资产评估报告范本
随着个人素质的提升，报告不再是罕见的东西，其在写作上有一定的技巧。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？下面是小编为大家整理的资产评估报告范本，希望对大家有所帮助。
资产评估报告范本 篇1
一、依法设立且存续满两年
(一)依法设立，是指公司依据《公司法》等法律、法规及规章的规定向公司登记机关申请登记，并已取得《企业法人营业执照》。
1.公司设立的主体、程序合法、合规。
(1)国有企业需提供相应的国有资产监督管理机构或国务院、地方政府授权的其他部门、机构关于国有股权设置的批复文件。
(2)外商投资企业须提供商务主管部门出具的设立批复文件。
(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前设立的股份公司，须取得国务院授权部门或者省级人民政府的批准文件。
评估师提示特别关注：
实践中上新三板的企业多为高新技术企业，很多企业存在国有创业引导基金前期投资的情况。
所以要特别关注国有创投公司投资公司时是否履行相关法律程序
1、投资时，是否经有权部门履行了决策程序，是否需要国有资产监督管理部门批准
2、增资扩股时，是否同比例增资，如未同比例增资，是否履行评估备案手续。
3、退出时是否履行了评估备案，是否在产权交易所进行了交易。
2.公司股东的出资合法、合规，出资方式及比例应符合《公司法》相关规定。
(1)以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，应当评估作价，核实财产，明确权属，财产权转移手续办理完毕。
评估师提示特别关注：
实践中上新三板的企业多为高新技术企业，很多企业创立时存在股东以无形资产评估出资的情况。
1、无形资产是否属于职务发明
如属于职务发明，则涉嫌出资不实问题，需要用现金替换无形资产出资。
2、无形资产出资是否与主营业务相关
实践中，有些企业创始股东购买与公司主营业务无关的无形资产通过评估出资至公司，但是主营业务从未使用过该无形资产，则该等行为涉嫌出资不实，需要通过现金替换无形资产出资。
3、无形资产出资未过户至企业
实践中，有些企业股东拿无形资产出资至公司，但是并未办理过户手续。
(2)以国有资产出资的，应遵守有关国有资产评估的规定。
(3)公司注册资本缴足，不存在出资不实情形。
(二)存续两年是指存续两个完整的会计年度。
(三)有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，存续时间可以从有限责任公司成立之日起计算。整体变更不应改变历史成本计价原则，不应根据资产评估结果进行账务调整，应以改制基准日经审计的净资产额为依据折合为股份有限公司股本。申报财务报表最近一期截止日不得早于改制基准日。
评估师提示特别关注：
1、改制动用资本公积的问题
大部分情况下的改制，公司注册资本都会有所提高，由于动用盈余公积和未分配利润转增需要缴纳所得税，公司通常更愿意用资本公积转增股本。但需要注意的是，并非所有资本公积都可以转增股本，通常只有“资本溢价”可以转增股本，而像资产评估增值记入的“其他资本公积”、“股权投资准备”，以及“接收捐赠资产”、“外币资本折算差额”等则不可以转增股本。
2、改制时所得税缴纳问题
改制时，资本公积、盈余公积及未分配利润转增股本按以下情况区别纳税：
(1)自然人股东
资本公积转增股本时不征收个人所得税;
盈余公积及未分配利润转增股本时应当缴纳个人所得税;
(2)法人股东
资本公积转增股本时不缴纳企业所得税;
盈余公积及未分配利润转增股本虽然视同利润分配行为，但法人股东不需要缴纳企业所得税;但是如果法人股东适用的所得税率高于公司所适用的所得税率时，法人股东需要补缴所得税的差额部分。
二、主体资格问题
设立程序合法合规：即拟申请挂牌企业在最初设立以及后期改制为股份有限公司时要注意严格按照《公司法》、《公司登记管理条例》等相关法律法规的规定进行，履行必要的验资、资产评估、审计等法律法规以及规范性文件规定的法定程序。
特别提示：涉及国有股权或者国有资产的审批、资产评估等相关问题;
外商投资企业的设立是否履行了必要的主管部门批复文件，同时要求券商、律师出具批复的部门有权出具该类文件进行确认
案例索引：光电高斯(430251) 《审查反馈意见通知书》重点问题之9。请公司确认公司设立及改制时，第二大股东光电集团所持公司股份是否须履行相关国资备案程序，如需要，请补充提供相关国有股权设置批复文件;关于其程序完备、合法性，请主办券商及律师核查并发表意见。(国有股问题)
律师对公司在设立及改制过程进行了详细说明，并就光电集团对上述程序所履行的相关程序、决议、书面文件进行了核查，并与《企业国有资产法》、《公司法》的相关规定进行逐一论证，证明其程序完备、合法有效。
三、出资方式合法合规
即公司股东出资方式、程序、比例均符合公司法等相关法律法规的规定履行了必要的程序。出资方面的问题主要体现在无形资产出资上。企业历史上验资报告如果没有，则要提供银行进账单。
(1)关于无形资产出资的规定：股东用于出资的资产可以是货币，也可以是实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价，现金出资比例不得低于注册资本的30%;
(2)关于无形资产出资的现状。
高新技术企业以无形资产出资的情形大量存在，相当部分企业存在无形资产出资不实的情况。无形资产出资方式在科技型企业中非常常见，因为大多数科技型企业都由专业技术人员创办，设立时普遍会采用技术出资的方式。目前主要问题有：公司设立时，如股东使用在原单位任职期间形成的技术作为出资，而该项技术出资与原单位之间存在权属纠纷。公司设立后增资时使用公司享有权利的技术作为股东增资，属于出资不实。高估无形资产价值，评估出资的无形资产价值明显过高。用于出资的无形资产对公司经营没有任何价值。
重点问题：
1、20xx年8月有限公司成立时，股东于现军以非专利技术“高炉热风炉全自动化燃烧控制”出资，评估值为506万元。
2、截至公司改制时，上述无形资产虽已摊销完毕，但若存在出资不实情形，相关摊销金额影响累计未分配利润，进而影响改制时点净资产的真实性和充实性。
顾问律师详细说明了于现军以非专利技术“高炉热风炉全自动化燃烧控制”出资和隆优化有限时经过了有资质的评估机构进行评估，评估价值取得了公司届时全体股东的确认，并依法办理了财产转移登记手续，出资程序符合当时主管部门规范性文件的相关规定，合法有效。同时依据最高法的司法解释对如果公司股东以符合法定条件的非货币财产出资，即使在出资后存在贬值的客观情况，只要该贬值是因为市场变化或其他客观因素导致的，也不应认定股东出资不实，股东不承担补足出资的责任。根据于现军向本所律师提供的`说明，其用于出资的“高炉热风炉全自动化燃烧控制”未能实现预期的价值是由于市场变化等不可控制的客观原因造成的，并不存在出资时的出资评估价值过高的问题。
四、无形资产出资问题的解决
出资不实是企业上市过程中的硬伤，在挂牌和上市前必须采取相应的措施予以规范解决。对于挂牌新三板而言，解决出资不实的主要措施有：
(1)无形资产出资比例过高的问题。有些企业可能在设立当时或是增资过程中用无形资产出资的比例过高，不符合法律规定，那么在实际处理时：无形资产的比例已经低于规定比例，则只需要出具书面材料向监管部门说明;有可能的情况下，还要由推荐挂牌的保荐机构或律师事务所出具专业意见，说明该出资不实的情况对企业的资本无影响，不影响后续股东的利益，而且该无形资产对企业的发展贡献巨大。这样监管部门一般都会认可，不会成为挂牌障碍。
(2)无形资产的权利瑕疵问题。如果企业在设立时用以出资的无形资产该股东并没有权利处分，但在企业设立以后，该股东拿到了其所有权或使用权，那么，只要在企业申请挂牌前，将该无形资产的权利转移给企业，且由有关验资机构出具补充验资报告，就不会对企业申请上新三板挂牌交易造成实质性影响。
(3)无形资产评估问题。如果企业设立时对出资的无形资产未作评估，或评估价格不实，那么通常采用的做法是重新由专业评估机构对无形资产进行评估，对于评估低于出资的部分，由责任股东以货币形式予以补足;评估高于出资的部分，则归公司所有。为避免日后出现纠纷，无责任股东还要同时出具免责说明书，表示不再追究出资瑕疵或出资不实的股东的责任。
资产评估报告范本 篇2
TT资产评估有限公司接受您的委托，根据有关法律、法规及资产评估准则、规范，本着独立、客观、公正、科学的原则，采用市场法和成本法，按照必要的评估程序，对您的电脑进行了评估工作。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及其使用者
1.委托方：张
2.使用者：除委托方外，国家法律、法规明确的`为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
二、评估目的
本次评估目的是为了二手转卖
三、评估对象
本次评估对象为张个人电脑，
设备概述：其电脑为宏基E1-471G，购买价3300元，购入日期为20xx年9月1号，性能可靠，运算速度一般，工作正常，保养较好。预计使用6年，现已使用1年零2个月。实拍照片如下：
四、价值类型及其定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。因此，本次评估采用的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
资产评估的时间基准为20xx年10月31号
六、评估依据
该资产的取价依据为购买时所开具的发票。
七、评估方法
1.成本法
其电脑购买价为3300元，
成新率为:
(72-)/72=80.5%
评估价值：3300x0.805=2656.5
3.市场法：
个别因素：
评估对象参照物A参照物B参照物C
规格型号宏基E1-471G宏基E1-471G宏基v5-471G宏基E1-471G
1 1 0.89 1
制造厂家A场A场A场A场
1 1 1 1
役龄5 5 5 5
1 1 1 1
附件齐全齐全齐全齐全
1 1 1 1
比较系数1 1 0.89 1
市场因素的比较：
根据评估对象和参照物的市场交易状况、交易动机及背景、交易数量等因素均相同，调整系数为1
时间因素：
参照物的交易时间
评估对象参照物A参照物B参照物C
交易时间当前九个月前一年前半年前
