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工商商品房买卖合同

时间:2017-06-15 15:44:18 买卖合同范本 我要投稿

工商商品房买卖合同范本

  商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

工商商品房买卖合同范本

  工商商品房买卖合同范本【完整版】

  合同双方当事人:

  出卖人:________________________________________________________________

  注册地址:______________________________________________________________

  营业执照注册号:________________________________________________________

  企业资质证书号:________________________________________________________

  法定代表人:____________________联系电话:______________________________

  邮政编码:______________________________________________________________

  委托代理人:____________________地址:__________________________________

  邮政编码:____________________联系电话:________________________________

  委托代理机构:__________________________________________________________

  注册地址:______________________________________________________________

  营业执照注册号:________________________________________________________

  法定代表人:____________________联系电话:______________________________

  邮政编码:______________________________________________________________

  买受人:________________________________________________________________

  【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍________________________

  【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】___________________________________

  地址:_________________________________________________________________

  邮政编码:______________________联系电话:_______________________________

  【委托代理人】【 】姓名:____________________国籍:______________________

  地址:__________________________________________________________________

  邮政编码:______________________电话:___________________________________

  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

  [解读]出买人条款貌似简单,实际极为关键,这也是经常为购房者所忽略从而引发纠纷之处,提请购房者注意以下问题:

  1、查询出卖人的营业执照,弄清出卖人是否具有商品房销售的经营范围。

  2、查询出卖人的房地产开发企业资质证书,弄清出卖人是否具有房地产开发企业资质证书,没有资质的,不得进行房地产开发、销售。

  3、查清出卖人与房地产发展商是否是同一人,即出卖人是否有权出卖正在销售之房产,这一点极为重要。在这一问题上,往往又表现为以下几个方面:其一,出卖人与发展商几块牌子一班人马,名称相似,有的法人代表也相同,这样最具有蒙敝性。其二,发展商为两方或多方合作发展,应查清合作各方的合作关系,如无授权,出卖人只能销售自己份额内房产。其三,发展商委托房地产中介机构销售。此种情况下的销售,又多了一层房地产中介法律关系,也最容易因此而引发纠纷,购房者对此种情况下的房地产买卖应慎之又慎。

  查清出买人与发展商是否为同一人,或出卖人是否有权出卖其正在出卖之房产的有效办法是,核实出卖人与“四证”即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》的关系。

  第一条 项目建设依据。

  出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

  该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为__________________________________。

  __________________________________________________________________________。

  [解读]该条约定证明被告拥有所开发房产的相应土地使用权,其所开发的房地产项目已进行了规划报建及施工报建。应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系。同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。如果是划拨用地、军用土地以及集体土地,必须改变土地使用的性质、用途,必须办理相应的审批手续和变更登记手续。划拨用地,还必须补交百分之四十的地价款,否则,不能做为商品用地,购房者将无法办理房产证和土地使用权证。

  在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生纠纷而发生诉讼的房产,这将对办理产权过户有影响,应谨慎购买此类房产。

  第二条 商品房销售依据。

  买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________。

  _________________________________________________________________________。

  _____________________________________________________________________________________。

  [解读]该条有两项可供购房者选择,是现房买卖的选现房;是预售的,选择预售商品房。关键是如何判断是“现房”还是“预售”?“现售”是指所售商品房已竣工验收合格,而“预售”则是指正在建设中尚未竣工验收的商品房。既不能把“现售”当“预售”,也不能把“预售”当“现售”,原因在于“现售”与“预售”的条件不同,双方的权利义务不同,发生了纠纷之后,承担的法律责任也不同。

  根据《商品房销售管理办法》第7条规定,必须符合下列条件才能销售:其一、具备营业执照和房地产资质。其二,取得土地使用权。其三、持有建设工程规划许可证及施工许可证。其四、竣工验收。其五、拆迁安置已落实。其六、配套基础设施具备交付使用条件。其七、物业管理方案已落实。

  根据《城市商品房预售管理办法》第5、6条规定,必须符合下列条件才能预售:其一、取得土地使用权。其二、持有建设工程规划许可证和施工许可证。其三、工程量已达总投资的25%以上。其四、取得商品房预售许可证。

  2003年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,没有预售许可证订立预售合同的无效。第9条规定,故意隐瞒无预售许可证或提供虚假预售许可证的,导致合同无效,买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。特别提请购房者注意的是,除了核实相关证件上的单位与出卖人的关系外,必须核对原件,并要求出卖人在复印件上盖章。在购房之初,就注意搜集与购房有关的证据。

