作为洪泰基金的配套服务存在，“这件事本身的机会巨大，如果搭建了一个创业生态链，能孵化出好的产品，投资人也能找到好的项目，这个平台的意义绝不会是配套”。
王胜江的构想中，洪泰创业空间承担更多扶持和孵化的角色，最终搭建的是围绕创业者的生态圈。
打造服务能力，搭建创业者社区，是创业空间的胜出的核心，也无疑是运营创业空间的难点。完善的配套服务，丰富的社交活动，创业资源对接，这些都是打造一个成功的创业服务空间的必备要素。当更多的资源在“空间”里流通时，创业空间才具备比房地产企业或孵化器更大的价值和意义。
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