时间调整因素1 0.88 0.83 0.9
计算评估值：
参照物A参照物B参照物C
交易价格3100 3700 3000
比较因素调整系数0.88 0.74 0.9
调整后价格2727 2738 2700
则该电脑评估值为：(2727+2738+2700)/3=2722
八、评估程序实施过程和情况
首先，咨询被评估物品购买价，了解电脑的基本情况;然后估计其重置成本和成新率，找可比实例。
九、评估结论
按成本法计算出电脑的价值为2656.7元，用市场法求出来的价值为2722元，该电脑型号已被淘汰，重置成本估计不准确，因而成本法估计出来的值不精准，市场法采用了3个可比实例，比成本法具有可信度，因而此次应采用市场法下的评估结果，则该电脑的评估价值为2722元。
十、评估报告日
本报告提出日期为20xx年11月4日。
资产评估报告范本 篇3
一、评估范围
xx印刷厂部分设备资产
二、设备概况
1.基本情况
xx印刷厂位于xx省。
2.设备概况
xx印刷厂的设备：联想电脑、方箱机(二手20xx年出厂)、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部也盘亏，汽车别克SGM7160SLx、长安面包车SC6330各一辆。
三、评估目的和评估基准日
本次评估为该企业设备转让提供作价依据评估基准日为：20xx年5月31日
四、设备的清查核实
1.清查核实的内容
该印刷厂要转让的所有设备和车辆。
2.机器设备的分布情况设备均位于厂区内。
3.资产清查的过程与方法
⑴本次机器设备清查分三个阶段。
第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；
第二阶段，进行现场清查盘点工作；
第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。
⑵现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。
4.资产清查结论
该公司的.主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。
五、评估过程
1.按照评估操作规范的规定，填写了《固定资产——机器设备清查评估明细表》、《固定资产——电子设备清查评估明细表》、《固定资产——车辆清查评估明细表》，并做到帐、表、物相符，且不重、不漏。
2.制定评估工作方案和工作计划。
3.提请公司准备设备评估所需的技术、经济资料。
4.对机器设备进行现场清查核实:评估人员到现场核实产权依据，对设备基本性能、状况和工作环境进行整体评价，询问有关工程技术人员，并由双方做出现场核查记录，为确定成新率提供直接依据。
5.分析有关技术、经济资料，结合设备具体情况，进行评估计算。
6.复核和验证有关评估值。
7.撰写评估说明。
六、评估依据
1.本次评估的法规依据主要有:
⑴国务院《国有资产评估管理办法》1991.11
⑵原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见(执行)》1996.5
⑶财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6
⑷国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7，国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》20xx.12
2.本次评估的计价依据主要有:
(1)国家机械工业局、机电产品价格中心编《20xx年机电产品报价手册》；
(2)评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》；
(3)《资产评估常用数据与参数手册》(北京科学技术出版社)；
(4)向生产厂家及经销商询价；
(5)国家有关资产评估的法规资料。
资产评估报告范本 篇4
简介
资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。广义的资产评估报告还是一种工作制度。它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定程序的要求，用书面形式向委托方及相关主管部门报告评估过程和结果。狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书，既是资产评估机构与注册资产评估师完成对资产作价，就被评估资产在特定条件下价值所发表的专家意见，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构与注册资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件。
总则
一、为进一步促进我国资产评估工作的发展，规范资产评估行为，完善资产评估工作程序，提高资产评估行业的执业水平，根据《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）[1]以及国家其他有关法律、法规，制定本规定。
二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必须遵循本规定。
三、本规定所称的资产评估报告的基本内容和格式是指资产评估机构接受委托开展资产评估活动后，按照资产评估管理工作的要求，向财产评估主管机关和委托方出具的涉及该评估项目的评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件等内容的资产评估报告的基本内容及编制格式；
评估机构在具体项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。
四、本规定所称资产评估报告是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。
五、资产评估机构进行资产评估活动时，应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求；具体项目不适用本规定的，可结合评估项目的实际情况增减相应的.内容。
六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。
七、资产评估报告的数据一般均应当采用阿拉伯数字，资产评估报告应用中文撰写打印，如需出具外文评估报告，外文评估报告的内容和结果应与中文报告一致，并须在评估报告中注明以中文报告为准。
八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。
九、本规定由财政部负责解释、修订，并从颁布之日起实施。
作用
档案资产评估报告书有以下几方面的作用：1)对委托评估的资产提供价值意见。2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。 资产评估报告-种类
国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。
基本要素
资产评估报告一般应包括以下基本要素：
1)评估报告类型；
2)委托方、资产占有方及其他评估报告使用者；
3)评估范围和评估对象基本情况；
4)评估目的；
5)价值类型；
资产评估报告范本 篇5
评估机构名称：浙江方舟资产评估有限公司
1、我单位因（资产评估目的），委托贵公司对（资产占有单位名称截止20xx年9月20日的（资产评估范围）柴油乳化剂及其乳化柴油的制备方法专利权。进行评估我单位特作以下承诺：
2、本单位遵循国家法律法规和现行财务制度规定，进行全面、连续、系统、综合的会计核算，所提供会计资料是真实、完整的、能承担会计责任；
3、本单位所提供企业生产经营状况及发展前景相关资料是有充分依据的；
4、各币种的银行存款和现金是包括本企业全部的货币资金，无帐外存款和金额；
5、本单位委托评估的资产已全部列入清查范围，其实存数量与各项资产清查申报明细表中清查数量相符；
6、各应收款项和应付款项如清查申报明细表中反映的债权、债务数额，都是实际发生的；
7、评估基准日前所有的财产交接、交易事项及其有关成本费用已全部按现行会计制度进行会计处理；
8、所提供的下属公司及关联企业资产的有关会计资料是完整的；
9、评估基准日期后事项均已提供，与本次评估有关的重要事项已作专项说明；
10、所提供的与本次资产评估目的有关的上级行政管理部门审批文件、企业内部文件、决议等资料是完整的；
11、本次资产评估清查申报明细表中所列的`动产：包括种类机器设备、运输设备、库存原材料、自制半成品、产成品、在产品、低值易耗品等财产，产权属本企业合法所有；
12、本次资产评估清查申报表中所列不动产及无形资产权属证明是合法真实的；
13、评估基准日前后有关资产抵押、担保、诉讼情况（说明事由、过程、涉及的资产存量及金额，文件资料附后共/页）其中：
⑴以有形资产抵押的借款计人民币/xx万元
⑵为外单位担保的金融机构借款计人民币/xx万元
⑶在诉讼中尚未结清的债权计人民币/xx万元
⑷在诉讼中尚未结清的债务计人民币/xx万元
14、评估过程中不向评估人员提出非法及不合理的要求，不干预评估工作；
15、其他需作承诺的事项：xxx 。
xxx
xx年xx月xx日
资产评估报告范本 篇6
我所接受委托，遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、法规，本着客观、公正、实事求是的原则，按照业务委托书设立的条件，对委托评估的资产现值进行评估。现将评估结果报告如下：
一、评估目的
根据委托书所定，本次评估目的是为确定 电子技术有限公司设立时投资者、 投入的实物资产的现行价值。
二、评估对象
根据评估目的，本次资产评估的对象为打印机45台（详见评估明细表），根据 先生与 先生的协议，其中属于 先生的为 万元，其余的属于 先生。
三、评估基准日
年 月 日。
四、评估原则
我们根据中华人民共和国的有关规定，遵循真实性、公证性、科学性、独立性、替代性和可行性原则，对评估对象进行评定估算。
五、评估依据
1、业务委托书；
2、国务院颁发的《国有资产评估管理办法》和国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、委托人提供的有关原始发票和资产清单；