  第三条 买受人所购商品房的基本情况。

  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。

  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

  _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

  _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

  [解读]第三条是24条《示范文本》中为购房者较为关心的一条,因为此条直接关系到购房面积的大小及公摊多少。签订此条应注意的问题是:

  1、附件一即平面图及附件二即公摊说明,很多合同都予省略,应坚持要求两附件。

  2、海南省建厅设近日已出台相关政策,将附件一调整为合法测绘单位出具的“房屋测绘书”。测绘书的内容包括平面图,又包括了比平面图更多的内容。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定,发展商在将商品房交付使用前应委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。现海南省建设厅明确把“房屋测绘书”做为买卖合同附件,无疑提高了对发展商的要求,当然是加强了对购房者的保护。事前要求发展商出具“房屋测绘书”,让购房者买明白房、放心房,无疑将大量减少房地产面积纠纷的发生。

  3、购房者实际签订的形形色色的购房合同中,只约定建筑面积,不约定套内建筑面积与公摊面积。有的是因发展商自制的合同根本无此内容,有的是合同虽有此内容,但被发展商全部或部分划掉,故意不填,这都是对购房者不利的。

  4、根据现行政策法律规定,关于公摊面积,购房者与发展商是可以协商确定的。如果双方协商一致,可以约定公摊面积。

  5、有些购房合同,用语不规范,例如使用“实得建筑面积”这样不规范概念,从而引发面积纠纷。建议使用规范用语。

  第四条 计价方式与价款。

  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:

  1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,

  总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

  2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

  3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

  4、 ____________________________________________________________。

  [解读]2001年5月18日,省建设厅《关于转发商品房销售管理办法的通知中》,就已明确规定推行套内建筑面积计价,一律以套内建筑面积标价。目前,海南省建设厅颁发的文件中,再次明令必须按套内建筑面积计价。套内建筑面积计价的好处是,套内建筑面积能够分套测量,发展商难以在套内建筑面积上做文章。推行套内建筑面积计价,对售价高低没有任何影响。因为发展商在售房时,还是按其认定的建筑面积计价,然后将这个价格再换算成相应的套内建筑面积价格。

  特别提请购房者注意,如果选择非《示范文本合同》又选择以套内建筑面积计价,必须在合同里做出明确约定,避免因计价方式发生纠纷,甚至因计价方式约定不明确而蒙受损失。

  第五条 面积确认及面积差异处理。

  根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

  当事人选择按套计价的,不适用本条约定。

  合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

  商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第__________种方式进行处理:

  1、双方自行约定:

  (1)____________________________________________________________;

  (2)____________________________________________________________;

  (3)____________________________________________________________;

  (4)____________________________________________________________。

  2、双方同意按以下原则处理:

  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

  (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

  买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。

  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  产权登记面积-合同约定面积

  面积误差比=────────────────×100%

  合同约定面积

  因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

  [解读]合同有两项基本原则,即意思自治与合法原则。当事人约定了,就具有法律效力,但以不违法为前提。因此,合同有约定的,遵从合同约定;合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异处理问题,在发展商自制的格式合同里,很少有约定,但现行法律及司法解释以及《示范文本》里,都做出了基本一致的详细约定,建议选择《示范文本》条款。但接下来的问题是,关于什么是误差,往往在实践上还要发生争议。这样就导致了因对误差有争议,即便关于误差的条款约定的再具体、再充分,在实践中往往难以适用的怪现象。有鉴于此,建议购房者在签订此条时,在选择《示范文本》关于“误差”约定的条款的同时,另行在补充协议里约定什么是“误差”,在什么情况下适用“误差”约定条款。

  《商品房销售管理办法》第19条第二款规定:“按套计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸不一致,相关尺寸在约定的误差范围之内,维持总价格不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。”从上述法律规定看,房屋面积误差,应是指“套型”与“尺寸”引起的。如果不是因“套型”与“尺寸”引起的面积差异,不应算作面积误差。

