财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示，除北上广深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售均免征营业税。
2016年将在建筑业等四大行业推行营改增。《证券日报》记者获悉，2月22日，住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，明确建筑业的增值税税率拟为11%。
“为适应建筑业营改增的需要，住房和城乡建设部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究，并请部分省市进行了测试，形成了工程造价构成各项费用调整和税金计算方法。”住房和城乡建设部有关负责人表示。
《通知》要求，为保证营改增后工程计价依据的顺利调整，各地区、各部门应重新确定税金的计算方法，做好工程计价定额、价格信息等计价依据调整的准备工作。
相关统计数据显示，建筑业年产值近16万亿元，从业人员达到4500万，建筑业营改增涉及人数众多，利益调整复杂，因此营改增方案设计十分慎重。
普华永道中国流转税主管合伙人胡根荣认为，从现实情况来看，建筑行业因为上游抵扣不健全，税负上升的可能性比较大。而房地产业中，土地作为开发成本中的大项，能否纳入进项被抵扣，将极大影响企业税负。
分析人士表示，从长远看，营改增将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑企业进一步加强内部管理和控制，加快转型升级。而且作为基础行业的建筑业实施营改增也有利于降低整个社会的税负水平。
《通知》要求，各地区、各部门要高度重视此项工作，加强领导，采取措施，于2016年4月底前完成计价依据的调整准备。
此外，中国建筑(601668,股吧)业协会和中国建设会计学会日前联合印发《关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见》，要求建筑业内部做好营改增准备。《意见》提出，建筑企业应该学习现有其他行业营改增文件，开展增值税模拟运转，制定应对方案。
李克强：2016年5月1日建筑业全面实施“营改增”
2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会第四次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。
李克强指出，2016年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控，统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具，采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措，为经济发展营造良好环境。
积极的财政政策要加大力度。今年拟安排财政赤字2.18万亿元，比去年增加5600亿元，赤字率提高到3%。其中，中央财政赤字1.4万亿元，地方财政赤字7800亿元。安排地方专项债券4000亿元，继续发行地方政府置换债券。
适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。
今年将采取三项重大举措
一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。
三是将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。
建筑业应对改变
实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府投资，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。
这也将意味着建筑业营改增即将落地执行，建筑业由营业税改增值税之后，将对建筑企业的管理能力提出了新的要求，材料、人工等各项进项若不能及时、足额获得到增值税发票，将请意味看企业运营成本陡增。
目前，众多建筑企业采用的都是联营挂靠经营模式，纳税主体是与建设单位签订合同的较高资质的建筑企业，而实际运营项目的是挂靠的企业或个人。那么，作为仅收1-2%管理费，而要交11%的增值税的建筑企业，如何应对?
目前政策尚未正式颁布，广大建筑企业还是要做好各项准备工作，做好营改增准备工作的冲刺。根据中国建筑业协会、中国建设会计学会印发的《关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见》中强调的相关内容。即：针对营改增，建筑企业要组织开展模拟运转，以保证把准备工作做得准确、全面和系统。营改增模拟运转，是指建筑业企业在目前仍然实施营业税管理和核算的情况下，参照对已经实施营改增行业企业增值税的征收管理规定，进行全过程的增值税模拟管理和账外核算。
根据实际情况，模拟运转，可以是一个企业，也可以是企业中的一个或几个基层单位、一个或几个工程项目。模拟运转，要严格依据实施增值税管理的实际情况，对工程投标报价、合同协议管理、货物劳务采购、发票管理传送、会计稽核核算、实施报税清缴等管理环节进行全面审查，准确、具体、全面地找出不适应增值税征收管理的各种实际问题，以便系统的、有针对性的做好内部各项准备工作。
营改增后个人二手房买卖政策平移 或仍按5%计征
全面推开营改增试点已经箭在弦上。