4、有关资产的'现行市场价格资料；
5、其他有关资料。
六、评估方法与计价标准
根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估。
计价标准采用评估基准日的价格标准。
七、评估结果
根据上述评估方法与计价标准评估后，我们认为委托评估的资产于评估基准日（ 年 月 日）的现行价值为人民币 元。
附件：
1、资产评估明细表
2、有关原始发票复印件
3、资产评估资格证书
机构负责人：（签字）
项目负责人：（签字）
会计师事务所：（章）
年 月 日
资产评估报告范本 篇7
一、评估目的：
本次评估为宜昌市华欣汽车维修有限责任公司股东王春燕、王红。拟设立公司投入的实物资产提供价值参考依据。
二、评估范围与对象：
列入本次评估范围的评估对象为宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司股东王春燕、王红，拟设立公司投入的实物资产。
三、评估基准日：
20xx年7月24日。
四、评估原则：
遵循独立、客观、科学、专业性的.工作原则，客观、公正地进行评估。
五、评估方法：
本次评估对实物采用重置成本法及全体股东确认价值。
六、评估结论：
截止评估基准日，委托评估的实物价值为35万元(大写人民币叁拾伍万圆整)。
七、报告提出日期：
20xx年7月24日
资产评估报告范本 篇8
中化国际控股有限公司：
中化国际建设集团股份有限公司：
某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日20xx年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在20xx年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司
1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：人民币21000万元整
4、实收资本：人民币21000万元整
5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;
7、截止20xx年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。
目前企业股权构成如下(单位：人民币万元)
股东名称 投资金额 投资比例
卢志强 16200 77.14%
黄琼姿 2400 11.43%
卢晓云 2400 11.43%
合计 21000 100%
委托方二：中化国际建设集团股份有限公司
中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994 年7 月出资组建，现股权情况为：
投资者名称 投入资本(万元) 投资比例
中化国际控股集团股份有限公司 440919.913554 96.75%
北京市小梅沙实业股份有限公司 14811.263246 3.25%
合 计 455731.1768 100%
1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：455731.1768万元
4、实收资本：455731.1768万元
5、公司类型：其他股份有限公司(上市)
6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询
7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至20xx年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品
(三)投资性房地产
(1)投资性房地产的分类
投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。
(2)投资性房地产的计价
投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
(3)投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况
见下表：
(四)其他评估报告使用者
资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。
二、评估目的
本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为房地产。
评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。
以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。
评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。
纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目评估基准日为：20xx 年 5 月 31 日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
一)行为依据
1、双方购买协议
2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书
二)法律依据
1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实施细则》;
2、国办发[20xx]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;
4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权[20xx]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
三)准则依据
1、中国注册会计师协会关于印发会协[20xx]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;
2、财企[20xx]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20xx]189 号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[20xx]189 号);
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[20xx]18 号);
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[20xx]189 号);
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[20xx]189 号);
四)权属依据
1、被评估单位的营业执照等;
2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。
五)取价依据
1、公司提供的 20xx 年-20xx 年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;
3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;
4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;
5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;
6、重要的付款凭证及发票;
7、房屋出租行业分析资料;
8、wind 资讯金融终端;
9、中化国际控股有限公司 20xx 年-20xx 年的财务会计资料;
10、资产现状现场调查;
11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;
12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。
六)参考资料及其他依据
1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;
2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;
3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
(一)评估方法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。
2.评估方法
收益法
由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的`本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中：
P ——评估值;
i ——年序号;
r ——房地产的资本化率
Ri——未来第i年的预期收益;
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：净收益=年总收益-年总费用，然后根据企业提供的情况，结合市场调查，确定各项数据。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于 20xx 年 5 月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
(4)评估资料的准备
(5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。
该阶段工作时间为 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
2、现场清查阶段
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产进行查证，收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产的真实准确。