  实践中大量发生的面积纠纷,不是因“套型”、“尺寸”发生的,即便是因“套型”、“尺寸”发生的纠纷,也不会有太大的出入,大量的纠纷是因发展商非法进行公摊面积发生的。《示范文本》对发展商分摊的公摊面积,以附件的形式,要求发展商详细告知购房者,这对制止售房面积欺诈防止大幅度面积缩水,无疑起到了很好的作用。但在发展商自制的格式售房合同里,发展商则根本不告知公摊面积的详情,有的甚至不告知公摊面积的数额,购房者无法判断发展商公摊面积的多少与真假。在此种情况下,建议使用《示范文本》以合同附件形式列出公摊面积的详细情况,同时约定,如果因误差以外的原因发生的面积纠纷,按发展商售房面积欺诈处理。

  第六条 付款方式及期限。

  买受人按下列第__________种方式按期付款:

  1、一次性付款___________________________________________________。

  2、分期付款_____________________________________________________。

  3、其他方式_____________________________________________________。

  [解读]付款方式容易发生纠纷的是按揭付款。发展商自制的商品房买卖合同,往往约定首期及尾款的支付方式,其余款项只约定由银行按揭,至于怎样进行银行按揭,则无具体约定,纠纷也往往因此产生。《示范文本》里也没有关于按揭付款的约定,如果选择银行按揭的付款方式,建议补充如下几项约定。1、按揭付款的时间,即出卖人与购房者双方同意何时由银行按揭付款。2、双方同意的按揭付款时间与银行实际的按揭时间往往不一致,有鉴于此,建议双方约定双方同意的按揭时间与银行实际按揭时间不一致的处理方式。3、除了时间外,还有按揭金额。双方约定的按揭金额也往往和银行实际的按揭金额不一致甚至不能贷款,建议双方约定在两者金额不一致及不能贷款的情况下的处理方式。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23款规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品方担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。4、关于按揭付款,除出卖人与购房者在商品房买卖合同中有约定外,按揭银行也要和够房者签订按揭合同或贷款合同,这样由原来单一的商品房买卖合同关系,又引申出来了另一法律关系即按揭贷款关系。购房者为了购得房产必须同时履行两个合同,在两个合同履行过程中,经常发生出卖人、购房者甚至按揭银行违约的情况。一旦一方出现违约,必定导致两个合同履行障碍。上述司法解释第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的.,应予支持。”第25条第2款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”此时,关于违约责任的约定显得尤为重要。建议购房者在签订商品房买卖合同及按揭合同时,都要约定相应的违约责任。

  第七条 买受人逾期付款的违约责任。

  买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理:

  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)

  (1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金,合同继续履行;

  (2)逾期超过_____日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

  本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

  2._________________________________________________________________。

  [解读]签订此条,购房者应注意以下问题:1、逾期付房的违约责任应与逾期交房款的违约责任对等。发展商自制的格式商品房买卖合同往往对逾期付款规定了较高的违约责任,而对逾期交房则规定较低甚至不规定违约责任。付款和交房应是买卖双方对等的两项主要合同义务,违约后的责任也应同样对等。2、出卖人解除合同的逾期日期应合理。3、如果只按揭付款,还应约定出卖人解除合同导致按揭合同也无法履行的相应的违约责任。《示范文本》对此无规定,建议购房者补充约定。4、此种情况除应在《商品房买卖合同》里做出约定外,还应在按揭合同里做出约定。按揭合同一般都是按揭银行自制的格式合同,对此往往也无约定,建议购房者补充约定。5、除出卖人提供保证的按揭合同外,按揭银行制定的格式按揭合同里,只有按揭银行与购房者双方。按揭合同是为购房合同服务的,购房合同的履行顺利与否,直接关系到按揭合同的履行,反之亦然。因此,建议购房、出卖人、按揭银行三方签订按揭合同。6、违约责任的约定要合理,不能过高,过高当事人无法承受;也不能过低,过低对当事人双方起不到应有的制约作用,丧失了签订合同的目的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”虽然违约金过高过低可依法纠正,但并不是自动纠正,一般是通过诉讼途径加以纠正的。亡羊补牢,不如未雨绸缪。7、《合同法》第67条规定:“当事人互付债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。这就是《合同法》上的“后履行抗辩权”的规定。根据该条法律规定,如果出卖人逾期交房,或交房不符合合同约定,购房者有权不付房款。

  第八条 交付期限。

  出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_____种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

  1.该商品房经验收合格。

  2.该商品房经综合验收合格。

  3.该商品房经分期综合验收合格。

  4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

  5.____________________________________________________________________________________。

  但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

  1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

  2、_____________________________________________________________;