其中，个人二手房交易将由营业税改征增值税，税率将如何变化，无疑是大家关注的重点之一。
21世纪经济报道记者掌握的一份营改增试点实施办法显示，后续营改增对很多业务都有过渡安排，其中“销售不动产”部分，个人销售不满2年住房的，按5%征收率全额缴纳增值税;销售满2年的住房，免征增值税。
业内专家对21世纪经济报道记者表示，国务院总理李克强强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增，国务院常务会议指出原有优惠政策会延续，且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税，跟营业税条件下税负相当，个人二手房买卖者税负不会增加。
或平移营业税政策
3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。
随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
这引起一些二手房买卖方的焦虑。在广州拥有住房、近期考虑换房的李伟(化名)对21世纪经济报道记者表示，正在考虑是否要赶紧把手里住房卖掉、买入新的改善性住房。因为5月1日起将改征增值税，若对个人住房的增值额征收11%的增值税，相比5%的营业税，税负要高出很多，换房成本可能会高很多。
北京一房屋中介对21世纪经济报道记者表示，北京房价现在还在上涨，营改增的政策现在还没有明确，但如果税率提高，税负可能会上升。
这无疑与官方释放的“减负”的信号相悖。当前房地产市场分化严重，一线城市房价上涨，营改增政策不明朗，也有人担心可能借此控制房价。
据21世纪经济报道记者掌握的营业税改征增值税试点实施办法，个人二手房买卖环节的增值税，可能平移营业税的政策，税率仍为5%，免税的优惠政策也进一步延续。
“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。”
增值税，是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，常规计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例(即征收率)缴纳增值税，类似营业税做法。
如一套住房，原价购入是100万，卖出价格为200万。若按照不动产业11%的税率，常规计征办法，销项税额减去进项税额(200×11%-100×11%=11)，得到应缴增值税额11万元;若按简易计征办法，即对销售额200万，按照5%的征收率计征，应缴纳增值税10万。这与原营业税税负是相当的，现价200万按5%营业税税率计征，得到应缴10万营业税。
据了解，5%的征收率，在我国目前增值税体制下，是一个全新的税率，属于过渡政策的范畴。原增值税一般纳税人有17%、13%这两档税率;此前营改增试点四年时间，试点一般纳税人分别适用11%、6%的税率，针对小规模纳税人仅有3%这一档征收率。
业内财税专家对21世纪经济报道记者表示，个人二手房交易改征增值税，适用5%的征收率，也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。
北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，营业税存在环环征收、重复征税的问题，个人二手房流通次数增多，会加剧重复征税的问题。但增值税只对增值额征税，从长远和税收原理来看，营改增是减税的。
暂由地税部门征收
某地税局官员对21世纪经济报道记者表示，税务系统内部已经下发文件，营改增之后，个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种，如个税、契税等均由地税部门负责，为统一方便管理考虑，营改增之后，仍由地税部门征收。
目前，我国二手房交易过程中存在营业税、个税、契税、城建税、教育费附加税等，个人二手房交易中暂免征土地增值税和印花税。
正常而言，营业税、个税、城建税、教育费附加税是向卖房者征收，仅契税是针对买房者征收。但在实际市场交易过程中，尤其是一线城市，基本由买房者承担所有税费。交易过程中产生的税收，不能通过按揭贷款实现，在购房时，需要实付——这笔税款构成买房者当期实际的“负担”。
深圳一家地产中介对21世纪经济报道记者表示，目前深圳个人二手房买卖过程中，主要包括5.6%的营业税(5%为营业税，0.6%为城建税、教育费附加税等)、1%的个税、1%-1.5%的契税，营业税在其中比重最大。
北京的情况略有不同。由于个税严格执行价差的20%，不能享受“满五年，且为唯一住房”的二手房，买卖过程中，个税可能超过营业税，为交易过程中最大的一笔税款。
北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，个人房屋交易产生的个税，原本有两种计征方式，一种是按现价减去原值，针对差价征收20%的个税;对于那些难以提供房屋原值的住房，适用第二种征收方式，由税务机关核定一个征收率，对住房现价按征收率征收一定比例，基本为1%。后来，为调控上涨过快的房价，严格执行20%的征收办法。
营改增之后，是否会对房价产生影响呢?社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道记者表示，营改增不会对二手房交易的价格产生什么影响，房价基本由供需关系决定，税收只是起到一定调节作用。
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