(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查
资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。
(3)企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度财务资料，对涉及房产的各损益项目进行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料，通过收集相关信息，对被评估企业各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。为编制房产收益预测作准备。
该阶段的工作时间为 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
3、评定估算及综合处理阶段
(1)评估结果的确定
依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
按照某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
九、评估假设
市场法假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
收益法假设
本次评估的未来收益预测是根据资产占有单位目前房地产经营情况及各项经济指标，并考虑了房地产市场今后的发展情况，遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定，本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的：
1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权，并支付有关税费。
2、评估对象得到最有效利用，并产生相应的房地产收益。
3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、泛海控股将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;
5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。
7、不考虑通货膨胀的影响。
本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
资产评估结果汇总表 单位：人民币万元
项目 账面净额 调整后账面净值 评估值 增减额 增减率%
A B C D=C-B E=D/B
流动资产 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58
长期投资 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83
固定资产 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
其中：在建工程
建 筑 物
设 备 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
无形资产
其中：土地使用权
其他资产
资产总计 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19
流动负债 17,200.08 17,200.08 17,200.08
长期负债
负债总计 17,200.08 17,200.08 17,200.08
净 资 产 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01
采用收益法和市场法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额 23，766.66 万元，评估价值 28，216.82 万元，增值 4，450.16 万元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。
十一、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本次参评的商业房产共 7405.99 平方米，产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的 7405.99 平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。
2、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。
3、本评估结果是对 20xx 年 5 月 31 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
6、本次收益法评估过程中，对房屋租赁收入及其他指标的确定，是在目前被评估企业经营状况的基础上，并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的，如若被评估企业的经营状况发生较大变化，导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时，将对本报告收益法结果产生较大影响。
7、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
4、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为 1 年，自评估基准日20xx 年 5 月 31 日起，至 20xx 年 4 月 30 日止。
十三、评估报告日
本报告提交日期为 20xx 年 6月 16 日。
某某国际资产评估(武汉)有限公司
二〇一三年六月十六日
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
资产评估报告附件
1、评估的经济行为文件
2、委托方与被评估企业的法人营业执照复印件
3、评估对象涉及的主要权属证明资料
4、委托方及被评估企业承诺函
5、评估机构及签字注册资产评估师承诺函
6、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件
7、其他附件。
资产评估报告范本 篇9
一、委托评估单位及联络人：(略)
二、评估单位：(略)
三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路22号
四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估
五、评估地块面积：宗地面积为1785、88m2
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据：(略)
七、评估基准期日：20xx年9月30日
八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
九、评估价格年期：50年土地使用权
十、评估原则
(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《城镇土地估价规程》
4、土地估价委托书
5、估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日
20xx年12月31日
七、估价日期
20xx年12月30日至20xx年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于20xx年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3、6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
评估土地面积：2504、1m2;
单位面积地价：4069、07元/m2;
总地价：10189358元;
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的`运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
1、土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
2、土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××
(土地估价机构公章)
20xx年1月5日
(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
(6)比较标的物同质性、可比性原则。
(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
十一、评估作业时间：20xx年11月15日～12月8日
十二、评估价格币值种类：人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期20xx年9月30日的现值为：单位地价944元/m2;总地价168、59万元。
十四、有关说明
(1)本评估报告是××股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。
(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
(4)本评估报告有效期为12个月。
十五、附录及附件
十六、评估人员介绍
20xx年12月8日
资产评估报告范本 篇10
在市场经济条件下，资产评估作为一项社会性、公正性的中介活动，在产权转让、资产重组，资产定价、投资决策等方面发挥着越来越重要作用。我国资产评估准则规定，资产评估方法有三种，即成本法、市场法、收益法，在评估实际中由于同一资产采用不同评估方法，价值量存在很大的差异性，这一现象引起部分学者和评估师的高度关注，探寻资产评估本源，我们不禁要问：资产评估本质是价值还是价格，本文针对这一问题进行初步的探讨，并希望得到大家的指正。