  3、____________________________________________________________。

  [解读]这是至为重要的一条,也是实践中发生纠纷最多的一条。建议购房者签订此条时注意以下问题:1、该条规定了4种交付使用的条件,但每一种交付使用的条件在法律上的规定并不十分明确,这是关于此条大量发生纠纷的原因所在。因此,也可以说是现行法律不健全不完善的问题。例如,什么“是商品房验收合格”,什么部门出具的什么证明意味着商品房是验收合格的?至少在目前有两种证明,一是《初装饰竣工验收证明单》,二是《单位工程竣工验收质量核验证书》。再例如,“综合验收合格”的概念是什么?《房地产开发经营管理条例》第17条第二款规定:“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行验收。”《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收暂行规定》第5条规定:“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。(三)对于委托监理的工程项目,监理单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料,并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查,并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。(五)有完整的技术档案和施工管理资料。(六)有工程使用的主要建筑资料、建筑构配件和设备的进场试验报告。(七)建设单位已按合同约定支付工程款。(八)有施工单位签署的工程质量保修书。(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查,并出具认可文件。(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕;。

  鉴于“房屋验收合格”及“房屋综合验收合格”的概念并不十分明确,现行法律又没有明确规定取得何种文件是“验收合格”及“综合验收合格”,建议购房者不要选取《示范文本》中的选择,另行单独做出明确具体的约定。笔者建议约定的内容是:“出卖人所交付使用的房必须取得《单位工程竣工验收质量核验证书》,同时取得人防、消防、交通、园林、城建、环保及规划部门同意交付使用的书面意见。”

  以前的商品房,有相当一部是毛坯房。关于毛坯房的验收,有《初装饰竣工验收证明单》。但《住宅工程初装饰竣工验收办法》第三条规定:“初装饰是指住宅工程户门以内的部分项目,在施工阶段只完成初装饰。房屋竣工验收交付使用后,房屋进行再装饰,按城市房屋装饰管理有关规定执行。”第九条规定:“再装饰的工程完成后,均应按国家和当地规定标准,由有关部门组织验收。验收不合格的不得报竣或交付使用”。根据上述法律规定,初装饰验收不等于建筑工程验收,也不能代替建筑工程质量验收。其法律含义,仅限于可以交付购房者进行二次装修。但在实践中,很多发展商以初装饰验收代替建筑工程质量验收,欺骗购房者,应引以为戒。

  房屋的交付条款,不仅关系到交付的期限、交付的责任、交付的质量等问题,还事关办理房产证、交付房款等合同关键条款的执行,鉴订好合同交付条款意义十分重要。

  在鉴订此条另需注意的问题是,发展商往往在自制的格式合同中,将不属于不可抗力交房的情形也列入不可抗力条款,以此减轻或免除其逾期交房违约责任,购房者应注意对此提出异议。

  第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第______种方式处理:

  1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

  (1)逾期不超过_____日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金,合同继续履行;

  (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

  2、_________________________________________________________________。

  [解读]发展商自制的早期格式合同,甚至不约定逾期交房的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”如果双方买卖合同没有约定违约责任,发生纠纷以后,将按上述司法解释的规定确定违约方的违约责任。

  出卖人逾期交房除承担违约金及陪偿损失之责外,购房者还有权解除购房合同。解除购房合同的条件和程序,也首先尊重合同当事人自己的约定,如果没有约定或约定不明确的,可以依照法律规定。最高人民法院前述司法解释第15条规定:“根据《合同法》第94条的规定,出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内的未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”催告并不是解除购房合同的法定程序,如果当事人合同有约定可以直接解除购房合同,就可以不催告。催告解除购房合同,只是在合同没有约定的情况下,依照法律规定的解除购房合同的程序。

  该条司法解释第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”解除合同,必须依照合同约定或法律规定的条件和程序,解除合同的期限是,催告的,为三个月;没有催告的,自有权解除之日起一年内。

  合同第七条的注意事项,也同样是该条的注意事项。

  第十条 规划、设计变更的约定。

  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

  (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

  (2)___________________________________________________________;

  (3)____________________________________________________________;

  (4)____________________________________________________________;

  (5)____________________________________________________________;

  (6)____________________________________________________________;

  (7)____________________________________________________________。

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

  买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人,并按 __________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

