世联市场调研报告

时间：2020-12-24 13:33:43 调研报告我要投稿

世联市场调研报告范文

　　篇一：【世联】深圳房地产市场调研报告

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　　一、深圳市总体社会及经济发展状况

　　深圳经济发展背景

　　GDP指标

　　20**年深圳市的经济综合实力明显增强。20**年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。

　　20**年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。

　　固定资产投资

　　20**年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。消费指数居民消费需求也明显转旺，20**年全市社会消费品零售总额609亿元，比2**0年增长13.2%。消费指数自2**0年第一次超过GDP增长速度后与之持平。

　　居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，20**年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。外资利用程度20**年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。存借款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。

　　各项借款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人借款的增长，借款的方式正在改变人们的生存观念。产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。

　　深圳2**2年经济发展环境

　　经济环境

　　今年深圳面临的经济环境，是压力与挑战并存的一年。WTO已经加入，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。对于深圳，上述冲击甚至超过了亚洲金融危机。

　　经济增长

　　由于深圳采取了政府“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、加快国有企业改革步伐等应对措施，全市经济在逆境中仍然保持了健康平稳的增长态势。

　　今年1月份至11月份，深圳完成国内生产总值1652亿元，增长12.7%；出口总额338.68亿元，增长7.1%；完成高新技术产品出口达96.32亿美元，增长27.7%；高新技术产品产值占工业总产值的44%，在全国大城市中排第一位；全市合同利用外资36.78亿美元，增长53.2%；实际利用外资32.45亿美元，增长19.4%；社会消费品零售总额增长13.1%；地方预算内财政收入增长17.7%。

　　据有关部门预测，深圳今年GDP可达1880亿元，同比增长将达13%。

　　深圳经济发展政策

　　产业政策

　　深圳市目前的产业政策—— 加强以高新技术产业为第一增长点，提高高新技术产业在国民经济增长中所起的作用，使之成为深圳市21世纪的支柱型产业。

　　金融政策

　　未来深圳市的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断调低，为开发商降低融资成本，增强购买力提供了良好的金融条件。

　　房地产政策

　　深圳市规划国土局于20**年1月份内连续推出了三项规范房地产市场的公告（深规土告[20**]**、02、03号），分别对建立土地有形市场、提高预售门槛两项内容作出了规定：要求严格执行限期交清地价款；禁止未获得预售许可证前的内部认购；未交清地价款以前的土地严格限制拍卖。这三项措施对于规范房地产市场具有积极的意义。

　　篇二：世联地产：2**3年房地产市场年度报告

　　开篇导言

　　2**3 年新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。年初开始，央行的货币政策偏松，外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性，多家银行的借款政策偏松，除个别银行的借款政策有所收紧外，多数银行都存在优惠政策，首套房借款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场做出适当的微调，在这种局面下，需求不断释放，行业延续2**2 年来的复苏，呈现跨年热销的局面，但成交量的攀升推动热点城市房价过快上涨的势头特别明显。为稳定市场预期，中央在2 月底出台了“新国五条”。政策的出台一度让市场风声鹤唳，预期一度陷入混乱，世联一季度世联购房者信心指数也因政策的出台而小幅下降，但最终政策落地性不强，需求整体没有受到多大的影响，即使在6 月份爆发“钱荒”事件，市场仍能维持高度景气。

　　在下半年，央行货币政策定调中性偏紧，同时也受到国外经济一些因素的影响，银行间拆放利率中枢逐步上移，全社会融资总量增速下移。在流动性逐步收紧的影响下，叠加去年同期高成交基数因素，下半年起商品房成交增速开始下移，但依然处于让人满意的高位，自然也会带动价格的攀升。在资产价格逐步上移压力下，8 月起部分银行由于信贷额度受限，开始取消首套房贷利率优惠，甚至套房贷利率较基准上浮10%-20%，但需求仍旧旺盛，商品房成交量始终维持在高位，房价上涨趋势不改进入11月，市场资金面偏紧，银行信贷额度大幅收紧，借款利率持续上浮使得需求有所衰弱，叠加一二线热点成交城市纷纷出台政策抑制需求，导致观望情绪开始加重，虽然楼盘上门量仍维持高位，但成交率开始有所下行。最后，随着新的一年到来广州世联地产认为：2**4年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。

　　供求篇

　　1 广州市商品住宅市场分析

　　1.1 2**0－2**3年历年广州市十区二市商品住宅市场情况（近四年）

　　历年商品住宅市场供求情况

　　2**3年广州

　　历年新建商品住宅成交情况

　　从历年商品住宅市场成交情况看，从2**3年开始市场整体成交金额连续三年上升，2**3年成交金额环比上升2%；均价方面整体保持上升趋势， 2**3年成交价格上升幅度为7%。