一、评估方法、价值类型与价值属性的关系
现行资产评估方法有三种，即成本法、市场法、收益法。(一)、成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本克减其各项损耗来确定资产价值的方法，其价值类型是在用价值，价值属性是重置价值，即资产按照现时采购相同或者近似资产支付的现金或者现金等价物的金额;(二)、市场法也称市场比较法，是指通过比较资产与最近交易类似资产的异同，将相似资产的市场价格进行调整，确定被评估资产价值的资产评估方法，市场法是资产评估中最简单、最直接的估价方法，其价值类型是市场价值，价值属性交换价值，即交易双方自愿进行资产交换或者支付的金额;(三)、收益法指通过估算被评估资产未来预期收益折现的金额，来确定被评估资产价值的评估方法，收益法的价值类型对于企业而言，是指企业持续经营价值，对于单项资产而言，是指其投资价值或者内在价值，其价值属性体现为资产的使用价值或者效用价值。显然，在评估中选择不同评估方法，体现了资产不同价值类型或者价值属性，因此，在价值量上必然存在很大的差异性，换言之，资产价值属性、价值类型与评估方法之间存在一致性、相关性。例如：同一资产使用不同评估方法，其实体现不同价值属性、价值构成，必然在价值量上存在较大的差异，因此，笔者认为，在具体资产评估当中，各种评估方法、价值属性、价值类型上，不具有替代性、可比性，不同评估方法的运用，必然得出不同的评估结果，如果把资产属性比喻人性别差异的话，资产不同价值属性就像男性与女性一般，由于性别不同，在很多方面存在差异，我们不能将二者等同、混淆。
二、价格、价值与交换价值和使用价值关系
(一)、马克思关于商品二重性的论断
马克思在《资本论在》中论述商品具有使用价值和价值两重属性，商品是用来交换的劳动产品，具有使用价值和价值两种属性，商品是使用价值和价值的统一。商品的有用性，即能够用来满足人们某种需要的属性，也就是商品的使用价值。商品价值是凝结在商品中的一般人类劳动，各种商品的价值，只有量的差别，而无质的不同。价值存在于商品体内，是商品的社会属性，体现着商品生产者相互交换劳动的社会关系。商品要能够交换就必须有用，使用价值是物品能够满足人们某种需要的属性，它是商品的自然属性，是构成社会财富的物质内容，是人类社会赖以生存和发展的物质基础。它体现了人与自然的关系。
使用价值本身并不是政治经济学的研究对象。马克思政治经济学之所以要考察使用价值，是因为商品的使用价值是其交换价值的物质承担者。一种物品要成为商品，仅有使用价值是不够的，它还必须是用来交换的，即具有交换价值。交换价值是一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例。
马克思认为，价值是使用价值的基础，使用价值是价值的表现形式。 商品是使用价值和价值的.矛盾统一体，使用价值和价值之间存在着对立统一的辩证关系体现：商品的使用价值与价值是统一的，价值的存在要以使用价值的存在为前提，使用价值是价值的物质承担者。商品的使用价值与价值又是不同的、矛盾的，首先，使用价值是商品的自然属性，反映的是人与自然的关系;价值是商品的社会属性，反映的是商品生产者之间的社会关系。其次，使用价值是永恒的范畴，价值是商品经济的范畴。再次，使用价值的存在不以价值的存在为前提。最后，商品生产者生产商品是为了获取价值，不是为了获得使用价值;商品消费者是为了获取使用价值。只有通过交换才能解决商品的使用价值和价值的矛盾。 任何使用物品都有价值。价值通过不同的使用价值形式表现出来。交换价值本质上属于使用价值范畴，它是商品特殊的使用价值。交换价值具有二重性。抽象交换价值连接商品价值，商品价值形式采取抽象交换价值;具体交换价值连接价值量或价格，价格是具体交换价值的货币形式。商品价值与商品价格的关系就是抽象交换价值与具体交换价值的关系。在深层次上是具体劳动与抽象劳动的关系。也就是个人具体劳动与社会抽象劳动的关系。因此。交换价值的根本属性是使用价值，商品之所以具有使用价值和价值两个因素，是由于生产商品的劳动具有二重性。劳动二重性决定商品二因素，具体劳动创造使用价值，抽象劳动形成价值。也就是说，交换价值和使用价值是商品的二重性，交换价值表现为资产价格，使用价值最终形成资产价值，商品(资产)价格与价值二种价值形式，二者之间有着本质区别，不能混为一谈，因此，在资产评估实践中既应该有资产价格评估，又应该有资产价值评估，并不能统称之为资产价值评估。
(二)、价格和价值辩证关系
价格是商品同货币交换的指数，或者说价格是价值的货币表现。价格是商品价值交换在流通过程中的转化形式，价格是一种丛书与价值并由价决定的货币价值形式。价值变动是价格变动内在的、支配性的因素，是经过形成的基础。但是，由于商品的价格既是由商品本身价值决定，同时也是货币本身价值所决定的，因而商品价格的变动不一定反映商品价值的变动。例如，1.在商品价值不变时，货币价值的变动就会引起商品价格的变动;同样，商品价值的变动也并不一定就会引起商品价格的变动，2.在商品价值和货币价值按同一方向发生相同比例变动时，商品价值的变动并不引起商品价格的变动。因此，商品的价格虽然是表现价值的，但是，仍然存在着商品价格和商品价值不相一致的情况，在非理性市场环境下，有时还出现巨大背离。
现代西方经济学不去追究影响价格的最终形成因素，而是将价格作为天生的自变量来看待，也就是说，不再区分价格与价值关系，或者将二者等同，他们认为，市场价格是资产价值的最真实反映，那么在市场经济中，价格由什么决定的呢?经济学家说是由供求决定的，马克思说是由劳动价值决定。现实中供求关系只是影响价格的一个因素，但不一定是决定价格的最根本、最原始的因素。例如：在经济通货膨胀时，所有商品价格几乎都高于其价值，在经济紧缩是，商品价格远低于其价值，在20xx年金融危机时，美国花旗银行股价从100多美元跌到不足1美元 ，国际油价从最高140美元跌到30多美元，用供求关系解释此类经济现象似乎过于简单，按西方经济学理论，竞争会使市场达到均衡，从而不需要政府干预;但实际上市场不可能实现均衡，竞争结果必然导致垄断，并推向寡头经济，在少数垄断资本的情况下，必须采取政府干预市场的办法，来遏制国际资本获取的不当垄断暴利。自上世纪90年代以来，国际金融资本或者国际炒家在金融市场、商品期货市场兴风作浪，严重干扰全球经济发展，特别是加快对发展中国家经济的侵略和掠夺。从1997年亚洲金融危机到20xx年全球金融危机期间，国际大资本以全球化为契机、以金融资本为利器，借助其对资产的定价权，实现了对黄金、白银、农产品、石油、有色金属等大宗商品和汇率、股市、房市等金融市场的价格操纵，获取暴利。实际上，国际大宗商品或金融产品的价格已不再是由供求关系所决定，而是由国际金融家或者国际炒家凭借垄断地位，为自身谋利所决定，这已经是视同见惯的国际惯例。因此，在资产评估当中，我们应该区分价格评估和价值评估，不能笼统称资产价值评估，价格与价值关系相对资产而言，体现为资产价值量的共性与个性关系，即资产的市场价格和内在价值的关系。
三、价值评估与价格评估的比较
现行资产评估准则规定评估方法有三种即成本法、市场法、收益法。市场法体现资产的现行市场价格，因此市场法是对资产价格的估价;成本法与市场法虽有所区别，但重置成本建立在资产现行市价为基础上考虑重置相关费用，扣减其各项损耗的结果，因此，成本法对资产的估价是一种重置的资产价格，需要特别说明，成本法一般运用在单项资产评估，在企业整体资产评估中，由于成本法未考虑企业无形资产，因此成本法对企业整体资产估价严重失真，特别在国有企业整体资产转让、重组上，使用成本法估价易造成国有资产流失。收益法体现价值属性为资产使用价值或者效用价值，因此，对其资产估价体现为资产的使用价值而非市场价格，也就说收益法对资产估价是特别主体(资产)个性的价值而并不是资产共性的市场价格。由于，采用收益法体现资产价值属性是效用价值，是资产内在价值最近似的反映，它与市场价格评估的主要区别：
(一)、理论基础不同
现行资产观念，将资产概念表述为，资产是企业过去的交易或者事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期给企业单位量带来经济利益的资源。其最本质特征是未来经济利益，因此根据这一特性，资产价值不是以企业现有资产价格为基础，也不是资产重置成本，而是其未来的经济利益。就资产属性而言，其评估方法应该体现为收益法，只有收益法最能反映企业未来的产出，最恰当反映企业未来的经济利益，是对资产内在价值最好的反映;采用市场法理论基础：市场是一种最简单、最直接、最真实反映资产市场价格，评估过程相关资料来源市场，同时为即将在发生资产交易行为估价，为资产交易提供参考依据，也就是说，价格评估提供相同资产在同一市场的相似市场价格，而不是资产的效用价值。
(二)、使用目的不同
采用价格评估，最真实、客观地反映了某一特定时点下资产的市场价格，由于资产的市场价格受供求关系等多种因素影响，因此资产市场价格并不能完全反映资产内在价值，价格评估最大特定反映资产现时交易价格，因此市场法评估主要为资产交易为目的;收益法评估目的试图揭示资产的内在价值，由于资产价值取决于未来经济利益，价值评估将预计企业未来现金流入、流出折现，来反映资产效用价值，以来评价和判断资产价格的水平，从而来发现投资机会，换而言之，价值评估主要为资产投资决策为目的。
(三)、评估计价标准不同
价值评估是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。价值评估计值标准是收益现值标准，即用收益现值来衡量资产状况价值的记录标准，把企业或者其他某种具有完整的生产经营和盈利能力的整体(单项)资产投入流通，本金的流通，它的计值应该属对于其活力能力的计量;价格评估的计价标准是变现价格，变现价格是指要素资产在公平市场上的交易价格，是用来衡量被评估资产价格的一种计价标准。例如：一台机器设备在生产资料市场上正常流动，其现行市价就是变现价格，非公开市场价格，如被迫出售价格或者优惠价格都不应算作“变现价格”。 变现价格受多种因素的影响，首先资产价格是由资产内在价值所决定，所谓的内在价值是资产未来利益折现结果;其次，资产价格受资产再生产价值的影响。资产再生产价值即指在现有生产条件下，相应功能的资产所需耗费的社会必要劳动时间;再次是受资产的功能状态和损耗情况的影响;最后，影响变现价格最重要、最直接的因素还是受市场条件、供求关系情况的影响。所以说，变现价格的评估是高度的市场化的评估，直接受市场的检验。这就是市场法与收益法在计价标准方面的主要区别。