  ___________________________________________________________________________。

  [解读]关于因规划、设计变更,发生的房产买卖纠纷也较多,购房者在签订、履行该条约定时,应注意以下问题:1、该条约定了两种变更,一种是规划变更,一种是设计变更。设计的变更,直接影响房产的户型、朝向、尺寸等,购房者一般较易察觉,而对规划变更则反映不够敏感。其实,规划变更对购买房产的影响,不亚于有时甚至远远超出设计变更对购买房产的影响,建议购房者对此一并引起足够的重视。2、这两种变更一定是经过批准的。规划变更,要经规划部门同意;设计变更,要经原设计单位同意。未经有权部门同意,发展商擅自进行的规划、设计变更,不适用本条约定。但如果购房者发现发展商未经有权部门批准擅自进行规划、设计变更,应及时向发展商及有权部门提出异议。3、设计变更较易发现,而规划变更则不易察觉。因此,购房者在购房之初,就应向发展高索取小区报建规划,并由发展商盖章,以证明真实性。为了慎重起见,建议购房者将此内容写进合同,专门做出约定,不允许发展商在出卖房产时向购房者出示的小区规划内再加建任何建筑,或对原有绿地、假山、建筑等拆除,重新建设。4、规划变更方面,还有另一不易被购房者察觉、注意的问题是,小区是分期开发的,在未开发的土地上,发展商建起了绿地或停车场等设施。由于发展商不讲明规划报建的真相,而购房者又没有多数情况下不知道去调查一下发展商的规划报建情况,误以为这些绿地、停车场等设施是为一期配套的。等购房者买了房,纷纷入住以后,发展商便把这此绿地、停车场等设施拆除。这样,一期购房者的小区功能减弱了不说,也直接降低了一期房产的居住价值,房价也明显因此而下降。实践中,此类纠纷也不鲜见。为什么会出现此类纠纷,当然与发展商恶意欺诈有关,与购房者不注重小区规划也明显不无关系。这也再次提醒了购房者在购房之初关注小区规划报建的重要性。一旦发生此类纠纷,购房者对因此贬值的房产价值部分,可以请求发展商双倍赔偿,但对提出诸如退房之类的诉讼请求,则很难获得支持。5、无论是规划变更还是设计变更,这对购房双方都是重要的变化,故该条约定,一定要书面通知,购房者也一定要书面答复发展商。关于什么是通知及书面通知,实践中容易发生岐意,例如传真、报纸公告、电子信函是否是书面通知?为避免岐意,建议约定书面通知的方式为挂号或特快专递信函,双方为此在合同中应明确约定通信的地址及通信地址变更的告知对方的义务。

  第十一条 交接。

  商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

  由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:

  ___________________________________________________________________________。[解读]《示范文本》里将“交付”房屋与“交接”房屋做了两条约定,很多合同,

  特别是发展商自制的商品房买卖合同里,将二者混为一谈。房屋的交付与交接,的确是

  商品房买卖中的两个重要环节和步骤,对其做出充分、详细、具体的约定是十分必要和

  有益的。因《示范文本》做出了两条约定,就使得《示范文本》在这两个问题上能够做

  出比较全面的约定,例如交付房屋的证明文件、交接单、《住宅质量保证书》及《住宅使

  用说明书》的约定以及由此产生的责任的约定,都是成功吸取了房产买卖实践中有益教

  训的经验之谈,这是值得给予充分肯定的。

  该条第二款明显是针对前款逾期交接所产生的违约责任的约定,而《示范文本》里

  却称“未能按期交付”。如果是这样,此约定将与第九条约定重复。因此,笔者建议购房者在签定此条时,将“付”改为“接”。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”

  购房者所购房产在交付使用时,不符合法律规定及合同约定,购房者出于装修、无住房等原因,被迫先住进了不符合交付条件的房屋,这种情况在实践中是普遍、大量存在的。根据最高人民法院上述司法解释,如果商品房买卖合同里对此种情况不做出特别约定,发展商的交房责任便因购房者的急于入住而一住了之,这对购房者是极其不公平的,对发展商违法、违约交房也无异于一种变相的纵容。《示范文本》里对此种情况没有做出约定,特别建议购房者对此种情况做出特别约定。

  当然,购房者事先与发展商在合同里没有做此约定,在事后可以达成补充协议,也具有同等法律效力。事前做出约定明显比事后达成补充协议对购房者更有保护,如果发展商在事后与购房者达不成补充协议呢?