　　1.2 2**3年广州市商品住宅市场分析

　　1.2.1 2**3年广州十区二市整体市场概况

　　广州十区二市2**3年商品住宅成交面积1052万平米，环比下降4%，全年成交金额1397亿元，环比上升2.5%，成交均价为13284元/平米，环比上涨6.9%。

　　2**3年广州房地产市场呈现四大特点：

　　一、中心六区供应减少、成交大幅下滑、均价大幅上升；

　　二、周边区域成为供求主力，增城、番禺、花都三区占整体成交金额46%；

　　三、多限政策影响，市场客户以首次置业、二次置业为主；

　　四、全年1-12月市场特点鲜明，共划分成四个阶段，既抢购波动期、博弈期、黄金期、转折期。

　　1.2.2 2**3年1-12月广州十区二市商品住宅市场分析

　　2**3年商品住宅从新增供应量来看分1月、9-11月集中放大， 1月为3月底“穗五条”出台前期，开发商抢售供应集中放大，9-11月黄金周住宅市场继续放量拉动整体供应上升。

　　从成交量来看，整体市场表现火热，受到3月底“穗五条”政策出台前的的影响，3月开发商抢售签约较为理想，传统成交集中黄金月份9、10两个月成交较为理想。从吸纳率方面来看，整体吸纳率从六月开始呈现一路下滑趋势，11月整体吸纳率仅65%为全年最低值。

　　从成交金额和成交均价来看，2**3年全年广州市场分成四个阶段，3月政策出台前进入短暂的抢购期，市场表现“量价齐高”；4至8月进入一次博弈期，市场表现为“量价齐降”；9至10月进入市场黄金期，市场表现为成交量高、成交均价震荡；11月开始市场进入转折下行期，体现为整体消费者市场预期开始下降，市场观望情绪进一步加重，市场“量降价升”的`趋势形成。

　　1.2.3 2**3年广州十区二市商品住宅成交情况全年各区住宅成交呈现供求相对平衡，从各区域看也都呈现供求相对平衡的特点，原因受政府调控等因素影响市场成交。

　　从广州十区二市的商品住宅预售面积来看整体供应主要集中在第四季度，全年供应主要集中在增城、花都、番禺、南沙四区，合计占整体供应的68%。

　　从市场吸纳情况来看，除萝岗、南沙二区吸纳率相对较低以外，其它区域全部呈现供小于或者接近等于求的情况。萝岗、南沙二区主要是供应量产品相对过剩，两区吸纳率分别低至68%、83%，未来销售压力较大；越秀、增城两区表现为供求相对平衡。

　　篇三：世联行：深圳2**5年11月房地产市场报告

　　世联行：深圳2**5年11月房地产市场报告

　　年底成交翘尾，因11月份结构性调整，深圳成交均价首破4万/㎡。 1 宏观经济与政策环境

　　1.1 宏观经济信息解读

　　1）制造业采购经理人指数创三年新低

　　2**5年11月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.6%，比上月回落0.2个百分点。其原因主要是三个方面：1.国内外市场需求不振和生产淡季等；二是近期大宗商品价格持续低位震荡下行，主要原材料购进价格持续回落；三是面对经济下行的压力，企业采购活动有所减缓，补充库存意愿不足。

　　制造业采购经理人指数不断创新低，可能会导致以下影响：

　　1.制造业形势持续恶化；

　　2.经济改革以时间换空间，转型升级和制造业企业倒闭赛跑；

　　3.中央在

　　整体政策选择上，为转型升级赢得更多时间，必须先稳房地产，才能保证金融稳定。这是近期房地产政策利好频出的原因，也是明年再出利好的基础。

　　2）1-10月全国规模以上企业利润下降

　　1-10月份，全国规模以上工业企业实现利润总额48666亿元，同比下降2%，降幅比1-9月份扩大0.3个百分点；10月份，规模以上工业企业实现利润总额5595.2亿元，同比下降4.6%，降幅比9月份扩大4.5个百分点。

　　原因：1.生产增长放缓、产品价格下降（需求弱/库存高）；

　　2.成本上升。

　　影响：工业企业利润下降-倒闭/降薪/裁员-需求不振-物价下降-通货紧缩；深圳以服务业和高新企业为主，民营经济发达，预期受影响较小，但谨防输入型通缩。

　　3）11月份全国居民消费价格指数（CPI）环比持平，同比上涨1.5%

　　从环比看，11月份CPI走势平稳。食品中，11月份北方地区多雨雪天气，影响了鲜菜、鲜果的生产和运输，鲜菜和鲜果价格环比分别上涨2.8%和1.6%，合计影响CPI环比上涨0.12个百分点；猪肉和蛋价格环比分别下降2.8%和1.1%，合计影响CPI环比下降0.11个百分点。非食品中，旅游价格环比下降3.1%；国内成品油调价，汽、柴油价格环比分别下降1.5%和1.8%。