(四)、适用范围不同
价值评估主要适用于企业整体资产评估，具体表现：(1)企业股权变动;(2)房地产及资源性资产;(3)无形资产转让业务等方面。适用市场法评估的资产，要求其余有一定的通用性或可售性，不但在市场上存在潜在的买主，而且在市场上能够搜集到具有可比性的同类或相似资产的交易资料。因此，适用市场价格评估的资产业务，主要是单项生产要素的交易及其能上市交易的股权投资。如买卖设备、原材料、房地产、股票、债券等。在课征财产税和遗产税方面，一般也以现行市价为依据。收益法适用的前提是被评估资产必须能带来收益，这就是市场法与收益法在适用评估业务方面的区别。
(五)影响评估的基本因素不同
决定评估资产内在价值的因素，主要：收益额、本金化率。而决定评估资产市场价格的基本因素：一是要求市场发育比较健全，经常有类似资产的交易，市场所反映的资产价格信号真实、准确、正常;二是要有与被评估资产相同或相似资产近期交易价格作参照物;三、买卖双方都要有充分的时间和一定专业知识，以使资产价格更高一些。活跃的市场，就意味着被评估的资产具有一定的通用性或可售性，因此决定价格评估的基本因素首先表现为要有公平、活跃的市场，不仅要有潜在的买主，而且要有可比的对象。与价值评估不同在于，价值评估是资产自身价值由未来收益决定，而资产价格评估来自市场价格所决定。
(六)、评估方法的不同
价值评估是将资产未来预期现金流折现，确定被评估资产价值的评估方法，其基本公式：资产评估值=年收益额/资本化率;市场价格评估是指通过比较资产与最近交易类似资产的异同，将相似资产的市场价格进行调整，确定被评估资产价值的资产评估方法，市场法是资产评估中最简单、最直接的估价方法。其评估程序：1.明确评估对象;2.公开市场调查;3.分析整理资料，选择参照物;4.被评估对象与参照物比较。5.分析调整差异，得出结论。
(七)、结果不同
市场价格评估反映资产的市场价格，即同类资产在某一时点下市场价格基本一致，反映资产价格的共性，而价值评估反映资产内在价值，由于同一资产在不同企业发挥作用不同，其效用价值就应该有所不同，反映资产个性价值，因此，资产价格评估与价值在价值量上存在很大差异，其评估结果理应不同。
(八)、价值属性不同
价格评估反映是资产的交换价值，即一种商品在市场上与其他商品进行交换的比例关系体现出的价值属性，表现形式是价格，即人们在某一时点购买资产(商品)所愿意支付用货币度量的成本;价值评估体现资产价值属性是效用价值，指资产在某一特定主体按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量折现的金额，体现资产“未来经济利益”的本质特征，反映资本的投入产出关系。是资产内在价值的体现，。
(九)决定价值的因素不同
价格评估认为，资产价格来源于市场交易的结果，换言之，资产价格主要由市场买卖双方交易的结果，即供求关系是决定资产价格的核心因素，其他因素影响价格，也要通过供求关系来影响价格;价值评估认为，资产价值由资产自身的未来收益决定，而不是取决于资产投入成本和市场交易的结果，也就是说，二者影响因素不同。
(十)优、缺点不同
价值评估是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值，以主要优点是：l能够较真实、较准确地反映企业本金化的价值;2在投资决策时，应用此法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。其主要缺点是：1.预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。2.在评估中适用范围较窄，一般是用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。价格评估的优点：1.在于充分考虑了市场变动因素，比较真实地反映了评估时的市场价格，2.评估结果易于更能被各方面理解和接受;缺点是：考虑的因素不够全面，而且须存在具有可比性的参照物，需要有公开及活跃的市场作为基础，如缺少可比参照物及其对比数据，这种方法就难以运用。
四、结语
长期以来，我们把资产评估一直认为资产价值评估，并作为资产处置、交易、重组、抵押等经济活动的参考依据。其实，资产评估既包括资产价格估算也包括资产价值的估算，因此资产评估本质既可以体现为资产价格评估，也可体现为资产价格评估，资产评估性质应由委托人和评估目的决定。客观讲，资产价格评估与资产价值评估应使用于不同经济领域，具体说来，资产价格评估主要用于资产交易交易、重组等经济行为，资产价值评估主要适应投资活动等经济领域。股神巴菲特之所以长期坚持价值投资，是他不断发现投资机会的结果，换句话而言，资产价值与价格之间不一定保持正相关，市场也常常犯错，这也正是巴菲特先生“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时，他贪婪”的投资理念。毫无疑问，证劵分析师、投资者在某种程度上承担了资产评估师角色，同样，资产评估师也应该是一名称职的证劵分析师、评估师，为投资者决策服务，以发现被低估的投资机会，因此，资产评估的领域应进一步延伸到证劵定价、分析、投资等投资领域，甚至企业资产负债表亦应该由资产评估师来估价，而不是取决于会计师计量，从而推动资产评估行业发展，并带来新的机遇和挑战，为此，我们对资产评估行业未来充满了信心和期待。
资产评估报告范本 篇11
上级行：
为了规范信贷业务，有效防范金融风险，根据上级行有关精神，我部推荐湖北嘉信达资产评估有限公司为我行合作伙伴，现将有关情况报告如下：
一、该公司基本情况
xxx信达资产评估有限公司原为xxx信达资产评估事务所，20xx年因经营规模的扩大变更为xxx信达资产评估有限公司。该公司是经湖北省财政厅、建设厅、国土资源厅（土地局）批准，工商行政管理部门核准登记成立的经济鉴证类专业性中介服务机构。公司位于xxx市朝阳中路文贸乐园南侧，法定代表人为xxx，公司注册资本：贰佰万元，营业执照号：4203002004164，企业性质为有限责任公司，主要经营范围：资产评估；房地产价格评估；土地价格评估；房地产咨询、中介；旧车价格评估；车辆损失评估；保险公估；工程造价咨询；资产评估业务培训。
xxx信达的执业资格众多。目前拥有《房地产估价资格证书》、《资产评估资格证书》、《土地评估机构资质证书》、《工程造价咨询单位资质证书》及我市唯一的《湖北省涉案物品价格评估机构资格证》等资格证书，成为**地区各种评估（咨询、审计）资质最全的专业社会中介服务机构。
二、公司的优势
1、规范的公司化管理和质量控制。xxx信达资产评估有限公司原为xxx信达资产评估事务所，20xx年3月，公司因业务发展需要正式变更为xxx信达资产评估有限公司，公司在承继原xxx信达良好管理经验的同时，以企业组织形式变更为契机，严格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：资产评估及造价咨询工作人员自律守则、人事管理制度、财务管理制度、档案管理制度、评估人员考核考评制度、客户回访制度、评估(咨询)报告书三级复核制度以及评估（咨询）工作风险控制制度等，提高了公司的管理水平，保证了出具报告的质量。
2、人力资源丰富、技术力量雄厚。xxx信达聚集了一大批执业评估师和各类技术专家。现有注册房地产估价师9名、注册土地估价师10名、注册资产评估师8名、注册造价工程师8名、注册会计师1名、研究员级高级工程师1名，高级经济师2名，以及各类精通机械设备、电子技术、土建安装、财务管理等技术人才16人,员工均为大学以上学历，其中硕士研究生3人。同时还长期聘用一批经验丰富的高、中级专业技术人员，形成了以高、中级职称人员为主，其他人员为辅的良好的人员结构层次。目前在**地区，xxx信达各种评估资质最全、人员综合素质最高的专业评估机构，在行业中享有较高的声誉。
3、公司内学习气氛十分浓厚，工作质量高。公司评估师xxx于20xx年4月成为首批xx市房地产估价师协会专家委员会的委员，雄厚的技术实力和合理的知识结构为xx信达的房地产评估业务提供了强大的技术保障。
公司定期组织员工分析宏观经济走势，及时搜集有关行业信息，对信息进行甄别处理，调整相关评估数据，20xx年底，针对目前房地产估价行业中基础数据不全，影响评估精度的问题，我公司通过对房地产市场进行专项调研，组织人员搜集资料，通过对有关数据进行筛选、量化，建立了房地产行业信息基础数据库，并随时根据宏观经济形势及我市房地产市场的变化进行更新，成为我市首家拥有较为完善的专业数据支持的估价公司，这将极大的提高公司的报告质量和公司的核心竞争力。随着公司业务的不断扩大，公司也加强了硬件的投入，目前已接通了宽带网，建立了公司局域网，拥有计算机、打印机、复印机等电子设备共计20余台套，硬件水平的提高不仅提高了工作效率，缩短了向客户交付报告的时间；同时还提高了报告质量。
4、诚信为本、优质服务。房地产评估属于第三产业，为客户提供满意的服务是公司的宗旨。作为一个专业性中介机构，公司在从业过程中始终坚持诚信为本、竭诚为客户服务。公司要求业务人员时刻替客户着想，帮助客户做好评估前的`基础工作，评估中与客户密切合作，想方设法维护客户的利益。公司业务人员敬业精神强，业务娴熟，讲究时效。一旦接受委托，立即制订方案，尽快进入工作状态，大量应用现代化手段，高速高效高质完成评估任务。
三、与我行合作情况
该公司自成立起就与我行建立了良好的合作关系。同时一批金融、法律、管理、工程技术等业界著名的专家、学者保持着密切的联系。与各级国有资产行政管理部门经常沟通。在为客户提供全面评估服务的基础上，可胜任大量复杂具体的协调工作，使评估工作少走弯路，使客户在尽可能短的时间内正式获得评估成果。 该公司20xx年是我行签约单位，目前在我行存款为xxx万元。
综上所述，该公司依法合规经营，具有规范的公司化管理和质量控制流程、、人力资源丰富、技术力量雄厚等优势，同时与我行有着良好合作关系，因此我部同意推荐该公司为我行合作单位。
以上情况特此报告。
调查人：
二0xx年九月七日
资产评估报告范本 篇12
一、评估范围