  第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。__________________________________________________________________________。。 [解读]该条对购房者合法权益的保护是很好的一条,但因该条规定得太笼统,在实践中不具有可操作性,使该条的价值、意义、作用大打折扣。在此条规定的情况下,“由出卖人承担全部责任。”首先,该条规定的“没有产权纠纷和债权债务纠纷”及“不能办理产权登记或发生债权债务纠纷”这两种情况规定的就不够全面,有挂一漏万之感。其次,“全部责任”到底是什么责任?是退房责任?赔偿责任?抑或兼而之? 〈 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8-10条,很好地解决了该条应明确而未明确的问题,抄录在此,建议购房者参阅。 〈 第8条:具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: ( (一)品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; ( (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 / 第9条:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同元首或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: ( (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房以预售许可证明; ( (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; ( (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 ( 第10条:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

  第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:

  1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

  2. _____________________________________________________________。

  3.______________________________________________________________。

  [解读]1、该条将商品房的装饰、设备标准以附件形式加以约定,但很多合同不附此附件,应引以为诫。2、该条附件说是装饰、设备的约定,但从附件内容看,基本上是装饰建材的约定,关于设备几乎未做约定。建议补充电话、电视、燃气、宽带等设施及采用的水、电器材、建筑及装修材料等符合最新国家质量及设计标准、规范的约定。

  第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

  出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:

  1.__________________________________________________________________;

  2.__________________________________________________________________;

  3.__________________________________________________________________;

  4.__________________________________________________________________;

  5.__________________________________________________________________。

  如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:

  1._________________________________________________________________;

  2.__________________________________________________________________;

  3.__________________________________________________________________。

  [解读]1、第14条约定与第8条约定存在衔接问题,应注意两条在内容上的协调,不要重复或遗漏。2、这两条约定实际是关于交房责任及基础设施、公用配套建筑责任的问题。质言之,要否把14条约定的内容,提到第8条即将其视为发展商的交房责任。需说明的是,关于第14条约定的“基础设施、公用配套建筑”的有些内容,法律是有强制性规定的,不容当事人选择,发展商在交房时必须完成。 ( 《消防法》第10条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程施工时,必须经公安机关进行消防验收;未经验收或验收不合格的,不得投入使用。”( 《建筑工程消防监督审核管理规定》第9条规定:“建设单位应当向公安消防监督机构提出工程消防验收申请,送达建筑消防设施技术测试报告,填写《建筑工程消防验收申报表》,并组织消防验收。消防验收不合格的,施工单位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。” ( 《房屋建筑工程和市政基础设施工程施工验收暂行规定》第5条规定:“工程符合下列要求方可进行施工验收:……(十)有公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准允使用文件。” ( 根据有关消防的上述法律规定,发展商在交房时,消防必须验收合格。

  第十五条关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后______日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第______项处理:

  1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

  2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

  3.___________________________________________________________ 。

  [解读]关于产权登记的约定,也是商品房买卖中一个重要的环节、步骤,实践中因关于此条的约定不够完善,发生了大量的买卖纠纷,在此条的签订和履行过程中应特别引起购房者的注意:1、关于在多长时间内发展商将办证资料提交产权登记机关备案,现行法律有明确规定。《商品房销售管理办法》第34条第2款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在土地房产行政主管部门。”《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定:“新建的房屋,申请人应当在房屋施工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋施工验收资料以及其他有关的证明文件。”建议购房者结合上述法律规定做出约定。2、就“备案”事宜,建议购房者再做出进一步的约定。如,发展在“备案”后多少日内将“备案”资料复印并加盖公章后提供给购房者一份。如果发展商不能向购房者提供“备案”资料,视为发展商没有备案,应承担没有“备案”的违约责任。3、该条还同时约定:如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,……。此条规定,成了无源之水。因为在该条及《示范文本》的其他条款,均未约定购房者取得房地产权属证书的时间。这应为《示范文本》的一种疏漏。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已施工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条规定:“商品买卖合同约定或者《房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”建议购房者根据上述司法解释的精神,对发展商办理房产证的时间及逾期办理房产证的责任做出约定。4、《房地产开发经营管理条例》第33条规定:“预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第34条第3款规定:“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。” ( 根据上述法律规定,房屋所有权证和土地使用权证是分开的,发展商除有义务为购房者办理房屋所有权证外,还有义务办理土地使用权证。但关于房屋所占用范围内的土地使用权证的办理及违约责任,包括本《示范文本》在内的绝大多数商品房买卖合同都没有做出约定。建议购房者依据上述法律规定,并参照房屋所有权证的办理及违约责任的约定,就土地使用取证的办理及违约责任做出相应的约定。5、无论是关于房屋所有权证还是关于土地使用权证办理的违约责任的一个普遍性问题是,双方没有就装修损失的赔偿做出约定,这也是《示范文本》的又一不足之处。发展商逾期办证后,购房者已装修、入住。如果此时购房者选择退房,发展商应赔偿购房者的装修损失。建议购房者对此做出约定。