　　从同比看，11月份CPI同比涨幅比上月扩大了0.2个百分点。其中，食品和非食品价格同比分别上涨2.3%和1.1%，涨幅分别比上月扩大了0.4和0.2个百分点。部分分类价格同比涨幅相对较高，挂号诊疗费、猪肉、鲜菜、家庭服务、公共汽车票、理发、洗浴等价格同比分别上涨16.6%、13.9%、9.4%、7.3%、6.1%、5.2%和5.0%。

　　4）11月份，全国工业生产者出厂价格环比下降0.5%，同比下降5.9%

　　11月份，工业生产者出厂价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。降幅略有扩大的原因一是部分工业行业价格降幅扩大，其中有色金属冶炼和压延加工、有色金属矿采选、黑色金属矿采选价格环比分别下降3.2%、1.7%和1.3%，比上月降幅分别扩大2.2、0.8和0.6个百分点；二是石油加工价格环比由升转降，由上月上涨0.2%转为本月下降1.9%。此外，燃气生产和供应、电力热力生产和供应价格均由上月的环比持平转为本月的环比上涨0.2%。

　　11月份，工业生产者出厂价格同比下降5.9%，降幅与上月相同。分行业看，石油加工、黑色金属冶炼和压延加工、有色金属冶炼和压延加工、化学原料和化学制品制造出厂价格同比分别下降20.6%、19.9%、13.5%和7.9%，合计影响当月工业生产者出厂价格总水平同比下降约3.3个百分点，占总降幅的56%左右。

　　1.2

　　政策最新动态

　　1）国税总局进一步便利纳税人

　　11月10日，国税总局《关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》，进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料，最大限度便利纳税人。

　　2）商务部、外汇局简化外商投资房地产手续

　　11月11日，商务部、外汇局发布《关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》，进一步简化外商投资房地产企业管理工作。提出取消商务部网站备案公示程序。外商投资房地产企业在完成相应工作流程后，可按相关外汇管理规定到银行办理外商直接投资项下外汇登记等手续。

　　3）央行下调常备借贷便利SLF利率

　　11月19日，央行通过其官方微博发布消息称下调常备借贷便利SLF利率，为加快建设适应市场需求的利率形成和调控机制，结合当前流动性形势和货币政策调控需要，决定于2**5年11月20日下调分支行常备借贷便利(SLF)利率。对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7天的常备借贷便利利率分别调整为2.75%、3.25%。

　　1.3 深圳时政最新动态

　　1）深圳福田金沙片区规划：城中村、工业区及旧住宅区综合改造

　　金沙片区可改造区域总占地面积为114.5公顷，现状总建筑量约为362.1万平方米。可搬迁总建筑面积约为343.3万平方米，其中下沙村70.6万平方米，上沙村133.8万平方米，沙嘴村36.5万平方米，沙尾村38.8万平方米。更新后，大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米。

　　2）深圳宝安区轨道交通总长将达132公里

　　经过宝安老城区的轨道12号线已纳入市轨道交通四期建设规划，根据现有方案，全程沿地下方式敷设，其中宝安段长约24 .1公里，终点站设在大空港国际会展中心。宝安132公里轨道交通分解：已建成轨道线路：1号线、5号线；在建的轨道线路：11号线、6号线和穗莞深城际线，将建的轨道线路：12号线(太子湾-新会展中心)、13号线(深圳湾-公明)、15号线(前海-西乡)、18号线(空港新城-平湖)、20号线(空港新城-T4枢纽)。

　　3）深圳地铁7号线全线轨通，明年年底通车试运营

　　11月19日晚，深圳地铁7号线正式实现全线轨通的目标。7号线实现年底“电通”，2**6年年底正式开通试运营的目标指日可待。7号线以南山西丽湖站为起点，止于罗湖区太安站，跨南山、福田、罗湖三区。线路全长约30.2公里，共设车站28座，是连接深圳特区内南半环主要居住地与就业区的局域线。

　　4）明年预计宝安将供应超过5**0套保障房

　　2**5年度市政府下达给宝安区的工作任务是新开工保障性住房12**套，竣工11**套，基本建成5**0套，供应4**套。目前宝安区完成新开工保障性住房1202套，完成全年竣工任务1160套，并且洲新村三期、宝和苑、源和苑、羊台苑等9个项目基本建成住房5**0套。

　　5）龙华新区投5亿建大型主题公园

　　目前，龙华新区正在“大手笔”规划建设一批重点文体设施项目。其中，民治白石龙音乐公园和观澜体育公园开建在即，有望于3年内投用。民治白石龙音乐公园东南接金龙路、北接新区大道、西接金桥街，占地面积11.5万余平方米，是一座以音乐元素为主题的大型公园。该项目总投资额为98**万元，预计2**7年可建成使用。 2 深圳土地市场解析

　　2.1 11月土地供应与成交概述

　　11月，全市新增土地供应量2.4万㎡，同比下降73.1%，环比上升8.6%；成交量

　　1.5万㎡，同比下降75.9%，环比下降86.5%。

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