本次评估的实物是宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司股东王春燕、王红，拟设立公司投入的实物资产。
2、评估基准日
本次评估基准日为20xx年7月24日。
3、资产概况
本次评估的实物截止评估基准日，已取得实物购置发票，发票号分别为:02872892、01146813、0177593。
4、评估依据
(1)资产评估业务约定书。
(2)参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;
(3)参照国资办发[1992]36号文《国有资产评估管理办法施行细则》;
(4)国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;
(5)财政部财评字[1999]91号关于印发《资产评估基本内容与格式的暂行规定》的通知;
(6)委托方提供实物购置发票及照片;
(7)委托方提供实物转让合同;
(8)股东确认价值;
(9)市场询价、调查及评估人员现场勘察记录底稿。
5、评估过程说明
(1)评估前准备工作
根据资产占有方提供资产相关资料进行核对，在核对相符的基础上收集和了解评估资产的`状况。
(2)现场调查与勘估
按照评估申报表会同资产占有方的有关专业人员进行了现场踏勘，并将委估的实实物产进行了核实，了解委估实物情况。
(3)评估作价阶段
本次评估的实物截止评估基准日，已取得实物购置发票，发票号分别为:01146813、02872892、0177593。根据实物购买时间对评估物作适当的差异调整评估作价。
(4)报告阶段
根据评估资料、评估结果编制报告。
6、评估方法说明
根据委托方的评估目的及委估资产的特点，本次评估实物按实际支付价值计算被评估资产的全部费用，然后根据现场鉴定及该实物的实际情况根据重置成本法及全体股东确认价值确认其价值。
二、评估结论
根据以上评估方法及评估步骤，截止评估基准日，委托评估资产的净值合计为35万元(大写人民币叁拾伍万圆整)。
备 查 文 件
1、实物评估明细表;
2、主要资产权属证明;
3、资产评估委托方承诺函;
4、资产评估机构营业执照复印件;
5、资产评估机构资格证书复印件;
6、注册资产评估师资格证书复印件。
资产评估报告范本 篇13
珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权进行了评估。我公司评估人员按照必要的评估程序，对评估对象进行了市场调查与询证，对受托评估的对象在评估基准日二零一*年十一月一日所表现的预期收益价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方
1、委托方、资产持有方：A公司，A公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为20年。
2、评估报告其他使用方：企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。
二、评估目的
根据评估委托协议的约定，A公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给B公司合作，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对A公司的出售行为提供价值参考依据。
三、评估对象及评估范围
本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。
本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。
四、价值类型及定义
本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
五、评估基准日
本项目评估基准日定为20xx年11月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
六、评估依据
1、法律法规依据
(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;
(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;
(3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令(20xx 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;
(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据
(1)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;
(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;
(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;
(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
3、取价依据及参考依据
(1)企业于评估基准日的会计报表;
(2)企业最近三年的财务报表;
(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等;
(4)企业提供的有关事项说明。
七、评估方法
本次评估所使用的主要方法为收益法。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。
八、评估过程
评估时间从20xx年11月1日至20xx年11月17日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评定汇总、提交报告等过程，具体如下：
1、接受委托：20xx年11月1日，评估机构接受委托方项目委托、明确评估目的、确定评估对象及范围，选定评估基准日和拟定评估工作方案。
2、资产清查：20xx年11月1日—17日，评估人员首先指导委托方收集准备资料，并与委托方工作人员一起清查核实委托评估的资产，验证有关资料。
3、评定估算：本次专利技术评估采用收益法
(1)、转让条件
A公司是出售该专利技术，转让的是该专利技术的.所有权。
(2)、专利现状
该项技术已申请专利权，其所具备的基本功能可以从相关的专家鉴定书中获悉。此外，A公司已经使用了该项专利技术5年时间，产品已进入市场，市场的潜力较大。因此，该项专利技术的获利能力预期较强。
(3)、相关参数
根据对该类专利技术的更新周期以及市场上产品更新周期的分析，确认该专利技术的剩余使用年限6年。根据对该类专利技术的交易实例的分析，以及该类专利技术对产品生产的贡献率的分析，确定销售收入分成率为5%，所得税的税率确定为30%。
九、评估假设
本项目的前提假设为：
1、我们假设委估技术的实施不会违反国家法律及社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利。
2、本次预测是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如经济危机、恶性通货膨胀等因素。
3、本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及银行利率等政策，不考虑今后的不可预测的重大变化。
十、评估结果
按收益法中的评估思路估算，专利技术预期收益价值为259.066万元，大写人民币贰佰伍拾玖万零陆佰陆拾元整。
截止评估基准日，纳入评估范围的专利技术预期收益评估价值为259.066万元，大写人民币贰佰伍拾玖万零陆佰陆拾元整。
本评估结论系对基于评估基准日专利技术预期收益价值的反映。评估结论系根据本报告书所述评估假设、原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述评估假设、原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。
评估基准日后，评估报告有效期以内，专利技术相关内容若发生变化，应根据原评估方法对参数进行相应调整，若资产价值类型或价值标准发生变化，并对评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
本评估结论的有效使用期限从评估基准日起计算,即有效期从20xx年11月1日至20xx年10月31日。
十一、特别事项说明
1. 本次评估结果自评估基准日起的一年内有效，但如果本次评估前提发生变化，则可能会对评估结果产生影响。委托方应根据本次评估中使用的评估方法对资产评估值进行相应调整或重新委托评估机构进行评估。
2. 本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的的公允价格，在评估中，我们没有考查委估资产是否存在抵押、质押、担保及其他对其转让价可能产生影响的因素，也未考虑国家宏观经济政策发生不可预测的变化以及遇有不可预测的自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
3. 各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。
4. 本次评估是建立在假设上述技术的转让和实施不会违反国家法律及损害社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利的基础上的。
5. 本次评估的专有技术所有人为A公司。
6. 本次评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评估对象的公平市场价值的评估。本次评估所涉及的委估技术产品的未来销售预测是建立在委托方制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。
7. 本次专利技术评估中，我们仅考虑上述专利技术所产生的经济效益的价值，没有考虑由于上述专利技术转让、实施等可能使受让方以上述技术或上述技术中的某些部分为技术平台，进一步开发出其他技术所可能产生的附加经济效益和社会效益。也没有考虑上述技术转让所可能促使受让方技术进步所产生的社会效益。