  第十六条 保修责任。 ( 买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。( 买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 ( 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。 [ [解读]1、该条第2款不是一条合同约定,更象一条法律规定。做为合同约定,双方只需在合同主文或合同附件里做出约定即可,而该示只要求双方做约定,并未提示双方怎么约定,没有起到《示范文本》的应有作用。2、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》是商品房买卖合同的补充约定,是发展商对商品住宅承担质量责任的法律文件。但“两书”又往往是发展商自制的格式文本,为了确保购房者的利益,购房者应将“两书”上的内容与《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条、8条加以核实。 ( 第5条规定:《住宅质量保证书》应当包括以下内容: 1 1、工程质量监督部门核验的质量等级; 1 2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修; 1 3、正常使用情况下各部门、部件保修内容与保修期; 屋面防水3年; 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

  墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 门窗翘裂、五金件损坏1年; 管道堵塞2个月; 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 卫生洁具1年; 灯具、电器开关6个月; 其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。 1 4、用户报修的单位,答复和处理的时限。 1 第8条规定:《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容: 1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位; 2、结构类型; 3、装修、装饰注意事项; 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明; 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项; 6、门、窗类型,使用注意事项; 7、配电负荷; 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明; 9、其他需说明的问题。

  第十七条 双方可以就下列事项约定:

  1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_____________________________________________________;

  2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权___________________________________________________;

  3、该商品房所在楼宇的命名权_________________________________________________________;

  4、该商品房所在小区的命名权_________________________________________________________;

  5、________________________________________________________;

  6、________________________________________________________。

  [解读]屋面的使用权应归业主共有。但实践中,发展商为了促销,往往将屋面的使用权做为花园赠于某个业主,此种做法侵害了全体业主的利益。除屋面外,露于停车位、停车库、地下室,甚至绿地、花园等,发展商为了促销,也有将上述归业主共有的设施赠与某个业主的现象,这同样是侵权行为。

  第十八条 买受人的房屋仅作__________________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 1 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。_________________________________________________________________________。[ [解读]根据《海南省住宅区物业管理条例》第33条规定,在业主委员会成立后,发展商负有向业主委员会移交物业管理权、属于全体业主共有的房屋及其他财产以及各类文件、图纸、竣工验收资料的义务。根据国家《物业管理条例》第55条的规定,征得业主、业主大会、物业管理公司的同意后,可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,所得收益主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。实践中存在发展商擅自改变公共部位及设施以及擅自出租使用业主共有的设施问题,此条虽做了限制性约定,但未约定相应的违约责任。建议购房者在签订此条时做出补充约定。

  第十九条 本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第______种方式解决:

  1.提交____________仲裁委员会仲裁。

  2.依法向人民法院起诉。 [ [解读]此条是关于争议解决方式的约定。在约定仲裁时,关于仲裁机构的名称一定要填写准确,否则视为无效约定。仲裁虽时间短,双方可选定仲裁员,但一方对仲裁不服的,可以另行向人民法院起诉,这样使得仲裁结果不具有确定性,比一开始便向人民法院起诉反多了一道仲裁程序。为了避免此类尴尬,建议直接采用诉讼程序。

  第二十条 本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

  第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

  第二十二条 本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:

  出卖人______份,买受人______份,______份,____________份。

  第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

  [解读]1、发展商往往以标准格式为由,拒绝对合同条款做出修改和补充,这是错误的。2、合同文本及其附件应加盖骑缝章,以免增减合同页数和内容。3、约定合同份数也具有法律意义,实践中曾发生合同一方称没有收到合同的情况。约定了合同的份数及持有情况后,无论异议方是否持有合同,均不影响合同的效力。

  第二十四条 商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向__________________申请登记备案。

  出卖人(签章):         买受人(签章):

  【法定代表人】:         【法定代表人】:

  【委托代理人】:         【委托代理人】:

  (签章)          【      】:

  (签章)

  ______年______月______日        ______年______月______日

  签于                  签于

  附件一: 房 屋 平 面 图 

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