8. 评估报告陈述的事项是真实和准确的，评估人员对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的;评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成立。
资产评估报告范本 篇14
项目名称：______________
项目持有人：______________
评估报告提交日期：______________
评估编制单位：______________
一、评估目的
为专利项目“立体五环纪念品”进行技术入股或技术转让、合作，提供价值参考依据。
二、评估范围和对象
专利权方：______________
专利号：______________
主分类号：______________
三、专利说明
本实用新型提供了一种立体五环纪念品，它包括筒体和底座，筒体由五个圆筒按照奥运五环标志穿插排列连接成立体五环形状，底座呈椭圆形，底座上设有与筒体的五环形状适配的凹槽，五环形状的筒体嵌装在椭圆形底座的凹槽内装配成整体的立体五环纪念品。本实用新型的立体五环纪念品将奥运五环标志融入实物，集观赏性和实用性于一体，能使广大的普通人更加频繁的接触奥运标志，起到了宣传奥运文化、弘扬奥运精神的积极作用。
四、评估基准日
本项目评估基准日是二零零五年十一月二十九日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，考虑评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近，加快转让工作等因素，经协商，确定评估基准日为2005年11月29日，该评估基准日的评估结果能准确反映资产本身的价值。
五、评估原则
根据国家财政部有关法规，评估中遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公允原则。
（一）坚持客观、公正的原则：在评估工作中，一切从实际出发，认真进行调查研究，采取符合实际的评估标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
（二）坚持独立的原则：在评估工作中，排除一切干扰，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
（三）坚持科学性的原则：制定科学的工作方案，采用科学的评估程序和方法，依照财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》和《资产评估操作规范意见》（试行）中的基本原理，指导评估操作，科学、合理地进行资产评定和估算。
本次资产评估，我们按照国家有关法规和资产评估操作规范要求，严格遵循以上基本原则，对项目无形资产进行评估，维护资产相关各方合法权益。
六、评估依据
（一）主要依据
1、世界知识产权组织有关无形资产评估的相关法则；
2、无形资产评估事务所机构管理办法；
3、国际无形资产评估事务所信息库；
4、《外商投资财产鉴定管理办法》；
5、美国《国际资产评估总览》；
6、《保护工业产权巴黎公约》；
7、中国《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
8、中国《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第136号）；
9、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会1996年5月7日发布）；
10、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（中华人民共和国财政部财评字[1999]91号）。
（二）经济行为文件
《资产评估委托合同》
（三）取价标准依据
中华人民共和国财政部财产评估司编制的2003版《全国资产评估参数资料选编》；
七、评估方法
按照目前国内外对专利技术评估的惯例，定量分析专利价值的方法一般有：成本法（根据开发专利技术所耗费的成本来确定专利的价值）、市场法（根据市场上同类专利技术的成交价格来确定专利技术的价值）和收益现值法（根据专利技术未来带来的预期超额收益来确定其价值）。
一般而言，技术无形资产的研发成本与其价值没有直接对应关系，因此本次分析不采用成本法，也不使用市场法。本次分析选用业界常用的收益现值法。
所谓收益现值，是指专利资产在未来特定时期内的预期超额收益（本次分析中选用净现金流量）按适当的折现率折算成当前价值（简称折现）的总金额。
专利的超额收益一般按利润分成确定，即按投资项目收益的一定比率确定。
计算公式：______________
其中：
P：分析值
a：超额收益分成率
r：所选取的折现率
Fi：第i年项目收益值
n：收益年限
收益年限的确定
专利技术的寿命分自然寿命、法律寿命和经济寿命。自然寿命是指专利技术被新技术替代的时间，法律寿命是法律保护期限，经济寿命是指专利技术能够带来超额经济收益的期限。
通常，专利技术的自然寿命远远超过它的经济寿命。专利技术的收益期限取决于超额经济寿命，即能带来超额收益的时间。一般情况下，专利技术的经济寿命比法律寿命短，例如，一项发明专利的有效期为20年，但实际上技术更新一般在短短几年（5～10年）就会完成，原有的发明技术即使继续受专利法保护，但因其已不再具有先进性，不能再为所有者带来超额收益，此时，拥有者会主动放弃该专利技术，说明它的经济寿命宣告结束。
专利技术的经济寿命取决于行业技术的发展更新速度、技术的领先程度、法律或者行政保护强度。由于科学技术是不断发展的，并且，科技发展的速度越来越快，一种新的，更为先进、适用或效益更高的专利技术的出现，使原有专利技术贬值。通常，影响专利技术寿命的因素是多种多样的，主要有法规年限、保密状况、产品更新周期、可替代性、市场竞争情况等。
确定专利技术的超额经济寿命期可以根据专利技术的更新周期测算其剩余的经济年限。对于专利技术经济寿命的测算，我们一般采用测算技术更新周期的方法来进行测算。具体测算时，通常根据同类专利技术的历史经验数据，运用统计模型来分析。
根据我们的综合判断，本项目的收益年限取为10年。
利润分成率的确定
分成率的理论基础是基于专利技术的贡献率，即利润分享原则。由于专利技术必须与其他有形资产有机结合才能创造收益，在价值分析过程中，专利技术带来的超额利润一般无法单独测算，通常采用从专利技术运作后企业的总净利润分成的办法进行分析测算。因此，合理的分成率是分析专利技术价值的重要参数。
根据国际上通行的`LSLP原则，企业获利由资金、组织、劳动和技术这四个因素综合形成，获利比重各为1/4。而实际上联合国工业发展组织对印度等发展中国家引进专利技术的价格进行分析后，认为专利技术的利润分享的取值一般为16～33%较为合理。
超额利润提成率的多少取决于专利资产交易的众多具体因素，例如，产品对该项专利技术的依赖程度、市场上对该项专利技术的需求程度、对使用该专利技术所施加的限制等等。在综合考虑了有关文献对各国、各地区、各行业专利技术转让分成率的统计平均值以及本项目中相关专利在产品收益中所起的作用等因素后，我们确定本项目的超额利润分成率为20.00%。
折现率的确定
折现率，亦称贴现率，是用以将专利技术资产的未来收益还原（或转换）为现在价值的比率。可见，折现率的实质是一种投资报酬率。投资者所要求的报酬可分为两部分，一为投资者的无风险报酬，相当于购买国库券和政府债券的利息，其报酬率称为无风险利息率。二为投资者的风险溢价（或称风险价值），即投资者冒着不能按时收回本金和利息的风险所要求的补偿，其报酬率称为风险报酬率。这些风险包括经营风险、利息率风险和市场风险三种。这样投资报酬率，即折现率也可视为无风险报酬率加上风险报酬率。
无风险报酬率即是在不考虑风险报酬情况下的利息率，一般是指国库券或政府债券利率，在我国还可指银行存款利率。
风险报酬率需要考虑技术风险、市场风险、经营风险、财务风险。由于专利技术在未来有较大较多的不确定因素，因此其风险报酬率也应更高一些。折现率是反映项目风险程度的参数。根据当前国债收益率、银行利率、本项目所处行业、项目本身风险等情况，予以确定。我们确定本项目的折现率取15.00%。
专利价值的确定
我们把上述各项参数代入计算公式从而得出评估结果。
八、评估过程
（一）评估准备阶段，依据评估目的为前提的总体安排，制订出资产评估工作计划和技术方案。
（二）进行市场调研对相关资料进行搜索，制订出各类资产的具体评估方法。
（三）将有关评估数据录入电脑评估软件，进行评估操作和必要的调整、完善。
（四）按照无形资产评估审核制度和程序对报告进行反复修改、校正，提交报告。
九、评估结果
专利技术是一项无形资产，它必须与其生产要素相结合才能体现出价值，而生产要素比例是一个变量，因此专利技术的价值评估具有较大的弹性。
根据未来收益额预测，该项“立体五环纪念品”专利技术无形资产价值为USD653.28万美元。
十、资产评估的使用范围
本报告未经我公司签发书面同意意见，报告的全部或部分内容不得见诸于任何公开媒体上，也不得提供给其他与使用本报告无关的单位或个人。
十一、评估结果有效的其它条件
本次评估结果反映评估对象在本报告特定评估目的下，根据公开市场原则确定无形资产的现行公允市价，没有考虑无形资产出现的抵押、担保及“或有负债”等情况，以及特殊交易方式追加付出的价格等对评估的影响，同时本报告也未考虑到国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。若因市场原因，委托评估资产价格发生了变化，并对资产评估值已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。当前述条件以及评估中遵循的无形资产持续经营原则等情况发生变化时，本评估结果一般失效，用于其他目的，该评估结果亦无效。
十二、说明
1、本报告仅供委托方进行专利技术入股或技术转让、合作参考使用。
2、本报告的前提条件是税收政策不变（USD：CNY=1：8、11）
3、本报告各种数据和参数是以中国市场为主进行预测。应用于国际市场时，其数据和参数有可能产生变化。
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